大跌40%！樓市驚現「7月拐點」！樓市響起一聲炸雷

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該來的，還是來了！

據「第一財經」剛剛援引「房地產決策諮詢系統」的統計數據，今年7月份前100家大房企的銷售業績，環比下滑了39.1%！

這告訴我們——樓市的冬天真的來了！

以萬科為例，2017年6月的銷售面積是348.4萬平方米，到了7月下滑到249.1萬平方米，環比減少28.5%；成交金額從6月的491.3億元，下滑到了7月的355.6億元，環比減少27.65%。

8月4日晚，金地公告，7月公司的銷售面積為42.8萬平方米，環比6月份的銷售面積89.8萬平方米下滑了52.3%;7月銷售金額為79億元，環比6月的銷售金額185.9億元下滑57.5%。

7月29個重點城市成交量高位回落，環比下降15%，同比下降33%。線城市成交量全線回落，同、環比跌幅漸有加速的趨勢。

一線城市環比下跌22%，同比減少60%。環比來看，北京、廣州成交量連續兩月回落，並創造年內新低，環比跌幅都在35%附近。

二三線城市環比下降14%，同比減少28%

作為二線熱門城市，鄭州7月商品房成交量66萬平方米，環比下降41%；

這些數據無非指明了一點：開發商的日子不好過，資金鏈上的壓力在加劇。曾經暴利的房地產行業，如今成為「高危」行業，一些開發商不惜「豪賭」來應對市場遇冷。

大佬紛紛開始賣樓

最近接二連三爆出著名開發商拋售地產的消息。6月26日SOHO董事長潘石屹披露整售上海月虹口SOHO后不出十天，7月6日再度宣布出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個項目。

無獨有偶，從前段時間王健林的大筆拋售資產，再到最近李嘉誠賣出旗下的和記電訊公司，從內地撤資，這就代表著他在香港的資產，大部分已經轉移，李嘉誠徹底要從撤退了！

很多人都在擠破頭買房子的時候，地產大佬們卻在賣房子，再遲鈍的你，也知道後面該發生什麼了。

其實王首富等大佬們的缺錢，正是當下金融收緊大時代下房地產開發商的一個縮影。現在的房企，都面臨債台高築、求錢若渴的壓力山大。

房企債台高築

房企為什麼這麼壓力山大呢？原因無非是銷售遇冷和拿地成本上升，但歸根結底，正是因為宏觀調控。

的房企多年以來都是這個套路：看面子都是土豪，看裡子全是負債。近兩年，房企這種「表裡不一」的趨勢愈發加劇，增高的負債也逐漸引發了擔憂。據媒體的披露，內地142家地產企業負債總量接近3.4萬億。例如：

恆大在去年的借款就達到5350億，凈負債率119%；綠地在去年的凈債權益比一度接近300%。

可以說，這些年的房企向銀行借錢是越來越多，產生的風險越來越大。樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最後被玩死的，是廣大的購房者以及整個地產行業。欠債多了，總有還不上的一天。

房企的數據是這樣，各主要城市的數據也是如此。

從價格到成交量看懂下半年房價

在上海，官方公布的一手房成交面積，7月比6月環比大跌了54%。這一輪牛市最先啟動、也最先進入調整的深圳，最近兩個月也撐不住了，成交量再次掉頭向下。

其他城市，比如北京、廣州、蘇州、杭州等城市，也在7月出現了顯著的環比下跌。

成交量萎縮的同時，成交價也開始鬆動。在北京，學位房已經出現顯著下跌；靠近通州的北三縣，房價跌幅更是明顯。在深圳，無論是在核心區和郊區，都有新盤以低於附近二手房的價格開盤。

讓樓市預期出現逆轉的，是政府一波接一波的調控政策。

房地產從「五限」到「公有制」

春節之後，北京率先啟動新一輪調控。先是重啟了「認房認貸」（所謂的「處女貸」）、推出了限制離婚購房的「離婚貸」，毀滅式打擊了違規商辦物業，嚴懲了炒作學位房的行動。

最讓人震撼的是，國家在4月1日宣布建設「雄安新區」！這一舉措，改變了京津冀的城市格局，讓北京炒房客始料未及，預期完全被改變。

隨後，限售在全國大面積推廣，讓炒房客膽寒。這等於限制了資產流動性，對於高槓桿炒房的人來說，堪稱「直擊七寸」。

7月份，上海推出兩塊要求開放商百分百自持的租賃住房建設用地。接著廣州出台「租售同權」，九部委聯合出台「加快發展租賃市場的通知」，並圈定12個城市為住宅租賃試點。房地產離「公有制」越來越近。

8月2日，廣州再出猛招明確要求開發商接受官方指導價。如果開發商不接受，就不允許賣房子。這說明在政府眼中，房子成了特殊商品，關係到社會穩定和居民生活保障，必須管制其價格。

「公有制」的驚呼聲尚未平息，北京推出了「共有制」住房——居民可以和政府分享房子的產權、升值收益權。在這種前提下，等於普通購房者可以「7折購房」，先獲得70%的產權。這意味著，買房「上車」的門檻大大降低。

在成都，新出台的「人才房」政策，允許符合條件的、租住人才房的「人才」，可以按照5年前的價格買房。這也意味著，房價有了大比例折讓。

各種玩法，徹底打亂了大家對市場的預期，越來越多的人陷入觀望。於是，樓市成交量自然回落，炒房的基礎不存在了。

那麼問題來了：這種成交量的「冬天」，最後能不能演變為「房價的冬天」？

炒房時代終結、奮鬥者時代雄起

對於開發商來說，成交量的下滑，會影響到它們的現金流，進而影響到償債能力。有研究機構分析了比較典型、規模較大的55家房企，發現他們到2016年末的總債務（不含永續債）為3.1萬億。

這樣推算，加上民間借貸，全國房企的總負債可能達到7到8萬億。所以，如果有個風吹草動，會有一批房企資金鏈崩潰，要麼破產、要麼被併購。到那時，降低房價、獲取現金來保命，是必須的。

我們知道，在房地產開發的貸款環節，主要是以土地和在建工程作為抵押擔保的貸款。而開發商在還款期限內儘快盡多的高價賣出房子，是獲得現金來源的重要手段。這意味著，當你拿著現金到售樓處買下房產時，其實你在幫房企還債！

今天，政府對於樓市的態度已經很明顯了，就一個詞「徹底凍結」，讓你的房子徹底成為紙面財富！你必需清楚的意識到：在購房以前，你並不欠任何人的錢；而房企在賣出房子以前，一屁股都是欠債。

聰明的都從房地產里套現了，趁著還有人看多，趁著還有人想買房。一旦沒人想買房了，你的房子還值多少錢就不好說了。等你缺錢的時候，你的房子還能變現嗎？

在重重關卡、道道封鎖下，未來熱點城市房價暴漲的局面只怕是再也看不到了。那些試圖通過炒房投機倒把獲取暴利，再也無利可圖了。

這一幕無論對於統治者，還是像你我這樣的平頭百姓，都是喜聞樂見的。

只有如此，人們才能專心致志地投入到實業、創新中去。否則，一個個踏踏實實幹實業的老闆，還不如一個普普通通炒房的人賺得多、賺得快，誰還有心思去搞生產、搞創新。

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