馬光遠：房地產政策陷塔西陀陷阱 多數人擔心房價還會漲

春節后「兩會」前，觀察房地產市場的運行，總體的感覺是，比我們去年年底預判的要熱，比統計局數字體現出來的要熱。

  北京因為土地供應的大幅度減少，二手房市場再次回暖，量價齊漲，人心仍然惶惶；再加上京津冀一體化的加速，北京周邊，特別是新機場概念下一些熱銷樓盤仍然趨之若騖；去年的一些熱點城市，好的樓盤仍然緊俏；海南的房價在經歷多年的低迷后得益於霧霾在其他地方的肆虐而開始明顯反彈；一些熱點城市周邊的三線城市，因為價格的溢出效應也在補漲，在嚴控的政策背景和「兩會」前傳統的淡季，房地產仍然是熱門的話題。

  自去年「9.30」以來，房地產政策風聲鶴唳，高層不斷喊話「房子是住的，不是炒的」，一些地方甚至明確表示「2017年房價環比不上漲」，但是，為什麼市場仍然逆勢而動，為什麼買房者仍然罔顧已經很高的房價，漠視嚴厲的政策和官方的各種表態，以及統計局關於房價走勢已經趨穩的說法而依然堅決的入市。

  年後對市場的實地觀察，以及參加一些經濟論壇大家依然不改的對房地產的關切說明：的房地產政策真正陷入了「塔西陀陷阱」，無論如何表態，無論政策如何嚴厲，無論房價多高，大家集體行動的邏輯就是：不再相信政策會真的抑制房價，任何時候，買都是最正確的選擇。

  這種對政策一致投不信任票的「集體行動的邏輯」背後，折射的是政策屢屢無效，長效機制又處於真空狀態下，買房者無奈又悲壯的選擇。

  簡單回顧一下98年以來房地產政策的變遷：

  98年，房地產市場化開啟，房地產成為經濟新的增長點，房地產投資額以每年超過20%的速度增長，導致2003年出現投資過熱，房價快速上漲的態勢。

  2003年成為房地產政策的第一次「拐點」，中央實施了以「管嚴土地，看緊信貸」為主的宏觀調控措施；但市場化對政策置若罔聞，導致2005年政府出台更嚴厲的調控措施；

  2006年5月17日國務院常務會議提出了促進房地產健康發展的六項措施（「國六條」）使政策調控的力度空前。與此相對於，限外資，限炒房，查土地，嚴稅收等一系列舉措相繼出台，房地產市場可謂風聲鶴唳，然而，房價上漲的速度也達到了高峰；

  08年金融危機導致深圳等城市出現了房價下跌，交易萎縮等現象，2008年6月以後，全國大部分地區出現了「價跌量減」的現象，導致各地政府一改過去調控房地產，繼而採取救市的政策，挽救樓市的態勢。2008年11月20日，國務院出台了《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，新的「國六條」正式代替了舊的「國六條」，打壓房價的政策在勝利的曙光到來之前卻戲劇性的被救市的「國六條」取代，在前所未有的寬鬆的貨幣政策和各地不遺餘力的挽救下，房地產市場再現癲狂，二手房市場的交易突破了前三年的總和，房價暴漲，再創歷史新高。

  隨後又被迫進行調控，在經歷2013年的全面暴漲之後，2014年房地產自己調整，投資、銷售和價格都全面下行，到了2015年，房地產投資降到冰點，政府又開始全面救市，以「去庫存」為主題的政策使得房地產市場再次狂熱，直至2016年「9.30」再次調控。

  以上事實告訴我們，1998年以來，我們幾乎每年都出台大量的房地產調控政策：房價快速漲的時候抑制，房價要掉的時候立即出手救，面多了加水，水多了加面。

  我從來沒有見過哪一個產業像房地產一樣，年年吃藥，一會春藥，一會打胎葯，掃黃也沒有像房地產市場的調控如此熱衷和頻繁！

  就是在這樣的周期下，的房地產產業居然成長為全球最大的房地產市場，成為拉動幾十個上下游產業的支柱產業，成為地方政府的最愛，老百姓財富的主要承載形式，這真的是一個奇迹。

  同時，必須指出，從98年住房商品化改革以來，房地產政策體系一直就處於一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構建科學的制度體系。

  如果站在產業和公共政策的角度而言，2003年以來，的房地產政策基本都是失敗的，包括現在的「去庫存」，仍然屬於違背產業和市場基本規律的舉動。去庫存對於中小城市毫無幫助，但其一再助漲了熱點城市的泡沫，導致人為的恐慌。

  管理層說：「房子是住的」，但這話要落到實處，在政策建構上並不容易，需要顛覆過去的很多做法，對土地制度、信貸制度、稅收制度以及住房保障制度要進行重新構建，而且要剝離房子和很多公共福利，包括教育、醫療等的關係，需要對城市資源的過度集中痛下決心改變。

  我在上一篇文章中特別提醒，房子，應該是住的，但現在，很多房子根本不是房子，而是成了一種入場券和享受城市福利的門票。

  在房子具備很多附加值的情況下，你怎麼可能說房子只是住的？

  前兩天北京又傳出每平米25萬以上的天價學區房，一個40平的小房子就動輒千萬，如果真的房子是住的，1000萬，你可以選擇住北京五星級的豪華飯店包房，而不是40平的舊房子。

  政策已經嚴厲到不能再嚴厲的程度，但市場仍然相信未來還會漲，恐慌性的入市仍然在繼續，房地產政策的公信力的修復，絕非幾句漂亮的口號能夠解決，需要真正認識房地產的基本規律，並扎紮實實去構建一個真正穩定預期的政策體系，這絕非短期可以解決。