【克而瑞南通】嚴「限」寬「供」，兩手措施穩定房價

導讀：3月以來，樓市調控接連出「重拳」。北京、廊坊、廣州、長沙、東莞等熱點城市，以及嘉興、句容等三線城市都遭遇限購加碼、首付提高等政策打壓。據不完全統計全國已有25城啟動或升級了限購。在調控政策密集出台的同時，多地積極供應土地，從短期看有利於緩解市場緊張情緒。壓制需求的同時，積極增加供應，平衡市場供求關係。不過從長期看，熱點城市供應量客觀仍處於低位，居住需求依然旺盛，很難實現供求逆轉。

「供地潮」隱現

在北京10天內出台九次樓市調控政策的情況下，北京市國土資源局官網一共掛牌出讓了9塊含住宅的用地，總計建設用地面積39.6萬平方米。且均限定商品住房銷售價格及土地合理上限價格。

除北京外，還有不少熱點城市在近期加快了供地步伐，並形成一波「供地潮」。3月18日，武漢市國土資源和規劃局宣布以掛牌方式出讓12宗地塊，總出讓面積約108.8萬平方米，總起始價約191億元。其中有3宗為純住宅用地，另有5宗土地含住宅性質。3月20日，成都公共資源中心網站發布主城區3宗土地的掛牌信息，其中兩宗商服用地，一宗工業用地，共37.3845畝。此前的3月17日，成都市已公告出讓5宗地塊，其中三宗商服用地，另外兩宗含住宅性質。3月21日，福州市國土資源局發布6宗地塊的掛牌信息，分別位於晉安區和倉山區，其中4宗地塊含住宅性質，並採用「限地價、控房價、競配建住宅建築面積」的方式出讓。這也是福州市主城今年首次公開土地出讓。3月21日，珠海市國土資源局宣布，以網上掛牌方式公開出讓珠國土儲2017-13、珠國土儲2017-14兩宗地塊，均含有住宅性質，並設最高限價。3月22日，天津土地交易中心的信息顯示，3月最後一周，天津將有8宗地塊入市交易，合計掛牌起始價為85.75億元，土地面積46.17萬平方米。

上述推地城市均為此前的市場熱點區域。按照招拍掛出讓的程序，今年3月底4月初，這些土地將迎來交易熱潮。按照房地產開發周期，這些土地最快將在今年年末和明年形成房屋供應，因此短期內對平抑市場供需關係的作用並不明顯。土地出讓節奏的加快，可在一定程度上緩解市場的緊張情緒，結合其他調控政策的推出，未來房地產市場將趨於平穩。政府持續推地，實質上難以滿足市場需求

政府持續推地，盡量滿足供地計劃，房企則認為收縮的供地計劃本身就滿足不了市場需求。今年3月17日，北京官方確認一季度供地目標為161公頃，即為2016年103公頃商品住宅用地實際供應量的1.56倍。雖然政府持續釋放出增加土地供應的信號，但只是加快供地節奏，緩解人們因調控所產生的緊張情緒。即便今年商品住宅供地計劃全部完成，整體供地量仍很低。北京房價居高不下主要源於供地緊缺。長期來看，北京市自身供地意願不足，以高房價控人是其重點訴求。

2017北京國有建設用地計劃顯示，供應總量3900公頃，同比下降5%左右，其中商品住宅、商服用地供應同比下降；住宅用地總量260公頃，同比下降七成。住宅用地中，自住型商品房用地83公頃，佔比31.9%，用於保障1.5萬套自住房建設；數量與去年持平。在城六區供地≤20%。

結語

在北京三月剛出的限購限貸新政下，即使購房資格嚴峻，但房價依舊在上漲，此時同時出台供地計劃，雖能暫時緩解人們的情緒，但從長期來看，壓縮的供地總量，並不能滿足人們居住需求，屆時會不會出現越調控房價越居高不下的現象很難說。筆者認為，還是應儘快研究房地產長效機制，真正提高供應量，而不應用局部總量來反映整體供應情況。

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