危機四伏！北上廣深商場空置率創新高，南京這些新商業的命運你怎麼看？

數據背景

近日，贏商大數據中心發布了2017上半年北上廣深購物中心空置率調查報告，數據顯示，2017年1-6月，北上廣深200多家已開業購物中心共關店、撤租品牌約3 000個，部分商場甚至一次性調整近一半品牌；已開業商場空置率最高達35%，創近三年北上廣深購物中心空置率新高；

2017上半年北上廣深共新開24家商場，平均入駐率「不及格」，僅為65%；新開業商場空置率最高達30%，並呈持續上升趨勢；「關店潮」與「開業潮」并行壓力下，北上廣深購物中心空置率整體呈上升走勢，生存空間收窄。

預計2017下半年，上海、深圳、北京迎來較大新增供應及項目持續調整，全市商場平均空置率將上升。

據贏商大數據中心監測，2014-2016年北上廣深全市購物中心空置率年均同比增幅2.4%；至2017上半年，北上廣深全市購物中心空置率均高於警戒值，其中：

■上海全市商場空置率最高，達8%，廣州最低，為5.4%；北京、深圳分別為6.7%、5.7%；

■ 核心商圈中，廣州最低，為3%，上海最高，為6.3%；北京、深圳分別為6%、4.5%；

■ 非核心商圈中，北京最低，為7.9%，上海最高，為10%；深圳、廣州分別為8.5%、8%。

近年來，伴隨社會經濟的發展，越來越多的大型商業項目在南京各個板塊崛起，購物中心、商業廣場、奧特萊斯、商業綜合體等商業形態在南京全面展開，也漸漸改變著南京市民的文化生活和消費習慣。南京的河西板塊、百家湖板塊、城北板塊、城東板塊等逐步形成和完善，傳統的「新街口」商業中心的輻射功能正在逐漸減弱，南京已步入了多中心、多層次的城市商業網點時代。

隨著南京逐步邁入「1.5線城市」的行列，預計城市未來3年內商業綜合體的總量將會再增長60%，目前，南京商業地產項目也存在飽和、過剩的風險，商家之間競爭也將越來越激烈。

在商業地產危機來臨之際，南京各板塊即將迎來一批新的商業綜合體，其中不乏「大麥克」……

河西 金鷹世界

金鷹世界位於南京河西新城，佔地面積5.6萬平米，建築面積91.8萬平米，是金鷹集團為未來二十年生活方式打造的世界級旗艦商業綜合體。裙樓部分為亞洲單體最大項目金鷹世界，負一、負二樓將建設海洋館。除了一般商業綜合體里的吃喝玩樂，還有室內動物園可逛，室內有超跑名館，高爾夫球場等，樓頂是個巨大的空中花園。

仙林 萬達茂

仙林湖最讓人期待的大型商業綜合體——萬達茂，已經啟動招商，預計明年6月1日正式開業。萬達茂商業體量將達到30萬方，超過目前南京的任何一個萬達廣場項目。仙林這座萬達茂除了體量最大，作為萬達集團「第四代文旅商綜合體」，也不再僅僅是一站式購物中心模式這麼簡單，而是斥資150億，將打造一座集「文化、旅遊、商業、商務、人居、體育」為一體的文旅城。

湖南路 新城吾悅

南京新城吾悅廣場位於湖南路商圈中心地段。湖南路商圈是僅次於新街口的商業中心，以小型專賣店與百貨為主的傳統商圈，消費層次偏中低檔，主要消費者為周邊學生和省內外旅遊人群。該地塊周邊人口結構眾多、購買力較強、交通發達，而現有的消費品相對陳舊、業態較為單一、東西兩側商業發展不均衡。

南京吾悅前期針對該地塊進行了優劣勢分析，最終確定了以潮流、精緻、時尚、活力為主題，在提升商場個性化和互動性的同時增加文化培訓、特色教育等業態，為該商業圈打造一座輻射區域為主兼顧鄰里的社區型商業中心。項目預計將於今年年底面市。

燕子磯 招商花園城

燕子磯花園城作為招商1872綜合體的重要部分，旨在打造城北首個真正意義上的區域型商業中心。項目定位為「景悅家悅 心悅」的花園式家庭優悅生活中心, 旨在打造以互動社交情境式體驗為核心的南京城北地標商業項目，在商業規劃與設計上獨樹一幟，以現代購物中心的理念規劃其空間環境和功能布局，呈現獨具特色的購物休閑環境。

麒麟 荔枝廣場

荔枝廣場是江蘇廣電在大城東重點打造的商業體項目，總建築面積約20萬平方米、總投資約17億元。集文化創意、數碼科技、運動活力、童玩探索、品質生活、美食花園等六大業態，未來將被打造成親子主題特色的文化、商業、旅遊、演藝娛樂等體驗式文化商業旗艦。

城南 雨花客廳

雨花客廳E-PARK項目總佔地面積16萬平米，總建築面積約50萬平米。與其他的綜合體項目不同的是，EPARK將圍繞「健康、生態、自然」的主旨，斥巨資打造如運動活力世界、生態互動天地、璀璨星光秀場等三大主題廣場以創造一個特別的都市田園氣質，同時創新引入天空菜園&屋頂農莊，光影時空連廊，將大自然的生態環境、充滿活力的生活態度、年輕化的社交載體、互聯網+的智能體驗融會貫通於其中。項目預計今年9月開業。

房老斯列舉的只是眾多亟待上市商業項目的一部分，這讓我們看到了南京商業的繁榮，也隱隱露出了「危機四伏」的一面！

我們以河西區域為例，除了大麥克—金鷹天地之外，還有新鴻基國金中心、德基廣場、蘇寧廣場以及世茂G11等項目在建。然而，2016年11月開業的樂基廣場、2016年9月開業的繽潤匯等河西新晉的商業中心整體人氣均不佳，基本上靠餐飲「維持」……

為何開發企業仍舊扎堆投資建設南京商業體？新一線城市研究所最新評出了新一線城市，其評定標準主要是商業魅力，榜單中包含15個城市，成都、杭州、武漢、南京等在列。

從消費數據上看，目前成都、天津、武漢、深圳、杭州和南京排在第三梯隊，總量在5000-5600億元之間。由此，有專家表明，與北上廣一線城市相比，強二線城市的商業消費仍有一定上升空間，但整體行業轉型勢在必行。

南京問策商業管理顧問公司董事總經理、首席商業管理諮詢師蘇曉晴說：「今天的商業地產之所以難做，一個很重要的原因就是我們對土地的應用和規劃有問題，我們往往會把居住區和商業不放在同一個問題、同一個時段去考慮。就使得很多的商業項目落在了人流比較稀少的一些區域。此外，今天的商業已經完全走過了過去那個商圈附能的時代。那今天的商業怎麼做，萬達曾提出購物中心是吃出來的，這就是第一個階段，叫餐飲附能。後來大家都能學餐飲拉動消費，就開始有娛樂附能來拉動我們的消費。我在這裡預測今後娛樂附能也將成為歷史，未來的發展一定是傳說附能。我們到任何商場去消費，一定會了解這個商場的功能口碑，商場的口碑名氣會附著在商品上。