下半年杭州樓市風向：庫存是否充足？ 房價還會漲？

今年以來，杭州樓市處於限購、限貸、限價、限預售證、利率上浮等多重調控之下，住宅成交量依舊高位運行，供需矛盾突出，甚至出現了買房托關係、拼首付等現象，不少購房者苦於買不到房。

不過，近日杭州土地政策取消「現房銷售」，並加大土地供應和出讓速度，而全國金融工作會議也明確強調要防範金融風險，讓人嗅到下半年樓市變化的可能性。

「下半年杭州樓市會怎麼樣？還能買房么？」對購房者而言，入市需求依然強烈，但在「房票金貴」的當下，買房會更加慎重。而在買房之前，我們首先要弄清楚市場下半年的幾個問題：比如：未來庫存量是否有更多補充？新房價格會怎麼走？土地市場是否會降溫？二手房會不會繼續漲？

透明售房網數據顯示，截至7月19日，杭州市（含富陽）住宅庫存為35313套，再加上網簽受限制，實際庫存可能還要少。而指數研究院數據顯示，今年上半年杭州市（含富陽）住宅成交50666套，按照這個速度，現在這點存貨半年不到就能賣完。從近幾個月單月上市房源量來看，基本維持在6500套左右，而月平均去化在8000套左右，也就是說賣房速度已經超過供應速度。

當然，庫存和需求都是動態的。我們再來看看今年下半年的新增供應量。據錢報記者統計，杭州下半年預計推出的新盤有60餘個。按照現有的營銷節點速度，大量新盤基本要到9月份開盤，還不排除部分樓盤延後開盤。

據此判斷，下半年確定能夠轉化為新增供應的也就是40個樓盤左右，按每個樓盤平均300套房源的供應量來看，這些首開樓盤也只能提供12000多套房源。

還有些很難統計的續推房源。這些供應量取決於每個房企不同的市場預判和策略。

「儘管下半年有些項目能達到預售條件，但在調控環境之下，房企惜售情緒明顯，而購房者尤其是投資者熱情高漲，供需矛盾仍舊突出。」浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，下半年這種供求關係的緊張仍將持續。

透明售房研究院院長方張接進一步闡釋了杭州樓市未來的供需關係：「就下半年而言，我們做過測算，新增供應量整體上來說中等偏緊，不會出現『供應荒』，不過結構上存有不平衡，主城區和餘杭區總量偏緊，蕭山總量富足；剛需房源供應緊缺，高端改善房源供應充足。」

據記者統計，主城區下半年即將首次開盤的20餘個樓盤中，80%以上是中高端樓盤，單價基本在3萬元/㎡以上。

據浙報傳媒地產研究院統計，在沒有新增供應的情況下，明年這個時候包括丁橋、橋西、桃源、西溪、祥符、九堡、一橋南在內的17個板塊供應將枯竭。

現有庫存確實有點捉襟見肘，未來供應還是得取決於接下來的推地量。而光是看上半年土地出讓，許多地塊都出現現房銷售甚至自持，也就是說至少要兩年才能流入市場。那麼這部分的供應顯然不足以解近渴。有數據顯示，上半年杭州八區的新增宅地為284萬㎡，遠低於去年同期的532萬㎡。

就在7月12日，主城區一次性掛牌6宗涉宅用地，此次掛牌公告中，最醒目的一處：不再要求必須現房銷售。對此，專家解讀為增加短期內的有效供應。

不光如此，近日，杭州市國土資源局發布了《2017年~2019年杭州市區供應三年滾動計劃匯總表》。根據匯總表，2017年的杭州計劃出讓225宗地塊，截至現在，杭州僅出讓了59宗地塊。這意味著，如果按計劃表執行，接下來的半年要出讓166宗地塊，相當於平均每月28宗地塊的規模。

「加大土地供應會是下半年杭州土地市場的主旋律。」荊海燕分析。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛則表示，加大土地供應，既會在未來增加供應量也會改變現在人們的預期，特別是開發商預期的改變，如果他們知道後續有大量土地供應，誰也不願意去拿高價地。「加上下半年金融嚴控，銀行縮表，房企借錢不易，土地市場降溫的可能性非常大。」

就普通購房者而言，如果土地市場率先降溫，將直接影響到購房預期，特別是帶有一些投資屬性的置業行為。「供應量增加，地價平穩，房價大漲的預期就會下降。」一位業內人士預判。

指數研究院數據顯示，今年上半年，杭州主城區住宅成交均價為28223元/㎡，其中6月成交均價達到29478元/㎡，接近3萬元/㎡。

本身供應量就小，加上從去年開始，一波漲幅后，主城區已經沒有明顯的剛需板塊。目前看來，下沙、長睦、三墩北以及丁橋還有3萬元/㎡以下的房源可售，其餘從單價來看，基本都屬於改善型樓盤。就庫存而言，下沙和丁橋基本都進入二手房為主導的市場，只有三墩北和長睦板塊尚有房源可挑。

從蕭山區最近兩個月的住宅成交數據來看，均價也基本突破2萬元/㎡；就連餘杭區，6月份的住宅成交均價也接近2萬元/㎡。

「供求關係決定價格，下半年房價上漲壓力依然存在。」方張接說。

另一方面，價格管控還將延續，下半年可以預期的是，熱門板塊熱門樓盤還是會頂著備案價賣房子。「價格還將被『穩定』。」丁建剛預計下半年價格大幅變化的可能性很小。

換句話說，下半年購房者買房的窗口期依舊還在，只是需要對買房的板塊做出重新評估。

7月18日出爐的國家統計局的統計數據中，杭州二手房的漲幅繼續遠超新房。與2015年的房價基數相比，杭州新房漲了33.7%，二手房漲了30.5%，在新房限價背景下，下半年如不出意外，二手房價格將追平新房的漲幅。

而二手房市場上，已經出現一二手房價格倒掛的現象。據不少中介反映，因為上半年土地市場火熱，很多不缺錢的房東乾脆撤下房源不賣了，給出的回復就是：周邊地價都那麼高了，過幾個月說不定能賣更高的價格。

「被限價的新房一房難求，很多人退而求其次轉向二手房，上半年二手房漲幅遠大於新房。經歷了兩年多的成交放量及調控影響后，二手房目前掛牌量縮量明顯，未來將依靠逐步進入交付階段的次新房進行補充。」荊海燕分析。

而杭州我愛我家品牌總監周包軍則表示，下半年二手房市場的成交量會保持穩定，供需關係緊張的局面很難有所改觀，但新增掛牌量，特別是次新房可能會增多，價格經過前期幾輪的補漲后，上漲空間已經有限，而房源變少也將成為新常態。