大數據｜「圍城」南京：外面的人想進來，裡面的人想出去

小Q導讀：南京新政對購房者的影響。（附文和正文一樣長）

文／克而瑞研究中心數洞里的兔醬

5月南京再一次出台了調控新規，其中跟購房者關係最為緊密的有以下三條：

• 和上海一樣，新開盤項目需要公開搖號；

• 新購房必須滿3年以上才允許交易；

• 碩士購房無需提供社保證明，憑藉在寧勞動合同即可購房。

第一、第二條明顯是調控收緊，但對於第三條，不少人還是產生了理解偏差，比如兔醬就認為是放鬆了限購資格，但後來被一個老表哥南京人提醒，之前南京的政策是中級職稱就可以憑藉勞動合同直接購房，如今把門檻提升到高級職稱，且年齡要求40歲以下，其實是攔截了一部分人的買房資格。因此在外地人和本地人認知不同的情況下，上個月南京客戶結構也出現了有趣的「圍城」現象。

新政出台對來訪總量影響甚微

低單價項目重複到訪率較低

從訪問量指數來看，南京5月份的來訪量和4月份不相上下，同樣每個周末都迎來看房小高峰，老客戶來訪情況與總體來訪情況大勢趨同，起伏相對較小，整月來訪量分佈平均。

月中南京發布新規之後，來訪量並無明顯波動，月末28日-30日為端午小長假，假期前後來訪量顯著增加，28日假期第一天來訪指數180，達到整月巔峰。

圖: 5月份日來訪指數及老客戶佔比情況（單位：%）

除每日來訪流量的變動以外，兔醬同樣將項目按照單價進行分類，然後統計了客戶重複來訪率的情況。單價低於1.5萬元的項目重複來訪率最低，重複來訪量最高的項目價格區間為1.5萬-2萬元、3萬元-4萬元。兔醬認為，在2萬-3萬單價區間的項目，主要是由於來訪量較大而稀釋了重複來訪的比例，單價3萬元以上的項目在南京可屬於改善型範疇，相對來說售樓處和樣板房將會更具有吸引力，對提高客戶的重複來訪也有一定作用。

圖：不同單價段項目客戶重複來訪率（單位：元/平方米，%）

外面的人想進來，客群來源範圍半徑擴大

4月份南京看房者大數據顯示，其中有86%的客戶居住地就在南京，其餘主要分佈在上海、北京兩個一線城市以及江蘇本省的蘇州、徐州、揚州和泰州等市。除北京上海兩個地方的投資客總愛到處買買買外，南京作為江蘇省會，對省內其他城市客戶仍有較大吸引力，外省客戶主要來自安徽、浙江、山東等與江蘇接壤的省份。

到了5月份，在南京本地居住的客戶佔比進一步降低至81.8%，更多省份的客戶加入到來南京看房的群體之中，遠至四川、廣西、遼寧，近至福建、江西，外地客的來源更加豐富，且跨越半徑更長了。

圖：南京外來看房客戶來源範圍變化

在有18.2%的外地看房客戶的情況下，兔醬整理了5月份各區訪客的數據，發現在外地客戶在南京看房區域的選擇上集中度比較高，主要扎堆於江寧區和建鄴區，外地客戶中有32%看房行為發生在江寧區，25%發生在建鄴區，其次為鼓樓區、棲霞區和浦口區，該五區共集中了九成以上的外地客戶。

從各區外地客戶佔比成交量佔比的比值情況來看，鼓樓區和建鄴區項目對外地客戶吸引力最大，兩區5月份成交量只佔總成交的4%和10%，但卻有多達13%和25%的外地客戶到這兩個區來看房；江寧區樓市火熱，5月份成交量佔南京總成交的四分之一，來江寧區看盤的外地客戶也較多，占所有外地客戶的32%。所以說，建鄴區和鼓樓區的房子對外地客戶吸引力更強，但由於江寧區的樓市行情較好、成交規模較大，也有較多外地客戶選擇到江寧區看盤。

裡面的人想出去，蘇州、徐州、鎮江成為熱門

正如文章開頭所說，外地購房門檻提升、搖號開盤與三年限售的多管齊下必定會導致一部分客群流向外地看房，5月份數據顯示，所有看房群體中居住在外地的客戶佔比為18.2%，但發生在外地的看房行為佔比達23.5%，也就是說南京的看房客群是凈流出的。

從南京向外流出的客群中，最多的是流向蘇州、徐州和鎮江三地，分別占外地看房總數的19%、13%和10%，其次前往無錫、南通、常州等地看房的數量也不少，主要仍然為省內流動。省外部分則主要去往上海和馬鞍山兩地，兩地看房佔比分別達到6%和5%，前往馬鞍山看房一是由於馬鞍山與南京接壤且交通方便， 二是與南京相比，馬鞍山房價可以說是處於窪地，可供撿漏。

圖：5月南京看房群體外地看房流動方向

• 85后為最活躍看房人群，相對較多的未婚、未育者偏好高單價項目

將項目來訪人員基礎信息進行統計，發現85后現在已經成為南京為最主力的看房群體，總來訪量中有62%的客戶為85后，其次75后佔比達到22%，90后和95后的看房群體也在逐漸崛起，兩者共占看房者總數的13%，無論90后是否已經開始購房，但看房行為的增加顯示出這個群體的重要性逐漸增加。

婚姻情況方面，來看房的主要為已婚未育人群，佔比高達66%，此外未婚和已婚已育兩類客戶來訪量不相上下。

根據CRIC統計數據，南京5月份商品房成交均價為20839元/平方米，將統計項目按成交均價進行分類，可見無論婚姻狀況如何，在不同單價段的產品分佈大致走向相似，但值得一提的是：雖然三類人群最主要看房行為都落在2.5萬元至3萬元這個單價區間內，但已婚已育的群體（橙色線框）在低單價段的佔比更高，所以整體線框是偏右的，已婚未育和未婚人士則相對更偏向高單價項目（淺藍色和藍色線框偏左）。

為什麼已育群體看房的單價下降了呢，兔醬也感到奇怪，這部分客群的主要看房需求應該為首改或改善類產品，價格應該上漲才是，但從另一個方面看，已育群體需考慮下一代的生活空間問題，需求端面積段變大了，為控制總價，只能降低單價。

除按單價分類外，在按面積及按戶型分類后，可以發現三類人群的偏好順序完全一致，僅佔比數據略有出入，婚姻狀況對客戶購房的影響力比想象中要小。

圖：各婚姻情況不同客群在不同單價段項目來訪佔比

（單位：元/平方米，%）

注意：為方便顯示，圖中坐標軸顯示為佔比的對數。

此外兔醬還發現，外地來訪客戶佔比較高的項目，未婚率也相對較高，可以說已婚家庭如果進行房地產投資，則主要都選擇在本市；而未婚單身漢由於不受家庭限制，看房投資半徑則相對較大。

• 市內客戶流動：愛溜達的南京人

最後循例看看市內客戶流動情況，兔醬把所有收集到的看房數據、辦公數據、居住數據、休閑娛樂數據進行整理和相關性分析，得到的結論如下：

1：在建鄴區和鼓樓區居住、辦公的人群習慣在本區休閑娛樂：建鄴區和鼓樓區作為長江沿岸兩個連接的區域，一個有河西CBD、奧體中心，一個坐擁山西路商圈及各種景點公園，二者還共有新街口這樣的集中商業中心，娛樂消費配套如此充足，當然能極大程度滿足了兩區內生活人群的需求。

2：在鼓樓區辦公的人到浦口區看房：鼓樓區聚集了較多國企、政府機關及老牌企業，該區域辦公人群很多，但作為老城區，它的房價較貴，浦口區與之一江之隔且有捷運可通，平均房價低了1萬元/平方米左右，對於鼓樓區辦公者來說，浦口區不失為一個購房良好的選擇，畢竟現在已經有很多人乘捷運上班了。

3：居住在秦淮區的人有較多在雨花台區辦公：雨花台區作為南京信息產業中心之一，高端產業聚集，軟體大道辦公集中，吸引了較多年輕辦公者，且秦淮區和雨花台區相鄰，交通便捷，過去上班非常方便。

總體來說，南京的看房客群行為區域比較雜亂，相關性係數比較高的僅有以上3組，一來是由於外地看房者比例較高，而這部分看房者在南京的行為較無規律可循，二來是由於南京軌道交通建設發達，區域之間通達性較高導致大家都喜歡各個區溜達。

表：南京市內客戶行為流動情況

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