股市與房市的10個區別 看完秒懂很多道理

（作者周文豪，任職民生銀行西安分行）

一

地方政府廣義財政的約30%來源於土地出讓金收入（加上房地產以及相關產業上下游產業鏈稅收，應該能佔到廣義財政的約50%）。

如果房價下跌，那就意味著土地不好出讓，或者土地賣不出價，那麼，地方和中央財政就會受到巨大影響。

因此，從上到下都是不願意看到房子下跌的，但是也不願意看到房子過快上漲。

反觀股市，就沒有這麼大幹系了。

股市的稅收主要影響的是印花稅，這點兒收入在最好的年成也只佔不到總財政收入的3%。

當然，股市上漲了，有消費效應，老百姓有錢消費，不過，這個和樓市相比，小巫見大巫吧。

也有的說，股市上漲，融資功能會更好發揮。但是，這個和樓市相比，更是小巫見大巫。西安市高新區一塊500畝的住宅用地，隨便找個銀行，30個億就抵押出來了。

所以，你會發現，關於房產地產的經濟問題，都會上中央財經領導小組或者中央政治局會議進行討論。但是，關於股市的相關討論，一般很難達到某個政治局常委層次，頂了天也就到某個政治局委員那兒。

這是股市與房市，最大的區別之一。

二

房子，在政府，企業，銀行以及居民家庭的資產負債表的地位，是決定性的主要地位。

這個無論在，美國，日本，德國等國家，房子都是這個地位。

體現在數據上是什麼樣的呢？在國民資產負債表中，它大約佔到約60%至70%的比重。

也就是說，房子的漲跌，關乎國民資產負債表的70%的權重。

股市在國民資產負債表的比重，不到10%。股市的重要性要遠遠次於房地產市場。

這是股市和房市，最主要的區別之二。

三

正在經歷三千年大變局，這個大變局就是由農民向市民的轉換。說白了，就是城市化。

城市化是新過去六十年，也是未來三十年最重大最主要的主旋律，主邏輯，主線條。

只有當的城市化接近結束的時候，的股市才能逐漸走向舞台中央，發揮產業升級、消費升級、發展升級的主要作用。

目前城市化進程，按照各種專家的統計，最樂觀的也就57%，離發達國家的75%（有的分析認為是80%），還有很長一段距離。

也就是說，的股市，還遠遠沒有到它擔當大任的時候。現在還輪不到它。

現在擔當投資融資主通道大任的、現代化大任的是城市化，也就是房地產市場。

這是房市與股市，最主要的區別之三。

四

的房子，尤其是省會城市和省會城市以上的房子，實際上供應是短缺的。

比如說，全北京，過去60多年建的成套商品住宅，只有不到700萬套（就是帶衛生間和廚房的，包括1居和開間）。

這裡面真正可以交易的住宅，可能不到550萬套。

但是北京目前戶籍人口，都有2100萬，加上流動人口約2000萬，實際上全北京有4000萬人。

4000萬人，總共的房子只有不到700萬套，你說怎麼辦？

再看西安，西安的成套商品住宅，大約在270萬套左右，實際可用於買賣交易的只有不到180萬套。

西安現戶籍人口約880萬，流動人口約500萬。

供應情況相比北京來講，那要寬鬆的多。但即使如此，毛估估，也是不夠的，更何況，全陝西的年輕人都往西安來，甘肅，新疆和寧夏以及晉南、豫西的人，都往西安來。

回過頭，我們再看看股市的情況，剛好相反。

股票的供給是源源不斷的，上市公司不斷增加，市場上不斷有企業新建並茁壯成長，上市的速度越來越快，也就是股票越來越多。

但是，買股票的人並不是越來越多，買股票的資金並不一定越來越多，所以的股市，就是不斷地套現離場。

因為大家都知道，市場上永遠不缺股票，只要你買，要多少有多少。

這是房市與股市，最主要的區別之四。

五

房地產的開發和地方基礎設施的建設是一個硬幣的正面和反面，實際上是一碼事，而且，二者相互促進，螺旋抬升。

只要這個地方還在大力修高鐵，修捷運，修公路，建幼稚園，建國小，建公園，建醫院，建遊樂場，建養老院，安全保衛措施越來越好，等等，那麼這個地方的房子就一定會越來越漲價。

這就相當於某個上市公司的股票，只要大老闆不斷往裡面裝優質資產，那這個股票就會升值。

放眼全，目前各個省會城市及以上城市，都在使勁的往裡面裝這類優質資產。

反觀A股的上市公司，咱去找一找，有哪些民營企業大老闆大企業，在往上市公司裡面裝資產？

有的企業老闆不僅不往裡面裝資產，反而是在掏空企業，或者高價把資產轉給上市公司套現。

這是股市和房市最主要的區別之五。

六

的房子，是一項非常透明非常簡單的產品。

只要你去看房子，這個房子的地段，這個房子的區位，這個房子的物業，這個房子相應的其他配套，都是非常清楚的；

政府要收哪些稅，交易需要交哪些費，有沒有學區學位配套，這個房子目前若出租能租多少錢……都是非常清楚的。

但是，你看一看的上市公司，除了大央企和國企大概不會弄虛作假以外，其他的上市公司，它乾的哪些業務，它乾的哪些交易，它乾的哪些項目，它乾的哪些資金往來，他的經營管理正不正常，他的老闆人品業品如何……你是看不清楚的（你就是看清楚了，能奈我何？）。

咱就是到了企業，就是拿著這個企業的財務報表，咱也弄不明白這個企業。

這是房市和股市最大的區別之六。

七

過去24年，股市確實為經濟，為國有企業脫困，為各類企業上市融資作出了重大貢獻。

尤其是，讓各類央企國企上市，平衡央企國企的資產負債表，甩掉央企國企的債務包袱。

在這方面，股市作出了重要貢獻，這直接導致了九十年代那次那一大波牛市。

反過來說可能更好理解：為了紓緩國企央企的困難，當時的股市需要牛市。

其次，在2000年代，就是2004年到2007年，為了進一步解決股權分置的重大問題，股市在那個期間孕育了一次大牛市。

回頭看，確實從中央層面來講，股市為國企央企脫困和股權分置改革已經作出了重大貢獻，這個使命已經完成。

那麼，現在來講，股市又擔當什麼樣的使命呢？這個問題值得打一個大大的問號。

有人會說，現在的股市要為經濟的轉型升級，創新創業做貢獻。

對，是這麼個理。

問題的關鍵在於，經濟的轉型升級和創業創新過程中，這些主體從市場上融到錢後到底誰在受益？不用說，肯定是一些民營企業老闆。

不過，中央和各省市政府的產業引導基金，所培育的市場主體，目前仍然不能上市，還沒有達到上市所要求得標準和條件。所以，地方政府，省市地方政府控股的或者參股的這些市場主體，暫時仍然無法分享到上市的紅利。

因此，根據既往的邏輯，暫時還不需要一波牛市。

估計2019年前後可能需要，因為各省市政府的產業引導基金所參股或控股的市場主體，已經基本具備上市條件。

目前股市的格局是，維持橫盤狀態，不要大漲也不要大跌，每年能幫一些民營企業融到一部分資金即可，中央沒有必要為民營企業收割韭菜、大肆套現創造有利條件。

但是，反過來，看的土地財政和土地金融，這個和實體經濟高度相關緊密相關。

沒有土地市場的哺育，地方政府很難招商引資，很難推動基礎設施建設，很難推動地方經濟穩步健康發展。

這個實體經濟緊密相關，和各地方百姓的福祉緊密相關。孰大孰小，孰輕孰重，一目了然。

因此，那些整天低頭抬頭，日日夜夜盼望牛市來的人們，可以休也。

股市是為老百姓服務的，是為實體經濟服務的，不是為民營企業創業創新圈錢服務的。

這是樓市和股市最主要的區別之七。

八

前面已經說過了，買北京的房子，就相當於你拿著北京市的股票。

只要北京這個城市科技不斷創新，經濟不斷發展，城市的文明不斷提升，那麼你的房子就能不斷分享到這個城市成長的價值，你的房子就會漲價。

你買了西安市的房子，那麼，隨著西安市基礎設施不斷升級，經濟不斷增長，人民生活水平不斷提高，等等，你的房子就能分享到西安市作為一個城市不斷成長的價值。

這是一個非常確定的事件。

但是如果你買的是某一隻股票，或者某幾隻股票或者某幾十隻股票，那麼，雖然這些企業的老闆和管理層會不斷的加強經營管理，想盡各種辦法提升股票的價值（這是理想狀態，其實更多的企業老闆和管理層沒這麼想），但是，面對變幻莫測的市場，面對不斷新增加的各種競爭者，面對技術和管理革新，等等，他們的這些投入，是否會分享到整個市場成長的價值呢？

這是一個不確定的事件。

也就是說，對於房地產市場來講，只要人們在勞動和創新，經濟在增長，文明在發展，這個城市的這塊土地，這個城市的房子，就能分享到這些價值成長，就能分配到剩餘價值。

但是作為非房地產資本，作為企業的股權，面對變幻莫測的市場，面對不斷增加的競爭者，面對日新月異的技術創新浪潮，它未必能夠分享到整個社會價值的成長，未必能夠分配到社會剩餘價值。

因此，從參與剩餘價值分配的確定性來看，股權相比房地產權要弱得多。

這是股市和房市最本質的區別之八。

九

有的人可能會說在股市，可以使用價值投資策這個策略，就是選好具有成長前景的股票，長期持有。

價值投資這個概念，自從我畢業參加工作以後，聽到已經超過十五年了。期間有些牛人，比如說但斌，比如說趙丹陽，還有什麼邱國鷺……多數是過眼煙雲吧。

這些人，經常嘴裡眼裡巴菲特，芒格，羅傑斯，等等。

價值投資很稀奇嗎？一點也不稀奇。無非是跟隨資本的成長，分享社會剩餘價值嘛！

但是，這個前提是什麼呢？

絕大數的各類磚家、各類證券分析師、各類財經證券媒體、各類所謂的價值投資者，都對這個前提沒有準確把握和深刻認識。

我告訴大家這個前提就是：資金成本足夠得低，是長期資金。

如果是短期資金，怎麼可能會有價值投資？

價值投資始終是存在的，誰買股票不是看中了這個股票的價值？

但是價格會始終圍繞價值上下波動。短期資金怎麼可能價值投資呢，財不入急門啊！

其次，如果資金成本高於社會平均資金成本，價值投資也是不可能存在的。

那些只要獲得小利微利的基金或者機構投資者，只要它的所獲高於它的資金成本，就有減倉的衝動，落袋為安，因為他無法保證後面還會有更多的機會來減倉。

股票市場上絕大多數機構的資金成本都高於社會平均資金成本（在銀行工作的朋友，都應該知道，股票配資或者傘形信託的結構吧，股票配資的年限是1年）；

或者，給他融資的資本方對他的預期收益要求大大高於社會平場資金成本（在銀行私銀部門工作的同志都知道，我們的一些高凈值客戶，購買這些凈值型產品，動不動三天兩頭都要看一下他購買的這隻私募的凈值，年化收益率低於8%，這些所謂的高凈值客戶是不買賬的，更別說虧損了，在這些高凈值客戶眼裡，8%的收益算個啥？用他們的話說「我隨便弄個啥，不都賺8%嗎」）。

這就是囚徒博弈。

大家的資金都是短期資金，都是短期追求高收益的資金，所以，一旦有機會減倉，一旦有穩定的套利機會，就會堅定的減倉，某些時候蜂擁而出還導致踩踏，這就是我們常見的股市現狀。

但是，我們反觀樓市，與股市恰恰相反，投資樓市的資金都是長期資金，而且，由於有式的按揭利率補貼，投資樓市的資金成本都是低於社會平均成本的。

所以，對樓市來講，價值投資的前提是存在的。

當然，我們可以理解得更深一些。

就是說，因為處於上升期，因為處於城市化的中期，因為處於各種產業升級消費升級的爆發期，所以社會的投資機會很多，而且，老百姓對預期的平場投資收益率，也就是所謂的社會平均預期收益率都較高。

所以資金的性質，都是短期性質，都帶有投機性，而且，資金的平均機會成本都很高。

因此，在現階段這種資金供給需求狀態下，股市價值投資需要的穩定的長期的低成本的資金供給是不存在的。

樓市的價值投資當然具備這個前提，因為資金成本足夠的低，所以，長期持有房產地產是可能的，當然這種長期持有可以穩健的確定性的分配到社會平均剩餘價值。

將來某一天，當的城市化結束，全社會投資機會減少，資金的投機屬性降低，社會平均資金成本下降……在這種情況下，股票的價值投資時代才會到來。

這就是股市與樓市最本質的區別之九。

十

考察西方發達國家的發展歷史，實際上，在第一次世界大戰以前約兩百年，歐美等西方世界從發展家躍升到發達國家這個層級其間，經濟金融的主要融資框架和模式也是土地財政和土地金融。

所以，市面上的一些磚家媒體，經常用現階段的和現階段的西方發達國家，尤其是美國，日本去類比。這就是犯了教條主義錯誤，沒有實事求是，不是具體問題具體分析。

其實，如果我們把過去15年的以及未來20年的，和西方世界一次世界大戰之前100年或者200年那段歷史類比，我們就會對的土地財政和土地金融有一個比較全面準確的認識。

所有的發達國家在他們從發展家邁向發達國家這個過程中，社會經濟的投融資主框架體系，都是基於土地，房產，礦產以及資源的抵押與質押。

這是從投融資框架的主渠道與主框架來認識這個問題的。換個角度，我們再站在房產地產投資者角度來看待這個問題。

實際上，在一次世界大戰甚至二次世界大戰以前，西方世界的資本市場是非常混亂的，非常不成熟不穩定，動不動暴漲暴跌。

因為在那個時候，土地財政和土地金融才是主框架，而作為補充或者輔助的股票市場，是個配角兒。配角兒體態輕盈，經常忽漲忽跌，撩撥人心，與當下股票市場狀態十分類似。

繼續回到我們的話題，那麼作為投資者來講，在二次世界大戰以前，西方世界的資源分配體制或者說剩餘價值的主要佔有者，是土地資本，就是地產和房產。

只是到了二次世界大戰以後，世界資本市場才得到長足的發展，西方世界就從搶地產轉入到了追逐股權，所以西方世界自此以後關注重點就從地產房產領域逐步過渡到了所謂的資本市場，尤其是股票市場領域。

也就是說，在二次大戰以前，城市化進程在西方世界已經完成，標誌著對優質地產和優質房產的爭搶已經結束，既得利益格局已經形成。

那麼，作為後來者，憧憬美好生活的年輕一代，他們的注意力已經沒有辦法再集中到房地產領域，因為那個瘋狂黃金的時期已經過去了。新的資金，新的創新者，新的領地爭奪者，必然把眼光把手段都集中到了資本市場，尤其是股票市場，巴菲特是所有這些人的聖杯。

這一趨勢，尤其是黃金作為紙幣基石動搖以後，在1980年代以來尤其突出。

因此，這就是說，我們談的房市和股市需要搞清楚我們的時代背景，總體上來講，我們仍然處於城市化的中盤。

這個階段，如果我們放棄房產這種優質資源，這種優質的土地資本，而去追逐股權，有點太早了，有點太超前了，過猶不及。

對股權的追逐追漲，這個階段還沒有到來。

也就是說，雖然，黃金十年已經過去了，但是，目前仍是獲取優質地產房產的白銀時期。

一旦15年（最長也就30年）過去以後，板上釘釘，既得利益既得資本格局已經形成以後，手上沒有優質地產和房產的這些人群也就無力翻天了。

在城市化進程的大時代，搶奪地權房權，遠遠比搶奪股權重要。過了這個村，再也不會有這個店。當然三百年以後，歷史再會重演，歷史會再給你機會，但是那是三百年以後的事兒了。

這就是房市與股市，最本質的區別之十。