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中國房價高的真正原因,是誰在吸當代人的血?

中國房價高的真正原因,是誰在吸當代人的血?

女追男隔層紗,男追女隔套房。在,房子早已超出了住房使用這一說,更加像是地位、身份的象徵,之前就和大家討論過《租房還是買房?》的話題。本日,再次請來一位大神,與大家一起了解房價高的真正原因。

導讀:房價,就是農村扶貧人口進縣城,縣城進省城,省城去一二線。一二線的新移民買剛需房,有剛需房的人買改善房,有改善房的人可以買多套房或者買更大的改善房。一二線的房價之所以還會漲,是因為從金字塔的角度看,所有的人都是這份資產的接盤俠,這裡是避風港。

先說一個非常簡單的模型。我們假設資本項下的兌換完全自由,沒有資本流通限制。假設合理的物價水平是一塊錢人民幣可以買兩袋大米,同時一塊人民幣可以兌換一塊美元。這時候,央行突然為了某種目的,給全國人民每個人多發了一倍資產,比如你有100元人民幣資產,央行就無償的再給你100元。那麼這時候,一塊錢人民幣的購買力應該對應一袋大米,因為人民幣購買力被稀釋了一倍。那麼一塊錢人民幣這時候應該兌換多少美元呢?

顯而易見,美國人並沒有多印錢,這時候一塊人民幣應該兌換0.5塊美元。

這個簡單的例子就是想說明,當今天人民幣價格出現泡沫的時候,我們有三種可能的處理方法。

1.通過提高生產力,來提高人民幣的購買力。假設人民幣貶值了一倍,但是因為生產力提高,大米的價值也貶值了一倍,那麼人民幣的購買力就不變。

2.維持資產價格,人民幣貶值。也就是我們說的,大米價格維持一塊/袋的泡沫價格,人民幣貶值為1RMB兌換0.5$。

3.維持人民幣匯率,刺穿資產價格泡沫。

當然,上述的例子,是一個極端簡單的例子,在這個例子里我們假設的了美元的絕對價值沒有發生任何變化,人民幣兌換完全無摩擦。

事實上,因為蒙代爾不可能三角和各種歷史原因,選擇的是獨立的財政政策和貨幣政策,而犧牲了資本的自由流動。所以同志們如果不使用各種非法手段,一年合法兌換的美元資產只有五萬。換句話說,對於絕大多數老百姓來說,你是被困在人民幣市場這個賭場里的,你想從這個賭場里cash out跑路的途徑首先就被限制住了,這是我們談普通老百姓資產配置的一個重要前提,就是你基本上只能配置人民幣資產。

再說我們如何維持現有的泡沫。我們才去的是方法1和方法2結合的辦法。方法1就是電視里每天說的,一方面出清過剩產能、推動境外產生輸出、鼓勵發展高新科技產業,目的是希望通過提高生產力來支撐價格泡沫。但是短時間內看來,宏觀經濟下行至少要維持五年的時間,方法1中的任何一部分都是需要時間的,能不能成功,我持短期悲觀長期中性的態度。方法2則是允許人民幣緩慢的貶值。有人在評論里說緩慢貶值只能造成貶值預期不確定性同時造成更大幅度的貶值。我想說的是,這麼說的人完全沒有考慮到實操層面,市場包括央行在內是沒有一個明確的貶值預期的,何況劇烈的所謂一步貶值副作用良多。所以只能通過在外匯市場不斷博弈的過程來確定市場對人民幣的一個均衡價格。

說這麼多,其實就是想告訴大家兩件事。

第一,房地產作為人民幣資產,尤其是北上廣深的房地產,的確是有泡沫的,特別是去年的這波大漲。這也是為什麼回復里我都不建議大家在這個高點急著去買房,可是適當觀望一下。但是這不代表這個泡沫一定會破,也不代表泡沫一定永遠是泡沫(參見1)。

第二,我下面所討論的問題的前提是,大多數人只能配置人民幣資產為主,且大多數人無法去賭博到底人民幣資產價格泡沫是不是會被刺穿。前者因為短時間內不可能開放資本項下自由兌換,後者因為如果經濟通過方法1回到了上升周期,資產價格重新變得相對合理而沒有出現崩盤,那麼所有沒有買房的普通老百姓面對的可能就是一輩子買不起房。這份國運,一般人是沒有選擇餘地,只能去跟隨,或者說被裹挾的。

討論房價的問題實在是太多了。對比英美法對比紐約東京對比日本泡沫,談供需談政府談切身經歷,我也簡單說說我的幾個看法。

首先說我的觀點。

房地產黃金十年結束了,全國普漲的局面是不太可能了。未來的白銀十年,房產價格上漲會主要集中在人口流入的一二線城市。北京的房子也貴,也不貴。剛需者和投資者買房的角度和定位都是完全不一樣的。

去年因為工作關係,我和國內大量地產公司的董事長、投資總監級別的高層發生了不少聯繫。這其中包括龍湖、金科、恆大等全國性的地產公司,也包括星河灣、泛海等專註高端樓盤的地產公司,還包括時代、奧園、新華聯等資產規模在200-300億元的區域型中型地產公司。大家對於房地產格局的基本走向判斷是一致的。未來,三四線城市的房產升值空間相對比較小,而人口持續凈流入的核心一二線城市的升值還遠沒有結束。

關於漲跌的理論大家都看多了,我重點談幾個常見的關於一二線城市地產的誤區吧:

1.房價可能會崩,買房是不是一個錯誤的選擇。這個觀點的謬誤就在於,絕大多數人都只能或者幾乎只能配置人民幣資產。而不動產作為人民幣資產中最重要的一環,如果一二線城市的房價都崩盤了,那麼人民幣這一籃子資產已經是一籃子爛蘋果了。你到底持有的是一籃子蘋果中的哪個並不重要了,反倒是不動產相比於股票之類的資產至少還保留了使用價值。換句話說,如果你覺得吃棗藥丸,那早點出國。如果你沒有能力移民或者大規模轉移資產,那麼一二線房子在你的資產配置里一定是一個優質資產。整天去考慮你無法擺脫的系統性風險是無聊的且沒有必要的。

2.北京的房子相比於東京、紐約,已經太貴了,這個扭曲的價格一定會得到糾正。我們假設北京的房子絕對值是偏貴的有泡沫的,從經濟學的角度來說,過高的資產價格和人民幣較高的匯率不能同時保持。目前來看,要麼資產價格下降,要麼人民幣貶值。而從政府和央行控制金融系統性風險的角度來看,我們最後處理這個不可能問題的方法是人民幣貶值和通過擠壓金融系統槓桿水平來緩和的擠出一些泡沫。因為資產價格尤其是不動產價格的劇烈下跌產生的連帶效應是任何一個國家的金融系統都承受不起的。當然,在一個理想的資本流動無障礙的模型里,人民幣貶值最終會導致資本外流,最終人民幣計價資產一樣會下跌。但是在實際國情里,儘管考慮到大量的地下資本流動渠道,我們的資本管制一樣是非常嚴格的。更何況北京的資產價格不僅僅是是依靠熱錢來托底,而是依賴政府對於土地規劃和供給的嚴格管控。只要這種計劃經濟式的調控不改變,相比於可能的緩和的漫長的貶值過程,即使你能把資產換成美元,結果也很可能是在你躲開貶值之前,你就先因為一線城市房價的上漲窮死了。因為在一線地產的問題上,主要矛盾是境內資產配置的供需關係。

3.一個月才掙八千塊錢,一萬年也買不起北京的房子,北京的房子太貴了。這是個巨大的誤區。當我幾天前在我家樓下理髮店裡看著兩個其貌不揚的東北大媽操著一口二人轉味道十足的普通話討論自己準備買泛海10萬元的新盤的時候,我就更加堅定了這個想法:未來北京四環以內的房子,其實都不是給普通白領們居住的了。能買得起北京「城區」以內房子的,是來自於全國的有資產配置需求的土豪們,是來自北京本地的能賣一套老房子或者多年前就買了房現在來置換新房的改善性需求住戶們。他們不在乎或者湊的出五百萬以上的首付。外地進京年入十萬二十萬的普通白領們,未來給你們的住處是通州、大興、燕郊、固安。相應的,北京的大量產業也會外遷,你不用總擔心你要花兩個小時才能上班了,因為以前在三環的創業公司未來會去三河去亦庄。

回到我們的第一個假設,即的經濟環境可以平穩過渡,那麼拋開你現在五環是城外的概念,別再覺得六環有多遠。當京津冀一體化,市政府搬到通州,新機場修在固安,當北京人以前覺得遠在天邊的保定都納入這個城市群核心規劃的時候,當我告訴你這個城市帶還要湧入幾千萬人口的時候,你設想一下,三環是什麼地方?

三環就是以前的紫禁城。

上海的南匯、金山、青浦,以前是什麼地方?十年前我去浦東金橋,我心想這是什麼鳥不拉屎的地方?現在上海群眾告訴我,金橋遠嗎繁華嗎?十年前五角場是一片荒蕪。上海的群眾們告訴我,五角場現在是什麼地方?

現在在北京生活的群眾們,你們能想象,15年前,東大橋就是東邊繁華景象的終點,藍島就是朝陽區最大的shopping mall嗎?

房價,就是農村扶貧人口進縣城,縣城進省城,省城去一二線。一二線的新移民買剛需房,有剛需房的人買改善房,有改善房的人可以買多套房或者買更大的改善房。一二線的房價之所以還會漲,是因為從金字塔的角度看,所有的人都是這份資產的接盤俠,這裡是避風港。從這個角度上講,如果今天大興的房子買3萬一平,你告訴我,十年以後,三環的房子買15萬一平,貴嗎?

今天北京三環的好樓盤7萬一平,十年翻一倍,年化複合增長率只有7%,扣除2%的通脹,實際增長率5%,高嗎?

更不用說上海這樣的城市現在可能會進一步提高容積率,提倡小戶型,未來很多年輕人要去買70平米以下的房子,人口密度要向香港看起。總有一天,也許130平米的戶型都是豪宅,如果這樣,價值又該怎麼算?

如果你認為的經濟藥丸,早點換錢跑。可是歐洲也好,美國也好,且不說能不能去,我覺得這世界今天都是在賭命,壓根沒有永不沉沒的一片凈土。如果你跑不了,或者對經濟的平穩過渡有信心,那麼毫無疑問,一二線核心城市的住宅不貴,早點上車,資產早點保值。對於缺乏投資常識的散戶們來說,北上廣的房子,還是比股票靠譜些。

如果你問我,我們有可能變成日本嗎?我覺得今天最高明的宏觀經濟學家都沒法回答這個問題。在我眼裡這件事就是flip a coin。可是作為一個跑不掉走不了的普通人,你到底是揣著錢去等也許二十年後房價暴跌去抄底,還是老老實實的被裹挾在這個時代里買一套房?

我們常人,是賭不起這份國運的。

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