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房價為什麼讓你高攀不起?

房價為什麼讓你高攀不起?

房子的使用價值和交換價值

我們購買的所有商品都具有使用價值和交換價值。這兩種價值之間的差異是顯著的。因為它們往往不一致,這構成一種矛盾,而這種矛盾有時會造成危機。使用價值變化無窮,交換價值則是一致的,性質上也沒有不同。

我們以房子為例,想想它的使用價值和交換價值。

房子的使用價值相當多元:它為我們提供一個遮風蔽雨的地方,讓我們建立家庭和感情生活;它是我們每天生活、生兒育女的場所(我們在房子里煮食、做愛、吵架和撫養小孩);在不穩定的世界里,房子保護我們的隱私和安全。

房子也可以成為某些人彰顯自身地位和社會歸屬感的工具,成為財富和權勢的象徵、個人和社會歷史記憶的符號,以及彰顯建築成就的標誌;它也可以只是一個旅遊景點,供遊客讚歎建築之優美。房子也可以成為胸懷大志的創新者的工場,例如矽谷的起源可以追溯至那間著名的車庫。

但房屋的交換價值又如何?在當代世界里,我們一般必須購買或租下房子,才能享有使用房子的特權。我們必須為此付出金錢。問題是:為取得房子的使用權,我們必須付出多少交換價值?這個「多少」的問題,如何影響我們在想要和需要的房屋用途之間做出權衡?這個問題聽起來很簡單,但答案其實相當複雜。

房屋如何變成了「投機商品」?

曾有一段時間,人們幾乎不必付出金錢,便能蓋好自己的房子:土地是免費的,勞力是自己付出的,許多物料取自周遭。涉及金錢的交易僅限於購買斧頭、鋸子、釘子、鐵鎚等。在發展家許多城市的貧民區,窮人仍然會用這種方式建造自己的房子。巴西的貧民區便是這樣蓋起來的。

房屋也可以「定製」:你有土地,僱用建築師、承包商和營建商,替你根據某種設計蓋一間房子。房子的交換價值取決於原料和勞力的成本,以及建屋相關服務的收費。交換價值並無主導地位,但可能限制創造使用價值的可能性(例如房主的錢不夠建一間車庫,又或者某幢豪華府邸因為資金耗盡而少了一個側廳)。在發達資本主義社會,許多人以這種方式增加房屋的使用價值(例如橫向擴建房子,或者加蓋一層)。

不過,在世界的多數地方,房屋是一種投機商品,建出來在市場上銷售,任何人負擔得起和有需要都可以購買。房子的交換價值除了取決於基本的建造成本(人工和物料的成本),還取決於另外兩項成本:投機建造商希望賺取的利潤(他們承擔最初的必要資本支出,並支付相關貸款的利息),以及購買土地或向地主租地的成本。

也就是說,交換價值等於實際建造成本加上利潤、貸款利息和資本化的地租(地價)。開發商的目的是取得交換價值而非使用價值,替其他人創造使用價值是達成這一目的的手段,因為這種活動本質上是投機的,真正重要的是房子的潛在交換價值。不過,開發商並非必賺不賠。他們顯然會精心策劃一切,尤其是房屋銷售,儘可能避免虧損。但是,風險總是有的。在這種模式下,交換價值主導了房屋供給。

樓市為什麼會崩盤?

房屋建造中使用價值與交換價值之間的緊張狀況,有多種方法可以管控。但是,這種體制向來也有失控的階段,此時便會產生危機,例如2007~2009 年,美國、愛爾蘭和西班牙的樓市便經歷過這種狀況。此次危機並非史無前例。之前的類似例子包括1986 年以來的美國儲貸危機,1992 年斯堪的納維亞的樓市崩盤,以及1990 年的日本土地市場崩盤(終結了日本20 世紀80 年代的經濟榮景)。

在市場體系中,房屋供給還有額外的問題必須處理。首先,房屋是一種「高單價商品」,要使用很多年,不像食物那樣馬上被用掉。個人可能沒有足夠的錢一次付款買下房子。如果我的錢不夠買房,還有兩個基本選擇。我可以向房東租房,房東可能專門購入投機建造商建造的房子,靠收租維生。

我也可以借錢買房,可能向親友借錢,也可能找金融機構辦理房屋抵押貸款。如果是辦房貸,我除了必須支付房子的全額交換價值外,償還房貸期間還必須每月支付貸款利息。還清房貸之後(可能需要30年),我便完全擁有房子了。在此情況下,房屋也成了一種儲蓄工具,我可以隨時拿這項資產的價值套取現金(至少我每月償還房貸,因而取得的部分價值是可以套現的)。

但是,利用房貸購房是一種非常特別的交易。利率5%、本金10萬美元的房貸分30年償還,總還款額約為19.5萬美元。也就是說,房貸戶為了取得最初價值10萬美元的資產, 必須多付9.5萬美元。這樣的交易看來很沒有道理。

我為什麼願意這麼做呢?答案當然是我需要這房子的使用價值(我需要一個居住的地方),而我為此付出9.5萬美元,直到我完全取得房子的所有權。這就像我在30年間花9.5萬美元租房,差別在於我最終可以取得整座房子的交換價值。這房子實際上成了一種儲蓄工具,替我儲存它的交換價值。

但是,房屋的交換價值不是固定的。它會隨著時間推移而波動,受各種社會狀況和力量影響。

首先,它會受周邊房屋的交換價值影響。如果附近的房屋全都日趨破敗,又或者小區里遷入越來越多「不對勁」的人,則我的房子很可能將貶值,即使我把它維持在一流的狀態也無法倖免。相反,小區環境「改善」,例如小區中產階級化,則可以提升我房子的價值,即使我並未投入任何資源。

樓市深受經濟學家所稱的「外部性」影響。屋主經常採取個別和集體行動,力求控制這些外部因素。不信的話,你可以提議在某個「體面的」小區建一所出獄者的安置點,看看會發生什麼事!小區居民會積極排斥他們不歡迎的人和活動,小區幾乎純粹以維護和提升區內房屋價值為使命(例如小區內若有好學校,對住宅價值大有幫助)。

為了保護自身儲蓄的價值,人們會有積極行動。不過,屋主有時也會損失他們利用房屋保存的儲蓄,例如政府或開發商為了重新發展某個小區,可能會購入該區相當數量的房子,然後任由那些房子的狀況惡化,進而嚴重損害區內其他房屋的市場價值。

房產投機的「龐氏騙局

在全球許多地方,對越來越多的人而言,房子已經變得十分重要。維護和提升房屋資產價值,已經成為越來越多人的重要目標,因為消費者可以得到的房屋交換價值,一如開發商所能賺到的交換價值那麼重要。

但是,最近30年左右,房屋已經成為一種投機目標。我以30萬美元買進一套房子,3 年後它的市值升至40萬美元。我可以把握機會做房貸再貸款,把房子增值的那10萬美元換成現金,隨自己支配。

交換價值不斷上升,使得房子成為熱門的投機目標。房產成為一種方便利用的個人提款機,總需求因此增強,市場上的房屋需求也日益高漲。

在《大空頭》一書中,劉易斯闡述了2008 年金融市場崩盤之前發生的房產投機潮。劉易斯有位重要消息提供者僱用了一名保姆,保姆及其姐妹一度在紐約市皇後區擁有6套房子。

「她們買進第一套房子之後, 房價大漲,放款機構建議她們做房貸再貸款,貸出25萬美元的現金,而她們用這筆錢買了第二套房子。第二套房子的市值也大漲,她們於是故技重施,繼續買房。」最後,市場持續下跌時,她們手上有5套房子,而且完全沒有能力償還房貸。

樓市的資產價值投機變得熾熱。但是,這種投機總是有某種程度的「龐氏騙局」元素。我借錢買房,然後房價上漲了。房屋市值不斷上漲吸引更多人買房。他們借入更多錢購買「好東西」(當放款機構資金非常充裕時,這是輕而易舉的事)。

房價進一步上漲,因此吸引更多的人和機構參與房屋投機。結果造成一場「房地產泡沫」,而泡沫最終必然破滅。

這種資產價值泡沫如何形成、為何形成,泡沫會有多大,以及泡沫破滅之後會發生什麼事,取決於多種狀況和力量的具體情況。

基於歷史經驗(例如美國樓市曾於1928年、1973年、1987年和2008年崩盤),目前我們必須接受的是,這種投機狂熱和資產泡沫是資本主義歷史重要的組成部分。隨著更多地採用資本運作模式,樓市也越來越容易出現投機熱潮和資產泡沫。

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