房貸收緊，濟南首套房利率不再打折！貸款100萬多掏10萬利息！

省城房貸市場上，首套房貸款利率不再打折。駐濟各大銀行逐步取消首套房的利率優惠，基準利率成為主流。放貸速度也明顯放緩，有時需要等一個月甚至更長時間。購房成本正在走高。一些熱點樓盤為了快速回款，直接要求客戶全款買房，不接受貸款客戶。業內人士指出，房貸市場的變化有望改變樓市風向。

生活日報記者 趙國陸

（圖片來自網路)

首套房貸款利率不再打折

近日，記者從省城多家樓盤了解到，首套房的按揭貸款利率取消利率折扣，執行基準利率成為主流行情。個別中小銀行甚至上浮首套房的貸款利率。

「跟我們合作的有六家銀行，國有大行三家，中小銀行三家，首套房的貸款利率全都是基準利率4.9%，不再打折了。」在濟南東部一家即將開盤的樓盤，售樓處的置業顧問說，一個月前，有的合作銀行還能給到9折的優惠，而在十幾天前，各大銀行集體通知，只能執行基準利率。不過，二套房利率暫時沒有變化，仍然是上浮10%。

市中區一家樓盤的銷售負責人透露，原來做房貸的合作銀行超過10家，現在還能正常接業務的只剩5家。「先是一家城商行說，首套房取消折扣，後來一家股份制銀行通知我們，首套房得上浮5%。客戶肯定不接受啊，這家銀行我們就直接不給客戶推薦了。還有幾家小銀行放款速度太慢，最慢的一家，兩個月前的業務現在還沒批下來，這樣的也沒法合作了。靠譜的本來就沒幾家，現在連四大行都取消房貸優惠，一點折扣都沒有。原來還能挑挑揀揀，現在只能接受基準利率了，只要放款別太慢就行。」

27日，駐濟一家銀行的個貸經理稱，現在他們銀行確實不再打折，即便是優質客戶也沒有折扣一說了。

原來一周放款，現在要等一個月

二手房交易，房貸批下不來更是急死人。劉女士因為房貸的事快哭了。她把一套老城區的學區房賣了，要換一套改善型的大房子。買家上個月就辦理了抵押業務，至今房貸還沒下來，她隔幾天就打電話催問，中介機構說，銀行沒額度，除了等，沒有好辦法。

「我還等著這筆錢湊首付呢，一拖這麼長時間。開發商說，再不交齊首付款，10萬定金不退，房子不給留了，真是急死人。」劉女士稱，她都等了快兩個月了，到底還放不放款？中介也煩了，讓她直接聯繫銀行信貸經理，還是讓繼續等。「我真想找個借口把買家給起訴了。不賣了！」不過，買家也很焦慮，擔心銀行拖久了，發生什麼變故。

濟南一家房產中介機構的負責人坦言，現在放款確實慢，沒法給個准信。銀行是按照房產抵押的他項權證辦理的時間先後給貸款排批次順序。額度充足時，隨時放款。現在，每個月初放一批，月末放一批。如果兩次都排不上隊，只能轉到下個月。而且利率上浮的優先放款，然後是基準利率的，利率打折的排最後。

駐濟一家國有大行的信貸經理表示，由於房貸額度緊張，快的話等一個月，慢的話等兩三個月也正常。據了解，部分中小銀行乾脆不再接房貸業務，一家中小銀行的客戶經理說：「不是停貸，而是排隊等待時間太長，客戶等不起，我們建議先到別的銀行試試。」

樓盤挑全款客戶或引發市場轉向

「網簽慢，不網簽沒法辦理貸款；放款慢，就算網簽了，客戶手續備齊了，還得等銀行額度。所以，我們乾脆就是一個招：全款的客戶優先，貸款客戶首付高的優先。」濟南一家高端樓盤的銷售負責人坦言，現在的房貸形勢下，要求客戶全款買房也是無奈之舉。畢竟一開盤數千萬甚至數億的資金，不是一筆小數，早到手一天是一天。原來他們樓盤的房貸業務，只要是純商業貸款，一周之內准能放款，快的三兩天就到賬。有的樓盤議價能力強，甚至要求開盤當天就放款，不超過24小時，全部的房貸就能到位。

全款買房，對於不差錢的購房者來說，還能吃得消，高端熱點樓盤也有這個底氣。但是，對於剛需盤則不現實，能全款買房的優質客戶往往都被吸引到高端樓盤，更多的普通剛需客戶對房貸比較敏感，這次利率折扣變動意味著要掏更多的真金白銀。

不少樓盤也在擔心，這種全款的苛刻要求還能維持多久。在供應暫時吃緊的時候，開發商可以任性地挑客戶，一旦供需逐步平衡，未必有那麼多的全款客戶了。濟南地產界一位資深人士指出，房貸從來都是房地產市場的重要影響因素，這股寒流正在蔓延，北京等城市首套房貸款利率已經上浮10%，對於樓市來說，這可能是改變市場風向的致命一擊。

算筆賬：

100萬貸30年，多掏10萬利息

首套房貸利率調整，對購房者意味著什麼？不同的利率折扣，利息會差多少？買房將增加多少成本呢？

我們來算一算：以貸款100萬元、貸款期限30年為例，假如用等額本息還款方式，如果貸款利率打9折（即4.41%），月供約5013元，總利息為80.48萬多元；如果執行基準利率（即4.9%），月供為5307元，總利息為91萬多元。顯然，利息要增加10萬多元。

而且，利率隨著人民銀行的利率調整而變化，折扣一旦確定是不變的。

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延伸調查

房貸額度為啥會吃緊

現在，銀行說的最多的就是房貸「額度緊」，到底誰決定額度？銀行難道缺錢嗎？為什麼房貸不能放量供應？為此，記者採訪了銀行業權威人士，從不同角度進行解讀，房貸額度為何吃緊。

濟南一家銀行的權威人士說，「貸款放年頭、存款沖年尾」。也就是說，年初貸款額度往往是寬鬆的。但是去年樓市太火，下半年房貸就逐步在收緊，當年額度早早就沒了，相當一批轉到了今年年初，這些積壓的客戶一消化，寅吃卯糧，後面的只能逐批往後排。

上述業內人士指出，除了這一客觀原因外，房貸受三個指標和因素制約，並非想象的想放就放。從貸款種類來說，房貸是個金業務里的「零售貸款」；在期限上，房貸是「中長期貸款」；在投向分類上，個人房貸算「房地產類貸款」。

首先，購房者去某個支行申請房貸，獲批的前提是銀行「有米下鍋」，也就是有零售貸款額度。「總行年度的零售額度放出來之後，各個分行來搶，通常出價高的能拿到更多額度。支行向分行要額度時也是這樣。到了客戶經理這一級，跟你說：額度得排隊等，其實是有插隊的。比如，高凈值客戶、VIP客戶，對銀行貢獻大的；樓盤開發商跟這家銀行有合作關係的；利率上浮的……」

很多市民抱怨銀行漲房貸，銀行也是要賺錢的。隨著利率市場化、餘額寶們「攪局」，銀行拉存款的成本越來越高。5年以上的房貸基準利率才4.9%，現在銀行理財產品都不止這個數了。再打折，銀行基本是白忙活。有好的投放領域，或者額度不充足，肯定先放棄房貸。

也許有人會說，去年房貸咋那麼充足？該業內人士透露，去年銀行面臨「資產荒」，也就是找不到好的企業和領域放貸，一看樓市行情大漲，於是把大量沒投放出去的額度轉移到了房貸上。雖然利潤低，但是蒼蠅也是肉，再不濟，還能拉低不良率。上市銀行的房貸不良率普遍在0.5%以下，而去年年底全行業的不良率是1.74%。

第二個，房貸是「中長期貸款」，銀行放貸需要通盤考慮，把控「流動性」，也就是合理搭配長期、中長期、短期貸款。這跟個人理財一樣，手裡有10萬塊錢，不能全部買成長期國債，還得買點股票，留點活期存款，以備不時之需。銀行也是如此，不能把資金都做成二三十年期限的房貸。尷尬的是，去年放了那麼多房貸，已經集中度過高。雞蛋不能放在一個籃子里，銀行更明白這個道理。

第三，房貸作為「房地產類貸款」，銀行要控制風險。在眼下說風險，很多人是不相信的，但經營風險的銀行有自己的判斷。如果房價要走跌，抵押物面臨貶值的可能，一旦客戶還不起貸款讓銀行收房，就麻煩了。目前，房貸形成壞賬后，房產就進入拍賣。一次拍賣如果流拍，二次拍賣就打8折，三次拍賣再打8折。」該人士透露，有的二手房在申請貸款時「作弊」，價值100萬元的房子，評估成150萬，然後從銀行貸100萬元，一旦壞賬，銀行變現時就得虧。

「從政策面上看，國家的調控方向很明確，哪家銀行也不願頂風猛放房貸，當出頭鳥被槍打。所以，在總行層面，每年划給房地產類貸款的額度有一個總量控制。不是想放多少就放多少。」該人士稱，別看具體放貸的是支行，但是上面有分行，再往上有總行，再往上還有監管部門盯著，看國家政策導向：托樓市還是抑泡沫。