房地產板塊輪動之國際實戰：逃離加澳，抄底歐豬！儘快！

近日，看到一則新聞：萬達敗走馬德里，個人買家卻在不斷推高西班牙房價！

今年6月，萬達酒店發展公告宣稱出售西班牙大廈項目，2.72億歐元，考慮匯率因素后，萬達實際虧損了約2億元。

2017年第二季度，巴塞羅那房價最高漲36%，漲幅為馬德里的3倍(10.8%)，均價達到3094歐元/平方米，其中買家的湧入成為價格上漲的推力之一。在巴塞羅那，外來購房者主要是「鄰居」法國人。從2015年開始，華人買房者的數量就開始以62%的速度急劇增加，一舉超過法國人，位列第一。

老楊不得不說，人在投資房產方面，絕對走了全球前列，不僅在國內折騰得「風生水起」，而且在國際上也搞得他國「雞犬不寧」！

2016年3月，老楊獨創的房地產板塊輪動理論，指導了很多開發商與冬粉，在實戰中受益。

其實，關於全球範圍內的房地產板塊輪動，老楊也有系統性思考，正好結合西班牙的這則新聞，老楊專門寫下這篇文章，提出「房地產板塊輪動理論的國際版」！

從國際視野來看，本輪全球房地產板塊輪動源頭，要追溯了2007年的次貸危機，其後美國房價開始下跌，2008年升級為國際金融危機，全球多數國家的樓市都出現降溫，主要國家的房價皆下跌，只是幅度不一。

美國是禍首，下圖可見美國房價指數變化。

03年至06年上半年，房價大漲，生成了一個泡沫，其中次級貸亂相是幫凶。其後，泡沫破裂，07年至08年，美國房價急跌。後來美國救市，09年10年房價企穩，11年又跌了一點，然後見底！

2012年開始，美國房價進入上升通道，2017年以來已經創新高（圖中數據截至2016年9月）。

再來看歐洲。英德法，是歐洲的傳統三巨頭。

德國房價幾十年平穩，近幾年方才大漲，與歐債危機后資金湧進德國尋求安全有一定關係。

這裡只講下英國吧。根據下圖的英國房價走勢。英國房價下跌的時點，明顯晚於美國，08年才下跌，而且只跌了一年左右，便築底。

英國房價反彈的時點，同樣滯後於美國，2013年下半年，英國房價才開始上漲。由於08年的跌幅小於美國，2015年英國房價就創新高了。

回到北美，看一個房價走勢最牛逼的國家：加拿大。

加拿大，地大，人少。溫哥華和多倫多，這兩個城市的房價大漲，就將全國房價頂起來了。而這兩個城市中，華人好多好多，他們買房的瘋勁兒，把當地人都嚇壞了！

加拿大房價下跌，時點滯後於美國，也滯後於英國，只在08年下半年至09年一季度，連隊跌了三個季度，便開始一路振蕩上行了。15年和16年漲幅很大。搞得加國政府緊張，部分地區出台調控樓市的政策。

重新回到歐洲。看下兩個樓市弱者：義大利與西班牙。

2008年爆發國際金融危機。2010年，希臘主權債務危機爆發，隨後兩年間蔓延至歐洲多個國家，形成歐債危機。其中五國危機最明顯，被稱為「歐豬五國」：希臘、義大利、葡萄牙、西班牙、愛爾蘭。

眾所周知，房地產與金融聯繫密切，只要一國爆發金融危機，必定會衝擊樓市。歐債危機爆發后，這五個國家的房價，皆出現明顯下跌。

下圖為義大利，08年下半年房價才開始微跌，說明受國際金融危機的影響並不大。但2011年下半年開始，義大利房價明顯下跌，直至2016年才企穩。截止2016年9月，義大利房價還沒上漲，屬於反彈過程中，國際房地產板塊輪動的最為滯後者。

最後，看西班牙。01年至07年，西班牙房價漲幅巨大，肯定出現了泡沫。07年下半年房價見頂小跌，其後持續下跌，其中歐債危機爆發后，加速下跌。直至2013年企穩，2015年以來房價開始小幅反彈。

最後總結一下：08年之前，全球經歷了一次史無前例的貨幣超級寬鬆時期，尤其是美聯儲在2001-2003年間連續進行了13次降息，其後以美國為首的諸多發達國家，房價都經歷了一次大漲，並生成了程度不一的房價泡沫。

2004年開始，美聯儲收緊信貸，並在兩年內連續加息17次，全球貨幣政策趨緊。加之美國次貸史無前例的瘋狂與混亂，終於爆發了次貸與金融危機，其後歐美主要國家房價進入下跌通道，2010年歐債危機之後，歐洲多數國家房價加速下跌。

08年9月以雷曼兄弟倒閉為標誌的國際金融危機爆發后，以美國為首的全球多數國家，都採取了緊急救市行動，貨幣大放水，包括。歐債危機后，歐洲進一步貨幣放水。

房地產市場的規律，其實沒那麼複雜，貨幣是核心驅動力。全球範圍的周期性波動過程中，死盯著貨幣政策與流動性，來預測房價走勢，至少不會犯方向性錯誤。成熟經濟體和成熟房地產市場，尤其如此！

根據上一輪的房價泡沫情況，再考慮房價下跌幅度，再考慮貨幣放水的節奏與力度，那麼，大致上就可以預判本輪國際房地產板塊輪動的方向與輪廓。

老楊還了解幾十年國家的房價走勢，上述只是列舉了五個典型國家。各國房價變化軌跡存在明顯差異，但也具有共性的部分。從輪動次序上看，僅看上述五國，本輪房價上漲的先後次序是：加拿大、美國、英國、西班牙，義大利。

加拿大和澳大利亞，本輪漲幅巨大，領漲全球，其中華人投資客功勞不小，房價泡沫最大，當前政策收緊，投資客，應儘快撤退、逃離。

美國房價，剛創新高，子彈還得飛一會。老楊預計隨著美聯儲加息進程的推進，美國房價可能在2018下半年或2019年見頂。

至於本輪國際房地產板塊輪動的滯後者，包括義大利、西班牙在內的「歐豬五國」，當前都屬於房價上漲的上半段，或剛剛開始上漲，可以抄底！有錢的企業與個人，尤其是含有自住需求的個人，應儘快上車！

而且，這幾個歐豬國家，為了救經濟救樓市，過去向年出台了諸多歡迎移民與境外投資者的政策。

比如，2013年年底西班牙通過「買房換居留」政策。截至2016年初，西班牙通過《創業法》共吸引了91060萬歐元的買房投資，7500萬歐元的資本投資，以及6200萬歐元的新企業投資項目。在美、英、澳等西方發達國家逐步收緊其投資性移民政策時，西班牙這一相對低廉的投資門檻成為吸引海外投資的有效方法。

在這些外來投資中，外來「黃金移民」的買房投資是重頭戲，佔了吸引外資總額的86.9%。西班牙經濟仍然處於復甦的階段，本國的資金和消費能力是不足以支持房價在短短一兩年內急速躥高。所以，來自國外的資金對西班牙房價的提高，起到了不可忽視的推動作用。

從以往西班牙的海外購房者組成來看，俄羅斯與法國的購房者成為主力軍，如今來自的買家正在取代他們的位置。2016年，人在巴塞羅那購買了893套住房，近半數的黃金簽證也都發給了人。

俄羅斯人喜歡地中海沿岸城市的高檔海景房產。人則專註於在馬德里和巴塞羅等 都市內選擇豪華房產，並且選房標準多為「要靠近鬧市區」、「靠近大學」、「接近旅遊區」等。

關於房產投資，老楊有句名言：美景有毒！看來俄羅斯人不懂這一點，身處寒帶的俄國富人們，就喜歡買海景房，就像東北人就喜歡到海南買海景房一樣。

有錢，任性，居住享受，無可厚非。但要想長期升值潛力更大些，馬德里、巴塞羅那等都市內的豪華房產，肯定能幹翻海景房噢！

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