吳少博律所點評：一夜之間變臉強拆廠房為哪般？

前一天生機勃勃的廠區，一夜之後淪為廢墟，竟和猛虎談過判？

正義女神持利刃斬宵小，莫忘天枰在手也在心。

北京吳少博律師事務所曾代理過一起拆遷案件，徵收方前一天撤回《行政處罰決定書》的通知剛作出，凌晨就組織強拆，相關部門對被拆遷人房屋實施強拆之前，沒有對其進行催告，也未告知他陳述申辯的權利，未作出行政強制決定並送達，而是直接實施強制拆除，嚴重違反了《行政強製法》的程序規定。在強拆過程中暴力執法，未對屋內物品進行清點搬離，直接砸毀，未盡到合法財產注意保護義務，這一行為不但違反了《行政強製法》，而且涉嫌故意毀壞財物罪。在凌晨4點實施強制拆除，顯然有違《行政強製法》文明執法的規定，違背了合理行政的要求。法律還規定，在當事人複議和訴訟期間，不允許相關部門對涉嫌違建的房屋實施強制拆除。

上述徵收方「讓人始料未及」的做法並非個例。近期我所又接到了一起強拆廠房的案件。

某企業2萬平米的廠區因被規劃拆遷與相關部門商談補償事宜，一輪報價要求補償9000萬，之後的談判中相關部門擬補償4500萬，與該企業答覆時表達的5000萬相差不遠。本想著再談談就搬遷的企業，不料異變陡生，在給出4500萬報價的第二天，廠區迎來的不再是談判而是強行拆遷，頃刻間被拆除了8000平米，繁榮的廠區頓時一片凋零。企業上下茫然而不知所措，一時間不知此舉為何也不知道該當如何。

據筆者所了解，相關法律法規對企業拆遷的流程有著嚴格的規定，房屋拆遷管理部門應發布拆遷公告，通知拆遷範圍內的房屋所有權人，被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補償方式和補償金額、安置用房面積、安置地點和搬遷過渡方式等事項，之後拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償安置協議，約定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。而上文中該企業在尚未接到正式拆遷公告時即被強行拆除，可謂是超乎法理、出乎意料。

那麼發生這種急速強拆的原因是什麼呢？筆者認為不外乎四種可能。

一、談判雙方意向差距過大。談判破裂是談判桌上時有發生之事，然而當雙方地位與力量不平等時，談判破裂的後果必將是迎來強者以力降之。即使在相關部門報價4500萬后，雙方就達成補償金額的共識仍有不小的差距，執行部門對談判不看好之後，強拆也就成了必選手段。

二、先拆后談。同樣立足於無法通過談判解決拆遷問題，先拆后談是一種可能的方式，造成既定事實，先給你拆了，拆完慢慢談，在談判中佔據壓倒性優勢，更有利於使企業不得不接受談判結果。

三、令出多門。談判與強拆非屬同一部門，這邊還在談，那邊等不及了或者是不知道這邊仍在談判，直接就給拆了。

四、行政部門追求效率。是否因為相關部門對長期的談判失去耐心，放棄談判選擇強拆目前還不得而知，僅是一種猜測。

英美有一句法律格言說：「正義不僅應得到實現，而且要以人們看得見的方式加以實現」即程序正義。不論有多少理由或是不得已，執行單位都應該按照法律法規規定的執行程序，來對其進行拆除。面對已經強拆了部分廠區這一事實，也應積極協商損失補償。行政單位依法行政，嚴格恪守行政程序，才能樹立起政府無上的權威，加強依法行政建設，任重而道遠。

【北京吳少博律師事務所總結企業拆遷補償項目】

在企業廠房拆遷中一般能獲得六部分補償項目。

一、土地使用權的區域補償價

所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，通俗來說就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這麼幾種情況：

（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）出讓劃撥的方式得到的國有土地使用權。經過國有土地出讓或者劃撥取得工業用地資質的，這都應納入土地使用權賠償範圍。但是租賃權現在還劃定在債權的範圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，房屋拆遷時幾成新也是重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房是使用磚木結構臨時搭建的，可能並不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性的，就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費

該部分是法律實踐中出現爭執較大的部分，停產停業費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失，還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數額。這部分費用，往往是直接影響企業賠償總額的部分，因此，也是律師維權的重中之重。

四、裝修附屬物

對現有建築的添附是不可能挪動的，這按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物範圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，而可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。