控制房價，除了限購限貸，還能怎麼辦？

3月26日晚間，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱《公告》），指出商辦類項目不得擅自改變為居住等用途。同日，廣東省中山市也出台了住房限購政策。在北京「3·17」樓市新政實施后，新一輪樓市政策收緊開啟。從限購到限貸，從遏制「假離婚」到遏制炒學 區 房、商辦用房，多地接連出台新政，全面圍堵投機性購房，倒逼住房真正回歸居住屬性。
截至目前，全國已有40多個城市進入樓市調控模式。其中，個別城市的調控處於升級或「添補丁」狀態。平抑房價，除了直接採取限購或限貸等之外，還有哪些較有效的措施？

除了「房屋70年產權」、「房地產稅」、「房住不炒」、「公積金」、「去庫存」等每年必談的話題以外，今年的兩會，「住房租賃市場」也成了一大關注焦點。
龍湖集團董事長吳亞軍提出，增加土地供給，鼓勵開發企業興建商品租賃住房，建立穩定供應主體。此外，參照商業用地改建為租賃住房的規則，對於目前閑置或半閑置的工業用地，如其區位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許將其土地性質調整為住宅用地，對於目前空置的商用住房，允許開發企業將其盤活，改建為長租公寓，進而增加商品租賃住房房源供應。
除此之外，復星集團董事長郭廣昌建議對於租房的人，應考慮租房支出稅前抵扣；針對中低收入人群租房，把對房東的徵稅補貼給承租人，這樣也減輕了租房者的壓力。泰禾集團董事長黃其森則提出要推進「租售並舉」，要讓租房者和買房者在公共服務方面享有同等權利。
這些建議的提出，將讓住房租賃市場成為下一個風口，既有利於解決長租公寓長期以來的房源短缺問題，對於租房者來說也是利好。
3月24日，鏈家研究院率先披露了《租賃市場系列研究報告》，稱2016年房地產交易總額中的二手房佔比首 次超40%，同比大幅提高。
實際上，上述大趨勢已率先在資本市場作出了反應。前不久，地產大鱷融創斥資26億元成為鏈家持股比例達6.25%的重要股東，稱看好未來存量房市場機會。最近，昆百大擲66億元收購北京我愛我家，預估值比賬面值劇增5.7倍。
鏈家與我愛我家均是北京二手房中介大鱷，甚至在全國二手房市場的佔有份額也比較高，目前仍在跑馬圈地，擴張地盤。
上述研報顯示，以一線城市為例，比如2016年，北京、上海和深圳的二手房成交量已達到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。
鏈家研究院院長楊現領表示，過去幾年，以一線為代表的熱點城市的新房供給能力越來越弱，預計未來將進一步下降，像南京、天津、廈門和重慶等越來越多的城市二手房的發展勢不可擋。
記者注意到，3月初以來，身為一線專業住房租賃機構之一的魔方生活服務集團加速全國化擴張，曾先後布局了成都、鎮江等核心城市。
楊現領說：「這種情況下，如果二手房供給不能補充需求，就無法建立多元化的彈性供給體系，房價的上漲剛性也難以根本上改變。」
按照鏈家研究院的研究結論，住房租賃業走向成熟化的標準主要有幾點：第一是租房人口佔比，比如全國層面超過30%，一線城市超過40%，越是房價高的城市，這個比重原則上應越高；第二是租房收入比，像全國層面不超過30%，一線城市不超過50%。
「租房收入佔比太低，說明市場供應能力不成熟，提供的產品品質和服務品質不夠；佔比太高意味著需求端的支付壓力太大，不能長期持續。」楊現領強調說，從國際標準和實際情況來看，30%是國家層面的標準線，50%是國際大都市的標準線。
除此之外，記者注意到，上述標準還包括人均租住面積，像全國平均不低於20平方米，一線城市不低於15平方米，產業鏈趨於成熟，相互配合、支持與促進；出現一批上市公司。而當前美國人均租賃面積47平方米，日本25平方米，香港僅13.1平方米。
楊現領表示，未來在租賃領域的運營和服務類公司最有價值。預計一線和二線城市出現幾個大型公司和幾十個中小型公司是非常正常的，大公司市值超過千億元也是大概率事件。

綜合整理自每日經濟新聞、網、人民日報