金九銀十銷售旺季能否重現？業內：不要抱太大希望

自3月份樓市調控以來，廣州住宅市場供需急跌，價格升幅受到抑制，廣州整體市場消化周期提升至7.4個月。在剛剛過去的8月，廣州一手住宅網簽4978套，同比下降5成，這是繼7月創下4431套后，廣州一手住宅成交套數連續兩個月成交量不足5000套。均價方面，8月網簽均價為16146元/平方米，同比環比均出現下跌。

隨著9月的到來，廣州樓市也正式進入「金九銀十」，傳統的銷售旺季是否會出現？廣東中原地產項目部總經理黃韜對鳳凰房產表示，受樓市調控以及銀行房貸影響，8月份量價齊跌的趨勢將會延續至9-10月份，今年的「金九銀十」將黯淡無光。

8月網簽量同比降5成 今年已突破6萬套

繼7月廣州一手住宅成交套數創下17個月新低后，8月是18個月以來的「次新低」。據陽光家緣網簽數據顯示，8月廣州一手住宅網簽成交4978套，同比去年8月的10044套減少5066套，同比下降50.44%，而環比7月的4431套增加547套，環比上升12.34%。也就是說，廣州一手住宅成交套數已連續兩個月成交量不足5000套。

值得關注的是，截至8月31日，今年廣州一手住宅網簽已突破6萬套大關，總成交60171套，同比去年的77033套下跌21.9%。

從區域來看，8月份增城以1357套成交量奪得銷冠，黃埔則以1180套的成交量排在第二，僅這兩個區的成交量就佔了7月廣州一手樓市成交量的一半。而其餘區域成交均未突破千套，成交套數最少的越秀僅成交了15套。

均價方面，8月廣州一手住宅網簽均價為16146元/平方米，同比去年8月的17808元/平方米減少1662元/平方米，同比下降9.33%，環比7月的下跌了2.2%。值得一提的是，今年前8個月，均價基本保持在1.6萬元/平方米到在1.7萬元/平方米之間。

「8月廣州一手住宅成交冷淡預料之中。」黃韜對鳳凰房產分析道，8月份廣州樓市成交慘淡，主要是因為限價限簽限售等「六限」的影響。「從數據上看，由於限簽，從去年底至今年年初成交的數據都未能網簽，這部分貨量都佔20%-30%左右，導致廣州一手住宅均價保持在1.6萬／平，如果將之前成交的數據統計進來，目前廣州房價應該會在2萬／平以上。」

成交量減少 導致消化周期回升至7.4個月

由於近一段時間成交量回落，銷售周期也出現回升。廣州中原研究發布部數據顯示，截止8月份，廣州整體市場消化周期提升至7.4個月，總體庫存量為649.02萬㎡。

從各區的情況來看，此前消化周期較低的黃埔、增城等區有所回升；另一方面中心區海珠、荔灣、天河3區消化周期較長，其中海珠、荔灣由於各自熱門板塊去化能力有所放緩，從而導致庫存增加。

過萬套新貨衝刺金九銀十 黃埔供應減少增城猛增

廣州中原研究發展部監測顯示，受3月兩輪政策調控影響，自五一黃金周后開發商大力開盤推貨后，2017年6-8月，無論是開開盤數量、開盤推貨套數、整體去化情況均明顯較2016年同期低，尤其是2017年8月，僅有6個樓盤開盤加推，僅700套貨量，去化率僅為44%。

此外，在2017年5-8月獲取預售證的樓盤中，共有18個樓盤，共2610套住宅並未開盤加推。廣州中原研究發展部分析認為，因近期樓市較為低迷，整體市場成交活力不足，不少開發商或欲藉此次金九銀十大力推貨，以在金九銀十這個節點消化庫存。據監測，有不少開發商已拿預售證但現時並未開盤推出。

從近兩年「金九銀十」推貨情況來看，無論推盤量還是推貨量，今年對比去年均出現明顯回落。今年金九銀十預計總推盤數為69個，同比下跌15.9%，總貨量為12786套；其中中心區推盤數減少明顯，今年中心六區推盤僅28個（共3852套），同比下跌31.7%；外圍區推盤數為41個，與去年持平，共8934套貨量，同比上升35.7%。

從區域看，今年增城推貨量佔29%，為全市第一供貨大區，此外推貨量較大的區域有南沙、黃埔等區，其中黃埔佔比同比下跌幅度較大。供貨區域由去年的11個減少至10個。

作為近年廣州樓市成交的「中流砥柱」，今年金九銀十黃埔區預計11個樓盤推貨，同比下跌50%，雖然該區仍然為全市一手項目供貨主力，但相比起去年該區長嶺居、香雪、開發區東區均有多個樓盤推貨，今年供貨主力僅為知識城及長嶺居少量舊盤加推，從而直接影響整體市場供貨量。廣州中原研究發展部認為，該區供貨量不足與近年土地供應減少不無關係。回顧2014年至今土地公開招拍掛情況，黃埔供應量於2015年達到峰值95.4萬平方米，而近兩年則大幅減少。

由此可見，一方面面對目前紛繁複雜的市場情況開發商推貨節奏減緩，另一方面由於「麵粉」減少，確實出現「無貨可推」的現象。

另一方面，在推盤數基本相同的情況下（41個盤），今年外圍區整體推貨量比去年多35.7%，主要拉動的區域有增城、從化，其中增城朱村、荔城、小樓板塊預計有多個樓盤將在金九銀十入市，主要得益於近兩年增城土地供應充足；在目前整體市場受政策影響的情況下，增城、從化兩區的購房門檻相對較低，加上捷運利好較多，因此開發商對上述兩區市場預期較樂觀，因此推貨比較多。

根據廣州中原研究發展部監測發現，增城朱村板塊將成為今年「金九銀十」的供貨大戶，供貨量約為1566套，環比上漲81%。此外，中新知識城也是的熱門板塊，預計將供應1032套單位，除「老面孔」萬科外，今年招商、綠地、康大等項目亦積極加入推貨大軍。

業內人士預測：「金九銀十」持續平淡局面

在目前的調控大背景下，今年 「金九銀十」將會表現如何？

「今年或創下歷史上較差的金九銀十。「黃韜向鳳凰房產分析稱，受樓市調控何房貸額度以及利率優惠減少等影響，今年的「金九銀十」將黯淡無光，將延續8月份量價齊跌的趨勢。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，「金九銀十」似乎難有什麼期望了。今年9至10月廣州一手住宅市場或將延續平淡局面，但並非市場極度萎靡，而是政策對市場按下了「暫停」按鈕。

「目前廣州的月成交量低不完全是少人買房造成的。」鄧浩志分析稱，由於庫存相對較低，可賣的貨量並不多，另一方面備案價格高於限價要求的項目都拿不到預售證，使得有房不可賣，此外，城區的樓盤都得排著長隊等簽約，就算賣了也無法在網簽上顯示。

鄧浩志進一步分析稱，現在不少銀行的放款速度超過半年，造成的結果就是樓盤對貸款的折扣是越來越少，「賣家大都希望買家能一次性付款，或是首付盡量能給多些」；其次是限價所造成的雙合同、三合同現象，也變相地提高了首付比例。所以現在購房者就算是買首套房，首付平均也得付6、7成了，若是二套房則接近全款。這種不正常的房貸情況讓樓市的剛需都無法正常釋放，「金九銀十」不容樂觀。（鳳凰房產廣州站）