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下半年杭州樓市風向:庫存是否充足? 房價還會漲?

下半年杭州樓市風向:庫存是否充足? 房價還會漲?

今年以來,杭州樓市處於限購、限貸、限價、限預售證、利率上浮等多重調控之下,住宅成交量依舊高位運行,供需矛盾突出,甚至出現了買房托關係、拼首付等現象,不少購房者苦於買不到房。

不過,近日杭州土地政策取消「現房銷售」,並加大土地供應和出讓速度,而全國金融工作會議也明確強調要防範金融風險,讓人嗅到下半年樓市變化的可能性。

下半年杭州樓市會怎麼樣?還能買房么?」對購房者而言,入市需求依然強烈,但在「房票金貴」的當下,買房會更加慎重。而在買房之前,我們首先要弄清楚市場下半年的幾個問題:比如:未來庫存量是否有更多補充?新房價格會怎麼走?土地市場是否會降溫?二手房會不會繼續漲?

透明售房網數據顯示,截至7月19日,杭州市(含富陽)住宅庫存為35313套,再加上網簽受限制,實際庫存可能還要少。而指數研究院數據顯示,今年上半年杭州市(含富陽)住宅成交50666套,按照這個速度,現在這點存貨半年不到就能賣完。從近幾個月單月上市房源量來看,基本維持在6500套左右,而月平均去化在8000套左右,也就是說賣房速度已經超過供應速度。

當然,庫存和需求都是動態的。我們再來看看今年下半年的新增供應量。據錢報記者統計,杭州下半年預計推出的新盤有60餘個。按照現有的營銷節點速度,大量新盤基本要到9月份開盤,還不排除部分樓盤延後開盤。

據此判斷,下半年確定能夠轉化為新增供應的也就是40個樓盤左右,按每個樓盤平均300套房源的供應量來看,這些首開樓盤也只能提供12000多套房源。

還有些很難統計的續推房源。這些供應量取決於每個房企不同的市場預判和策略。

「儘管下半年有些項目能達到預售條件,但在調控環境之下,房企惜售情緒明顯,而購房者尤其是投資者熱情高漲,供需矛盾仍舊突出。」浙江中原地產首席分析師荊海燕表示,下半年這種供求關係的緊張仍將持續。

透明售房研究院院長方張接進一步闡釋了杭州樓市未來的供需關係:「就下半年而言,我們做過測算,新增供應量整體上來說中等偏緊,不會出現『供應荒』,不過結構上存有不平衡,主城區和餘杭區總量偏緊,蕭山總量富足;剛需房源供應緊缺,高端改善房源供應充足。」

據記者統計,主城區下半年即將首次開盤的20餘個樓盤中,80%以上是中高端樓盤,單價基本在3萬元/㎡以上。

據浙報傳媒地產研究院統計,在沒有新增供應的情況下,明年這個時候包括丁橋、橋西、桃源、西溪、祥符、九堡、一橋南在內的17個板塊供應將枯竭。

現有庫存確實有點捉襟見肘,未來供應還是得取決於接下來的推地量。而光是看上半年土地出讓,許多地塊都出現現房銷售甚至自持,也就是說至少要兩年才能流入市場。那麼這部分的供應顯然不足以解近渴。有數據顯示,上半年杭州八區的新增宅地為284萬,遠低於去年同期的532萬㎡

就在7月12日,主城區一次性掛牌6宗涉宅用地,此次掛牌公告中,最醒目的一處:不再要求必須現房銷售。對此,專家解讀為增加短期內的有效供應。

不光如此,近日,杭州市國土資源局發布了《2017年~2019年杭州市區供應三年滾動計劃匯總表》。根據匯總表,2017年的杭州計劃出讓225宗地塊,截至現在,杭州僅出讓了59宗地塊。這意味著,如果按計劃表執行,接下來的半年要出讓166宗地塊,相當於平均每月28宗地塊的規模。

「加大土地供應會是下半年杭州土地市場的主旋律。」荊海燕分析。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛則表示,加大土地供應,既會在未來增加供應量也會改變現在人們的預期,特別是開發商預期的改變,如果他們知道後續有大量土地供應,誰也不願意去拿高價地。「加上下半年金融嚴控,銀行縮表,房企借錢不易,土地市場降溫的可能性非常大。」

就普通購房者而言,如果土地市場率先降溫,將直接影響到購房預期,特別是帶有一些投資屬性的置業行為。「供應量增加,地價平穩,房價大漲的預期就會下降。」一位業內人士預判。

指數研究院數據顯示,今年上半年,杭州主城區住宅成交均價為28223元/,其中6月成交均價達到29478元/㎡,接近3萬元/

本身供應量就小,加上從去年開始,一波漲幅后,主城區已經沒有明顯的剛需板塊。目前看來,下沙、長睦、三墩北以及丁橋還有3萬元/以下的房源可售,其餘從單價來看,基本都屬於改善型樓盤。就庫存而言,下沙和丁橋基本都進入二手房為主導的市場,只有三墩北和長睦板塊尚有房源可挑。

從蕭山區最近兩個月的住宅成交數據來看,均價也基本突破2萬元/;就連餘杭區,6月份的住宅成交均價也接近2萬元/

供求關係決定價格,下半年房價上漲壓力依然存在。」方張接說。

另一方面,價格管控還將延續,下半年可以預期的是,熱門板塊熱門樓盤還是會頂著備案價賣房子。「價格還將被『穩定』。」丁建剛預計下半年價格大幅變化的可能性很小。

換句話說,下半年購房者買房的窗口期依舊還在,只是需要對買房的板塊做出重新評估。

7月18日出爐的國家統計局的統計數據中,杭州二手房的漲幅繼續遠超新房。與2015年的房價基數相比,杭州新房漲了33.7%,二手房漲了30.5%,在新房限價背景下,下半年如不出意外,二手房價格將追平新房的漲幅。

而二手房市場上,已經出現一二手房價格倒掛的現象。據不少中介反映,因為上半年土地市場火熱,很多不缺錢的房東乾脆撤下房源不賣了,給出的回復就是:周邊地價都那麼高了,過幾個月說不定能賣更高的價格。

「被限價的新房一房難求,很多人退而求其次轉向二手房,上半年二手房漲幅遠大於新房。經歷了兩年多的成交放量及調控影響后,二手房目前掛牌量縮量明顯,未來將依靠逐步進入交付階段的次新房進行補充。」荊海燕分析。

而杭州我愛我家品牌總監周包軍則表示,下半年二手房市場的成交量會保持穩定,供需關係緊張的局面很難有所改觀,但新增掛牌量,特別是次新房可能會增多,價格經過前期幾輪的補漲后,上漲空間已經有限,而房源變少也將成為新常態。

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