南京熱門區域一、二手房報價對比!仍有升值空間?

新年伊始，二手房市場屢屢傳來「降價」消息，這往往被解讀為樓市降溫的信號。

還記得在去年樓市火爆時期，由於新房市場「一房難求」加上開發商的惜售心理，導致二手房市場價格開始走高，多數區域出現新房、二手房價格倒掛現象！

而二手房價格比新房價格，一方面使得買房人更加擠向新房市場，造成惡性循環；另一方面也使人們相信新房仍具有升值空間，不少投資客低價買新房，再二手高價賣出，從中賺取利潤。

那麼隨著市場降溫，二手房降價信號頻出，昔日樓市火爆的板塊新房、二手房價格對比如何呢？倒掛現象是否有所緩解，對此我們進行了摸底調查。

註：本文二手房報價數據來源於各大二手房網站，僅作參考。

河西：房源不足 一二手房倒掛現象仍嚴重

河西作為全南京最矚目的板塊，新房價格被牢牢限定在紅線之內，河西中部新房均價在4.5萬/平，河西南新房均價為3.5萬/平。目前來看，整個河西仍然處於供不應求的狀態。

河西二手房目前價格倒掛現象依然嚴重，河西中部二手房價格基本報價在4.5萬/平以上，而河西南部五礦崇文金城二手房報價已高達4.2萬/平。

雙限過後，南京有實力的購房者都匯聚在此區域，整個區域長時間處於供不應求的狀態。且相較於其他板塊房價的大幅上漲，河西限價最嚴，房源價格基本沒有上漲。而河西南多幅溢價地塊也給了二手房主一定的支撐。此外，學區也是高報價的重要因素之一。

江北：二手房與新房價格基本持平

江北作為新區，2016年價格漲的十分瘋狂，曾經的剛需陣地逐漸向改善過渡。

目前，高新區新房價格維持在15000-17000元/平之間，二手房報價則從13000-20000元/平不等，稍微高於新房。

橋北目前新房價格穩定在2萬+/平，其中金象朗詩紅樹林單價最貴，高達27500元/平。區域內二手房也看不到2萬以下的單價了，威尼斯水城新房與二手房的報價基本持平。

值得一提的是，江北房價的快速上漲離不開國家級新區的支持。不過，目前區域內新房、二手房的房源都十分充足，且新區利好還未兌現，恐怕區域價格還會有一定的浮動。

城南：板橋二手房報價倒掛嚴重

進入年後，南部新城僅有綠地玉暉一盤加推最後3棟房源。受制於限價，均價較前一批並未上漲，為35000元/平。萬科都薈南苑、旭輝鉑悅秦淮、保利堂悅上一批房源均價都在3.4萬/平左右，僅中交錦致毛坯房均價未過3萬/平。

南站區域二手房源較少，萬科尚都薈報價最高，為3.7萬/平。

板橋作為剛需重地，目前區域內基本無房可售，鳳凰美地、弘陽春上西江等盤即將清盤。新房價格基本維持在1.7萬/平，僅藍光公園1號一個改善盤單價過2萬/平。

整個區域二手房單價長期處於倒掛的狀態，單價基本都高於2萬/平。其中朗詩綠色街區與金地自在城最貴，目前報價2.3-2.4萬/平左右。

剛需置業的範圍縮小、新房供應量不足都使得板橋二手房報價不斷走高。據了解，目前報價高的幾家樓盤交付時間都不長，作為次新房，各方面條件並不遜於新盤。

城北：新盤「撿漏」 二手房報價高

鼓樓濱江目前新房均價2.7-3.8萬/平，區域內65年公寓產權的房源單價較低，70年住宅單價高。目前區域內無房可售，多個樓盤處於等銷許的狀態。

相較於新房，區域內二手房報價頗高，基本都處於3.5萬/平上下，其中改善房源單價最高達到了4.1萬/平。值得一提的是，鼓樓濱江區域內還有較多的老舊小區，報價稍低，基本在2.4萬/平上下。

鼓樓濱江報價高的原因離不開其學區的價值，加上主城的效應，生活便利，高報價是常態。

江寧：部分二手房價格偏高 整體理智

江寧板塊的房價一直都是比較平穩的，且板塊內核心區房價被限制。還沒有樓盤單價越過3萬/平的紅線，這也造成了板塊內整體的差價不大。

目前江寧中心區新房單價基本在2.9萬/平，而九龍湖新房價格也即將奔3萬/平，僅九龍湖別墅在收的洋房、疊墅均價稍低，約23800元/平。

江寧部分在售新房：

二手房方面並沒有受制於限價，朗詩玲瓏嶼、萬科金域藍灣、銀城千花溪、新城玖瓏湖等報價都已超過3萬/平。江寧中心區域內二手房報價在2.4-2.7萬/平之間。

江寧部分在售二手房：

城東、仙林：二手房報價低於新房

仙林湖作為城東的延伸，歷經多年的發展，區域發展較為成熟。且交通利好都已實現，相較於其他新興板塊，價格是有一定支撐的。

目前區域內新房可售房源不多，價格基本在28000-31000元/平之間。二手房報價也在26000-31000元/平之間。除了萬科金色領域報價稍高外，金地湖城藝境、星葉楓情水岸等盤價格都在2.7萬/平之間，較為合理。

與其他區域不同的是，仙林教育資源豐富，且有多所大學坐落於此。可以說，區域內的購房力是很強的。

仙林湖、麒麟部分在售新盤：

而麒麟板塊作為新興板塊，區域內的發展一直都是比較慢的。目前，銀億東城和中糧鴻雲均價都在2萬/平上下，啟迪方洲新房已上漲至2.6萬/平。二手房報價也都不低，維持在1.7-2.2萬/平之間，與新房價格相當。

仙林湖、麒麟部分在售二手房：

一般來說，購買二手房的多為改善、剛需自住，沖著學區或者價格便宜去的。相較於新房，二手房更能反應出樓盤的變現能力，二手房也成為市場的重要考量標準。

在本文所列舉的樓盤中，有一些二手房由於報價過高讓人退避三舍，處於有價無市狀態，基本沒有成交。近期也出現了不少房主急售降價的案例，因此在二手房市場，今年購房人還是要多挑一挑，謹慎購買「高價」房。

另外，我們也不難發現，相較於去年，目前整體看二手房與新房的價格已經趨於持平，這從側面反映出樓市正趨於理性。而個別區域二手房報價仍然高於新房，也反映出這些區域在大部分人眼裡仍有一定的升值空間。