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開開心心買房,充滿期待收樓,好不容易等了兩年,離合同約定收樓時間只有兩周,突然收到開發商通知書:因為不符合驗收標準,暫時不能收樓!

而且,更離奇的是,同一棟樓,2-22層收到的是收樓通知書,只有23-39層的業主收到的是情況說明函,真是「同樓不同命」,然而手持收樓通知書的低層業主也並不能開心起來。

雲啟家園1、2棟2-22層業主收到的交付使用通知書

▲23-39層業主收到的情況說明函

最近萬科雲啟家園的業主可以說是相當煩惱了。

▲不能順利收樓的雲啟家園1、2棟

事情是這樣的:2015年6月10日,雲啟家園取得預售證,然後開始對外銷售,不少購房者就在2015年6月-2016年10月間,買了雲啟家園各樓層的房子,而且按照簽訂的購房合同,2017年7月30日前交付使用。

然而,在今年7月21日,即約定收樓日期的前一個星期,開發商發函通知雲啟家園1棟、2棟23-39層 (含23層) 的業主,告知房屋要推遲交付,原因是「受空軍岑村機場遷建影響導致該房屋暫未通過規劃驗收」

未通過規劃驗收的房屋為23至39層樓層,共170套住宅單位,預計受限高影響而延期收樓的單位佔比超三成。由於限高原因延遲收樓,不少業主是感到相當疑惑。

針對這個問題,7月22日、23日,萬科分4批接待了23層(含23層)-39層業主,對延遲交付的原因進行了說明。

▲業主說明會上開發商就項目進行的說明

開發商解釋,項目所有的程序都是按照政府的法律法規來進行的,取得了規劃許可及預售許可,開發商的行為是完全符合法律規定的。

▲業主說明會

但業主其後發現,其實早在2015年8月8日萬科取得預售證不久,開發商就收到了由人民解放軍九五一七一部隊出具的函件,函中指出雲啟家園39層住宅用房經測算建成后廣州高程可達130多米,處於部隊機場南端凈空區域內,嚴重超出軍用機場控告規定,影響部隊飛行安全。

部隊要求開發商收函后立即停工整改,同月13日,廣州市國土資源和規劃委也致函開發商,要求按照部隊的控告意見,儘快到國規委辦理調整建築設計方案的有關手續。

為什麼開發商在收到空軍的整改通函后,不對購房者進行風險提示?開發商回應:函件收到后也一直在溝通,這是一個動態的過程。開發商直接對應的是政府部門,不會直接對接空軍。空軍函件對其沒有直接的約束力,因此並沒有停工整頓,也沒有停止銷售,也不需要告知購房者。

直到收樓在即,開發商一紙告知業主無法按照約定時間交付,業主才知道自己買的房子存在這樣的風險。

無法按照合同約定時間收樓,業主自然想到尋求賠償,一翻合同才發現銷售合同補充協議,延遲交樓按每日萬分之二賠償,最多賠150天,不超過房價3%,如果在2018年1月1日之前開發商仍然無法交付房屋,依據合同開發商將不再承擔賠償責任。

就是說,如果雲啟家園的業主在2018年1月1日之後仍然無法通過驗收交房,將會面臨既無賠償又無房可住,還要每月繳房貸的情況。

本來上周已經可以收樓的低層業主,因擔心住宅沒有整體通過驗收導致無法辦理房產證等問題,收到交付通知后也表示拒絕收樓。

另外,由於高層還沒完工,低層業主被告知收樓后,兩部電梯只能使用一部,另外的一部電梯留給施工部門使用,這讓3-22層每梯5戶的業主只能使用一部電梯,十分不便。

目前,雲啟家園高低層的業主都在跟開發商進行溝通,並且都對開發商出具了律師函和異議書。

▲本周末業主到項目理性表達異議

高層業主的訴求是,如果2018年1月1日後無法收樓,開發商需要按照每日萬分之五繼續賠償業主的損失,也可以接受換房方案;

低層業主的訴求是,要求開發商書面承諾房產證的辦理時間,免除物業管理費直到整棟樓全部驗收。

目前開發商並未對業主的訴求進行書面回應,在早前的溝通會上萬科表示:

省政府牽頭和空軍正在為搬遷問題進行協商,已經達成初步意見。岑村機場計劃搬遷到增城,但具體時間暫時未知。

曾多次向相關政府部門提出訴求,懇請政府部門特事特辦,在岑村機場沒搬遷之前制定一個過渡方案,限高的問題希望能儘快得到解決

針對岑村機場搬遷的問題,早前媒體也有過相關的報道:

但是具體搬遷方案尚未出爐,搬遷時間目前更是無從說起,這也是目前業主懸在心頭的憂慮。對此,業主表示接下來會繼續尋求理性維權的方式。

購房者如果遇到這樣的問題該怎麼辦?又該怎麼規避這個問題?我們諮詢了廣東福瑞德律師事務所的曹純珂律師,他的意見如下:

開發商開發建設樓盤時,就已知悉空軍部門對擬開發的樓盤限高問題提出了異議,開發商故意隱瞞真實情況仍繼續進行預售,其雖持有預售許可證,銷售時,沒有向客戶披露上述信息,涉嫌欺詐,具體是否存在欺詐情形,需業主提供相應的證據來證實。

目前,針對因樓層限高問題導致部分樓層業主的樓房不能進行驗收交樓的問題,我們認為,業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》對雙方均有約束力,若未來開發商因逾期交樓、逾期辦證導致業主權益受損的話,業主可以跟開發商進行協商溝通或依法向人民法院起訴解決。

對於開發商提出逾期交樓只願意承擔合同約定違約金3%的說法,我們認為,在商品房買賣合同過程中,購房者與開發商所簽訂的購房合同系開發商事先擬定好的格式合同,在確定違約責任方面,購房者基本上處於弱勢地位,無改變合同條款的權利,致使開發商儘可能減少自己的違約責任,違約金最高限額的約定有違公平原則的格式條款無效,該條款明顯減輕了開發商的合同義務。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條:「當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;……當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。」當然,業主以違約金過低為由要求調高違約金數額,但又未能舉證證明實際損失存在的,也難以全部得到支持,業主要求開發商賠償違約金的金額需結合實際逾期的事實及業主實際的相應損失來確定。

在實踐中,對於開發商逾期交付使用房屋的,業主可以按照逾期交付使用期間有關主管部門公布或者有資格的房地產的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定主張。當然,業主有實際在同地段租賃物業居住使用的,建議保留相關租賃合同及付款憑證,這樣可以便於日後維權。

若開發商逾期交樓、逾期辦證,甚至交樓時間遙遙無期,導致購房者購房的合同目無法實現的話,購房者也可以行使解除合同的權利,並可以根據雙方簽訂《商品房買賣合同》的約定主張開發商承擔違約責任並賠償損失。

接下來,雲啟家園的業主能否按照訴求獲得回應,小妹也會持續關注。



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