西安全運村后 杭州亞運村體育場所也可能由綠城來做

2017年6月16日，綠城2016年股東大會在杭州玫瑰園度假酒店舉行，綠城執行總裁李青岸、首席財務官馮征出席並主持了會議，以及大股東九龍倉在內的十餘位股東代表同時出席會議。

2017年3月27日，在綠城發布2016年全年業績公告顯示。公司總合同銷售金額達到1,139億元，同比增長58.4%；實現凈利潤22.23億元，同比增長76.6%；股東應占利潤約人民幣19.17億元，同比增長135.8%；每股基本盈利人民幣0.70元，同比大升180.0%；凈資產負債率為58.1%，較2015年的73.0%有顯著改善；全年加權平均利息成本為5.9%，與2015年的7.3%相比有明顯下降。突破千億銷售大關之後，大家都關心綠城之後接下來會怎麼走？李青岸為股東詳解了代建業務、土地儲備、上半年銷售等各種問題。

對於今年的業績，李青岸預測，今年的銷售和年初制定的銷售計劃可能會有一個差異。另外，雖然今年上半年三四線的銷售佔到差不多整個銷售的一半以上，但依然不太看好三四線。

2010年，綠城已經開始涉足代建業務；五年之後，綠城將代建業務單獨剝離出來，綠城管理集團應運而生，並於2015年9月正式掛牌成立。

下一步，綠城的計劃是將代建業務分拆上市。

作為房地產代建行業的領軍企業，綠城全資子公司綠城管理集團以品牌輸出、管理輸出、資源輸出為特徵的全新商業模式獲得市場高度認同。2016年，公司完成綠城管理集團代建業務與藍城房產建設管理集團有限公司代建業務的合併重組，實現項目融合、管控融合、團隊融合。

截至2016年12月31日，綠城管理集團管控項目達到164個，總建築面積約4,557萬平方米，預計總可售金額約人民幣2,531億元，已經成為全國質量領先、規模最大的專業代建管理集團。而前五個月，綠城管理代建項目累計取得的合同銷售面積約112萬平方米，合同銷售金額約122億元。

▲綠城運河宸園

對於代建這塊的利潤、盈利模式、未來發展這些問題，李青岸都做了回應。

李青岸說：「代建業務現在資本市場非常認可，目前綠城管理集團的代建項目主要分為三種，一個是商業代建，即投資商有錢投資卻沒有能力開發，將項目交給綠城，這類項目數量大概有60%-70%左右；第二種是政府代建，如安置房等，收費相對較低但是數量多，大概佔20%左右，雖然利潤微薄但在市場上樹立了口碑；剩下很小一部分是資本代建，也就是銀行和金融機構獲得的土地。

關於利潤，李青岸算了一筆賬：「代建的盈利空間非常大，甚至超過房產開發。我們算過賬，當代建的收益達到5億以上，盈利就可以達到50%，所以這個空間很大的。」

他同時承認，代建費收入確實也很低，就是銷售的3-5個點，5個點算高的，一般取3個點。所以賣100億拿到3-5億，也不是當年實現，100億貨值可能要3-5年才能賣掉，所以收入和利潤絕對值跟開發肯定是不能比的。

2016年以來，綠城房地產開發業務保持著穩健發展態勢。對於今年整體業績，李青岸預測：「今年的銷售和年初制定的銷售計劃可能會有一個差異。」

在規模與利潤之間，綠城盡量維持兩者的平衡。李青岸表示，對於股東，首先要保證今年的各項指標，尤其是現金流和利潤指標；另一方面，規模上掉出20名以外的話，企業話語權也會受影響。

對此，綠城的原則是三四線只要是沒有巨本虧損，能走量都走量。而在一二線，銷售策略則是先把土地款回來，一定要保現金流，剩下這些物業可以持有一段時間，再看市場方向。

反映在數據上，今年上半年綠城在三四線的銷售量差不多佔整體銷售的一半以上，同時成功將其三四線的庫存降至40%。以綠城的海南藍灣小鎮為例，春節以後就賣出了30億。

雖然三四線賣得很好，土地市場也呈現回暖態勢，但李青岸認為，在投資方面，綠城依然不太看好三四線，還是堅守一二線。

銷售增長，但庫存不足卻是綠城目前面臨的一大問題。在3月份的年度業績會上，行政總裁曹舟南也曾表示，綠城現在最大的問題就是土地儲備還要再進一步加大。

對此，李青岸表示，因為2016年銷售增長速度太快，從原來的700億左右一下到了1139億，導致庫存大量減少。根據年報，綠城可售的貨值大概還有1400億，加上今年新補充進來的，完成今年1200億銷售應該是可以的。不過，如果接下來的土地市場還是這樣過熱，預計土儲還會下降。

2017年5月26日，西安全運村、全運湖和西安灞河岸線（全運段）三個項目在西安國際港務區舉行奠基啟動儀式。綠城與西安國際港務區、西安陸港集團就上述三個項目舉行了合作簽約儀式。

這意味著，在西安，綠城將開啟第四個全運村作品。從國內開始有全運村建造歷史以來，綠城包攬了2009年濟南全運村、2013年瀋陽全運村、2017年天津全運村的所有全運村營造項目，這樣的成績還會繼續延續。

李青岸也表示接下來杭州亞運村的體育場所營造也可能由綠城來做，都可作為土儲的補充。

▲奠基儀式