產業地產的創新模式 萬科上海「熱帶雨林」計劃

【編者按】在房地產調控和鼓勵產業升級轉型發展的大背景下，無論是政策環境層面，還是市場變化趨勢，產業地產逐漸成為社會的關注熱點和投資新寵，產業巨擘和地產企業紛紛搶灘登陸產業地產版圖；然而在產業地產席捲全行業時，更多人卻頻繁遭遇「商業模式說得清楚卻做不明白」的困惑。搜狐焦點「掘金產業地產」原創系列，本篇重點關注上海萬科的「熱帶雨林」計劃，他們是如何抓住時代的契機成功地從「專註住宅」轉型到「城市配套服務商」的。

從去年下半年開始，房地產調控持續深入，限購城市政策加碼以及更多城市進入限購名單，中央的「房子是用來住的，不是用來炒的」指導思想，讓整個市場察覺到對於供給側結構性改革落在房地產領域的任務遠非去庫存那麼簡單。

這其中蘊含著這樣的一個道理，「這是最好的時代，也是最壞的時代」，想在這個快速更迭的時代中活下去，房企的玩法就發生了變化，有的開發商往產業鏈上遊走，涉及金融行業，做產業新城以便得到更多的土地資源；有的往下遊走，做養老、做學校……做到多元化，在這個玩法的轉變上，萬科或許能為房地產行業的供給側改革提供一類範本。

不同時代背景下的角色轉變

20多年前，萬科首次進入上海市場，並將第一個項目萬科城市花園布局在上海西南角七寶鎮的農田上，如今這裡被划入上海中心城區，和當年在浦東陸家嘴「下注」的湯臣、仁恆一樣坐上了上海城市化的高速列車。

1998下半年開始全國住房實物分配停止，實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。國內進行需求側改革，在這樣的政策背景下，商品房在市場上確立了主體地位，房企拿地蓋房，不愁賣，房地產的黃金時代延續了十幾年之久。2016年，萬科全年銷售金額3647.7億元，其中上海區域16城貢獻1200億元的業績，創下萬科單一大區最高業績。

「只有時代的企業，沒有成功的企業。」

2013年之前，萬科集團總裁郁亮還在提專註住宅開發，而2013年之後萬科便火速轉型為「城市配套服務商」。2016年底，萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海提出「熱帶雨林」業務體系。

「熱帶雨林」是萬科城市配套服務商在上海區域的系統化與個性化表達，既是萬科華東16城多年來對於多元化業務的探索成果，也是對於城市配套服務商在長三角區域未來之路的憧憬和期冀。

張海為其做的註解是，熱帶雨林是世界上生命力最強的生態系統，它有幾個特點：

第一、物種複雜多樣，彼此間生物鏈緊密關聯，互相依賴、互相循環；

第二，自然形成，不設定生長方向，適用於新物種意外發生和進化；

第三，此消彼長，對抗力、穩定力最強，對外界變化可實現自我調節。

以上海為例，萬科除了住宅開發以外，其產品線還涵蓋產業、商業、醫養、教育、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系，主要包括三條產品線：存量改造、產業商務園和萬科中心辦公綜合體、產城融合綜合開發產品。最新數據顯示，上海萬科打造的10個產業項目已然布局上海六大商務區，在上海打造的非住宅類項目已突破600萬平方米，在產業地產領域的商業模式逐漸清晰。

「熱帶雨林」在城市如何生長蔓延

2014年10月，轉型的上海萬科將首個嵌入式養老機構智匯坊落地於上海西南七寶鎮當年的農田，也就是七寶萬科城市花園，通過小區內萬科活動中心改造，增補養老機構，為小區客戶提供養老服務。這也是國內第一次在已有小區進行升級的養老項目嘗試。

目前除智匯坊項目這種嵌入式的模式之外，萬科還設計了另外兩種不同的養老發展模式，包括在大型社區附近建一些養老配建。通過這種方式將實現比智匯坊這類更大體量的服務中心，同時提供更多服務內容。另外，萬科也在探索混合式的養老服務社區，即有一部分比例的持有部分，同時也有一部分比例對外銷售。與此同時，在未來產品中還會加入社區診斷，社區醫療，把這幾個集合起來，資源嫁接，共贏共生。

醫養業務板塊是上海萬科「轉型實踐」的一部分。「雖然可能盈利上各有各的說法，如果不做意味著無法實現基本的養老，客戶需求已經是多元化。」張海說，「我們的嵌入式養老和即將發布的集中式養老，意味著一個轉型」。

在教育和商業上，萬科的探索也有所發展。

2016年9月，上海萬科第一所自辦學校——萬科雙語學校也在上海七寶地區開學。另外在閔行馬橋的萬科公園大道和奉賢的萬科金域華府項目都自帶萬科自建的學校，滿足全齡教育的需求。

2016年11月，萬科在上海第一個萬科廣場系購物中心項目七寶萬科廣場開業，就此也標誌著萬科在七寶板塊的25年開發形成了一個完整的節點。

上海萬科25年深耕七寶板塊，形成了包括住宅、商辦、廣場系購物中心、學校等在內的完整的城市居住和服務生態體系，成為城市「熱帶雨林」的最佳註腳。

萬科在上海城市更新的實踐一路挺進，在城市更新城市供給側改革方面也有動作。

2016年6月15日，國葯中生上海生物製品研究所有限責任公司與上海萬科房地產有限公司關於延安西路1262號地塊整體租賃開發項目成功簽約。8月31日，上海萬科與上生所對該建築進行了整體交接，這棟見證了上海90多年風雲變遷的歷史建築，將成為萬科首個主城區城市更新項目，也就是未來的「哥倫比亞公園」。

地塊上現存的著名的鄔達克作品孫科別墅以及其他幾處上世紀二十年代的西班牙風格建築，都是重要的歷史文化遺產。以萬科的行業地位、專業能力以及人文情懷，這一項目無疑將實現其「歷史建築保護+文創產業聚集+存量資產增值」的多重目標，成為長寧區乃至上海市的城市更新標杆之作。

萬科另一城市更新項目張江國創中心，由上海萬科攜手張江文控共同開發，以工業4.0為內核，通過導入張江資源、推動科技創新、提升城市體驗，依託萬科國際化開發運營理念，致力於成為具有全球影響力的科技創新成果策源地。

張江國創中心位於張江核心地塊，緊鄰龍東大道及中環線，建築面積約10萬方。為目前全國最大單體的眾創空間，張江國創中心涵蓋總部經濟創新辦公、創新孵化加速成長、空服中心、研發機構4大核心功能，提供創新體驗中心、公共服務中心、國際路演中心3大服務功能，配備創新導師輔導功能、創新資本對接功能、創新展示功能、配套服務功能和政府服務功能5大輔助功能。

從專註住宅到城市更新，萬科一直都牢牢把握住了時代的脈搏，為自己注入新生的血液，即使樓市的黃金年代即將過去，萬科也能在新的模式下找到生存之道。

有業內人士表示，「萬科在產業地產領域的拓展遠遠出乎我們的意料，很多做法與經驗值得我們學習，可以說萬科進入產業地產給上海的產業地產發展帶來了新思路、新格局。」