微資訊|昆明已辦理預售證項目土地不可再做抵押

8月2日，昆明市住建局官網發布了《房地產開發資質預售許可證申請表相關材料》，對開發商申請預售證需要提供的材料做了詳細說明。其中對於開發商需要提交的承諾書里提到，開發商承諾項目辦理《商品房預售許可證》后，該項目國有土地使用證不再做抵押；另外，土地抵押的項目要申請預售證的，要在取得預售許可證后，半年內解除土地抵押登記，如未解除自願關閉網簽備案，待解除土地抵押登記后，再進行網簽備案。

昆明市申請預售證承諾書

七層以下建成一層 七層以上建成3層可申請預售證

商品房預售證是開發商銷售商品房的前提，開發商只有取得《商品房預售許可證》,項目才能開盤銷售。根據昆明市2015年出台的《昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見的通知》要求，申請商品房預售證需滿足以下條件。

取得營業執照和資質證書；取得項目審批立項手續；已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證；已簽訂工程施工合同，並擬定商品房預售方案；取得《建設工程基礎驗核意見》、《新建項目再生水利用設施建設備案登記證明函》、《開發項目綠化設計方案》、《太陽能供熱系統審查意見》；已與監管銀行簽訂《商品房預售款監管協議》；已確定施工進度和竣工交付日期等。

同時，在滿足以上條件時，規劃為七層以下商品房建成一層，規劃為七層以上的商品房建成地面三層即可申請預售證。

已辦理預售證的項目土地不可再做抵押

但從昆明市住建局最新發布的預售證申請資料來看，開發商要申請預售證，除了要符合以上條件外，還要提交「企業承諾書」，承諾內容為「我司承諾項目辦理《商品房預售許可證》后，該項目國有土地使用證不再做抵押。我司與購房者簽訂《商品房購銷合同》后，嚴格按國家相關法律法規及《商品房購銷合同》的相關要求通知購房人辦理接房手續」。

土地抵押項目開發企業申請預售許可承諾書

土地抵押登記的項目 獲預售證後半年內未解除將關閉網簽備案

另外，已經辦理了土地抵押登記的項目在申請預售證時，需要提交「土地抵押項目開發企業申請預售許可承諾書」，承諾內容為「我公司同意在取得預售許可證后，半年內解除土地抵押登記，如未解除自願關閉網簽備案，待解除土地抵押登記后，再進行網簽備案」。

從承諾內容來看，昆明已辦理預售證的商品房項目，土地使用證不可再做抵押；而對於已辦理了土地抵押登記在申請預售證的項目，如半年內還未解除土地抵押登記，會停止商品房的網簽備案。

值得注意的是，昆明商品房取得預售證后，該項目國有土地使用證不再做抵押這一條與重慶市實行的新規基本一致。今年2月重慶市發布新規，要求自2月1日起，抵押房地產不得用於預售，預售商品房不得用於抵押。即房屋及所佔土地有抵押的，開發企業不能申請辦理商品房預售許可證。與此同時，重慶還規定，開發企業在取得預售證后，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用於抵押融資。

有業內人士分析認為，這一政策對實力不足的房地產開發商來講，融資更為困難，因為抵押土地、在建建築物抵是其重要的融資渠道，如今取得預售證后，就不能通過土地抵押獲得資金，開發商只有通過銷售房屋來回籠資金，或以其他貸款等方法融資。

另外，針對昆明的這一政策，業內人士認為，對於已辦理了土地抵押登記再申請預售證的項目，如果半年內未解除土地抵押登記，將被停止商品房的網簽備案。這種情況下如果開發商半年內銷售情況不如預期，則有可能導致無法解除土地抵押，從而更加加劇開發商資金問題。