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沒有2年賺5000萬的炒房人,你也還是買不起房

2月24日·房地產綜合資訊

1、【走勢·動態】熱點城市「給力」: 15個中14個房價環比不漲

在各類抑泡沫措施下,重點城市的樓市降溫顯著。1月份,國家統計局重點監測的15個熱點城市中,除了廣州新房價格環比上漲0.6%外,其餘14個城市房價環比全部止漲。全國房價基本結束了前期的暴漲,進入了趨穩階段。分析稱,市場成交熱點或從調控城市轉移到政策未受限制且庫存水平較低的城市,廣州、重慶樓市值得關注。

2、【走勢·動態】北京二手房市場微熱:降價百萬者多為虛高房源

相比新房市場成交的持續回落,沉寂數月的北京二手房市場近期出現了一定的反彈。從價格來看,所謂降價百萬者,多為此前報盤價虛高的房源,對於絕大部分二手房業主,目前降價的意願基本沒有。部分稀缺房源如核心地段學區房,還有進一步上漲的趨勢。業內稱,北京二手房市場需求一直存在,未來政策會成為主導市場走向的關鍵因素。

3、【走勢·動態】上海甲級寫字樓租金罕見下跌 2017年進入調整期

隨著供需關係的變化,上海寫字樓租金也隨之變動。報告顯示,2016年第四季度,浦西中央商務區空置率環比上升1.5%達到9.1%,浦東中央商務區空置率環比上升1.4%達到7.9%,兩地甲級寫字樓的租金環比全線下跌。目前的租金下跌是金融危機以後首次出現,由於供應量變化,上海核心商務區甲級寫字樓將會在今年進入調整期。

4、【走勢·動態】海南樓市持續回暖 房價逼近熱點二線城市

回望2016年,海南樓市的復甦貫穿全年。海南省統計局數據顯示,2016年1-11月,全省房屋銷售面積增長44.6%,銷售額增長51.2%。今年1月,海南新房成交均價達15591元/平米,創下歷年新高;領頭羊三亞成交均價達20890元/平米,直逼熱點二線城市。對海南房產的健康環境投資,可說是一種「剛需」。

5、【行業·動態】長沙住宅用地供應量今年增加100萬平方米

據長沙國土資源局數據,今年長沙市本級住宅用地供應量計劃為300公頃左右。2016年,長沙市本級住宅用地供應合計200公頃,意味著今年增加了100公頃,也就是100萬平方米。此前,按照國土資源部要求,一些熱點城市陸續出台2017—2019年供地計劃,以求穩定市場預期。根據計劃,長沙市本級這3年將供應約870萬平方米住宅用地。

6、【行業·分析】房企下半年或迎來償債高峰 到期公司債達5440億

熱點城市房貸利率優惠減少、公司債發行收緊、私募資管產品被嚴控等,近期一系列跡象顯示,房企融資「水龍頭」正被擰緊。有機構預言,房企將於今年下半年至明年初迎來償債高峰,僅到期公司債一項預計達5440億元,槓桿率過高的激進型房企、融資渠道少的邊緣型房企將是資金鏈風險爆發的重災區。

7、【政策·分析】新華社:熱點城市樓市調控或貫穿2017年全年

根據國家統計局公布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,雖然房價環比上漲勢頭得到明顯遏制,但房價同比上漲的城市數量增加1個,達66個。新華社引用專家觀點稱,今年中央及各地政府將密切關注樓市異動,後續市場走勢取決於調控政策打擊的精準度和實際執行力度。

8、【政策·分析】許善達:實踐證明房地產稅不能抑制房價!

近日,關於房地產稅的討論持續發酵。原國家稅務總局副局長許善達也加入了這場論戰,他表示,其實對企業已經徵收房產稅了,對居民徵收房產稅作為稅制結構的一部分是可以的,但是現在沒有方案,只有上海重慶兩個地區的試點,這兩個地區這麼多年的試點下來可以說是失敗的,房產稅對房價沒有抑制作用。

9、【投資·動態】上海超過東京 成亞太房地產投資最熱門城市

世界五大房地產諮詢機構之一仲量聯行公布的數據顯示,上海超越東京,於去年第四季成為亞太地區最佳房地產投資城市。從全球範圍看,上海是去年第五大房地產投資目的地,排在紐約、倫敦、洛杉磯和巴黎之後。仲量聯行專家表示,國內資本是房地產交易量的最大驅動力量,在許多交易案中,國內資本的出價都超過外資。

【深度】

沒有2年賺5000萬的炒房人,你也還是買不起房

「時間就是金錢。」深圳蛇口率先提出的這一口號深刻影響了。而對於追求房價「漲停板」的炒房人來說,這個口號的確別有意味。

對於炒房團來說,時間就是金錢

因為央視的一則報道,深圳的李先生一舉成名。兩年時間裡,這名年輕小伙利用100多萬的原始資金,在不斷買入賣出間,積累了目前價值5000萬的房產。

對於無房一族,這樣的「深圳速度」無疑太刺眼。

誰被深圳拋棄?

據央視報道,李先生幾年前還只是上海一個普通白領。2014年年底,深圳房價剛開始出現異動,他敏銳地感覺到機會來了。辭去工作后,他回深圳專職炒房,以100多萬做首付在福田區買了第一套房子。

此後,李先生把父母名下的房子也拿去做了加按揭貸款,親戚的指標也都借來買房,不斷地加按揭貸款滾動。2015年,他反覆操作了17次,2016年操作了4次。在這一輪深圳樓市大牛市中,他名下的房產差不多價值5000萬。

李先生身負每月20萬房貸

去年10月,深圳出台了史上最嚴限購政策,身負每月20萬房貸的李先生擔心起了資金鏈斷裂的可能性。他陸續將手裡3套房子降價掛牌出售,平均每套房相對於最高價時期降了10%。由此,有媒體聲稱,李先生已經開始「如坐針氈」。

降價10%甩賣,剛需一族足以省下以年度計算的工資。而對個人資產已經增長了十幾倍的炒房人來說,這更像是洒洒水。真正如坐針氈的買房人群體,已經在不斷昂頭的房價面前毫無發言權。

兩個群體的背後,是兩個天差地別的深圳——渴望房價上漲的深圳,期待房價下跌的深圳。

對於其中一個,這是最好的時代,這個城市以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁。對於另一個,這是最壞的時代。他們正以前所未有的速度遠離住房夢想,泡沫與否的爭論並不能給他們帶來實質性的利益。如果說有泡沫,他們可能會反問,難道不就是這些炒房團吹起來的泡沫嗎?

撒向炒房者的怨氣

但是,這樣的指責,實在難以站得住腳。

炒房團該背負罵名嗎?即使說不上高尚,炒房也肯定談不上不道德。2年時間將100萬變成5000萬,炒房者們獲利,靠的是正確地預見到房價將上漲。合法地買房,合法地賣房,從中賺取利潤,炒房團的行為和其他人一樣具有正當性。對炒房者的歧視,只反映了市場意識的缺失。

即使說不上高尚,炒房也肯定談不上不道德

炒房者不應該獲得太高的報酬?炒房者並不是不勞而獲,他們也要花費時間、精力、資金以及智慧,還要承擔判斷失誤的風險。至於轉手房子的價格,並不由炒房者一人決定,而是視乎整個二手房市場,高價有人願買,旁人無須打抱不平;價格高沒人買,炒房者自會綜合判斷做出是否降價的決定。

炒房者低買高賣,為房價上漲推波助瀾?我們看到了炒房者「買」的行為,卻往往忽略了他們「賣」的另一面。其一,炒房者入市加快了開發商的資金回籠,開發新的樓盤的周轉率更高,可提供更多房源;其二,新房被炒房者購得以後即成為二手房源,而二手房源始終對一手房價上漲有抑制作用;其三,擁有多套房產的炒房者,也是租賃市場的供應方。長遠看,炒房人對市場的平衡作用同樣不可低估。

很大程度上,我們對於炒房者的指責,更多是基於道德層面——炒房者們用相對輕鬆的勞動,就獲得了數倍於普通人的豐厚回報,這似乎有悖於勤勞致富的傳統。

沒有炒房團,你依然買不起房

如果炒房團消失,你就能買得起房了嗎?

國家統計局說,1月份的一二線城市房價止漲。這更像是一個統計學遊戲。如果非要說房價下跌,那也僅是環比下跌。如果同比,跟2016年比,70個大中城市中,66個還在上漲。

開發商同樣也很有意思。中小型開發商面臨被大量淘汰的危險,大型房企卻越來越有壟斷之勢。

宏觀調控一次,房地產的准入門檻就高一點

2015年以來,房地產行業併購案發生556宗,涉及併購金額高達7080億元。今年開年至今,25家房企拿地近2000億元,一線城市低溢價成交,但熱點二線城市土拍市場卻是開門紅。去年登頂第一的恆大,今年設定了4500億的銷售目標;去年剛跨過3000億大關的萬科,在開年會議中再次提起了萬億市值計劃。

這無不意味著,調控之後的房地產小魚慢慢被吃掉,大魚則越發年富力強。在購買者總體對樓市看漲的前提下,開發商們在短期內沒有任何放慢步子的動力。所以在2016年,房地產供地縮減,而土地出讓合金卻多了兩成,創歷史新高。

也因此,看似荒誕卻符合邏輯的一幕總會出現:每宏觀調控一次,房價就漲一次,尤其是一線城市。背後邏輯很簡單:宏觀調控一次,准入門檻就高一點,成本就多一些,最後以市場化的方式由住房者個體買單。無論官方是支持地產GDP還是控制地產運速,都是對住房者的利空。如果說有泡沫,也是堅硬的泡沫。

所以,炒房團大手筆買樓時,你買不起房;即便沒有炒房團,你依然買不起房。



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