徹底整頓商改住需從源頭把控

泰禾中央廣場商住項目。肖莎攝

嚴格意義來講，商改住是違反法律法規規定的，一旦政府的監管靴子落地，房子的用途就要回歸到原本的用途

法治周末記者肖莎

上海市《閔行區「類住宅」分類處置總體工作方案》(以下簡稱整治方案)提到，此次整治的對象為已銷售已驗收未入住的項目、已銷售未竣工的項目以及在建未預售未驗收的項目。

為何已經通過驗收的項目，還會存在改變項目用途的情況？如果這些項目的實際情況和規劃不符，又是如何通過規劃驗收的？

解決問題需從源頭把控

「商住項目從做完各項驗收和竣工驗收備案到交房通常還有一段時間，驗收時的項目跟規劃是基本一致的，驗收完之後，開發商再利用交房前的這段時間來做隔牆、裝修等工作，使得交房標準和樣板間基本類似。」一位不願具名的業內人士說。

法治周末記者在2016年曾經走訪北京的一個商住項目，該項目提供了兩類樣板間，一類是毛坯樣板間，內部就是一個大開間，沒有任何的隔牆和區域功能劃分，但是銷售會明確告知哪裡是馬桶預留的位置；另一類就是精裝修樣板間，內部做好了各種功能區隔。

該銷售當時就表示，驗收時驗收的是毛坯，隔牆等是驗收之後再搭建。

亞豪機構市場總監郭毅告訴法治周末記者，目前，北京的部分區縣對商住房監管比較嚴，比如，門頭溝和順義，現在都是從規劃環節就卡得比較死，從前端進行監管，這樣就避免了後來出現的一系列問題。

北京市中唐律師事務所王玉臣律師還對記者分析道，法律上對於商業房屋或辦公房屋的規劃設計也沒有嚴格的限制或標準，雖然北京等地的住建部門都以通知或其他方式對商辦類項目的規劃設計進行約束，但是法律效力相對較弱。

「而且以往開發商在做規劃設計和規劃驗收的時候，有些政府部門不盡責，沒有盡到審查義務。」王玉臣認為，想解決商改住的亂象，就要從源頭把控，通過立法和前期的審核來避免問題的出現，而不是等房子蓋好了政府再出面解決，這樣出力不討好不說，還會給很多方造成不小的損失。

投資商住房需謹慎

然而在當前的環境下，仍有商住房在出售，仍有人在投資時為了規避限購政策而選擇商住房。

3月2日，記者在泰禾中央廣場等三個項目採訪時，時不時會聽到有購房者向銷售諮詢樓盤價格上漲情況和未來的價格預期，不少人購買商住房的目的並非自住而是投資。

一位女士在諮詢時表示，自己是因為手裡有100多萬元的現金，買普通住宅買不了，希望投資商住房進行保值增值。

也有購房者向銷售人員詢問，在北京購買商住房是否會存在政策風險。銷售的回答通常是，政策風險銷售人員無法把控。

盧文曦說，面對類似的問題，他一直以來的意見都是，中小投資者不要碰商住房，因為嚴格意義來講，商改住是違反法律法規規定的，一旦政府的監管靴子落地，房子的用途就要回歸到原本的用途。

「除此之外，商住房的使用成本和交易成本也很高。使用環節，商水商電比民水民電貴；如果購房者想要賣掉商住房，僅土地增值稅一項就很高，為差價的30%至60%，而普通住宅在交易環節是沒有土地增值稅的。」盧文曦補充道。

如果一個購房者購買了商住房，但是房子被徹底整改成商業用房或辦公用房，整改后的房屋就沒有了居住功能，這種情況下，購房者是否可以向開發商索賠？

王玉臣律師表示，如果開發商在銷售時，明確告知購房人房屋為商業或辦公用房，不得居住，那麼開發商只需要在政府要求整改時，承擔整改責任就可以。

「但是很多開發商在銷售時，並不是告知購房人房屋不能居住，反而告知購房人可以居住，而且可以規避限購政策的約束。在這種情況下，開發商有可能構成欺詐，或者構成違約，要承擔由此給購房人造成的損失。」王玉臣說。

在閔行區的整治方案中記者就看到了有這樣的內容：開發商要自行妥善處理好購房業主的相關訴求和社會穩定工作；區政府將在法律法規和信訪維穩方面給予保障和支撐。

王玉臣認為，商住房亂象在全國很普遍，政府在進行規範管理的時候既要注重土地利用、房屋建設符合規劃用途，又要考慮購房人的合法利益不受侵犯，所以既要慎重，又不能操之過急。

對於購房者能否索賠這一問題，北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松補充道，若業主購房時如果明知房屋是商業用途，內部有不符合規劃的內容，那麼對於自己的損失，也應承擔相應的責任。