鄭州業主維權，是無理取鬧還是理所應當？

地盤說

近年，隨著房地產開發的井噴，購房維權似乎進入了愈演愈烈的狀態。有人說開發商在金錢面前缺少了道德的血液，也有人說維權業主就是刁民，是見利棄義的烏合之眾云云，不一而足。事實上，因為利益的不同，看待問題難免有失偏頗。

本文試著從一個觀察者的角度去審視、解讀，值得大家深思。我們始終要記住：道德是用來約束自己而不是審判他人，換位思考才是相處之道。

■ 撰文 | 陳海濱 ☞《地產觀察》創始人

近階段風聲比較緊，作為一個認證都無法認證的個人自媒體賬號，其實寫這樣的話題是有點多管閑事的，這應該是有記者證的正規媒體做的事。

但是現在市場的維權風實在是太多，從剛需到豪宅，從小開發商到一線開發商，甚至口碑一直都不錯的開發商；維權的花樣也五花八門，年輕人、老人、孩子、孕婦、保安、社會青年齊上陣，業主、職業房鬧、開發商三方博弈，白條幅、口罩、白T恤是標配，堵路、堵政府大門、送花圈、汽車遊行屢見不鮮。

維權方式和套路越來越專業，維權訴求也越來越多，我無力影響任何一方，但是希望能呼籲一下，能改變一下這種現狀，一點點就好。

維權有錯嗎？當然沒有，相對來說，業主算是弱勢群體，但為什麼一個項目在不同的階段都會有維權？為什麼維權的比例這麼高？

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五花八門的維權理由

在法律框架內的維權

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如果對現在的維權總結一個特點的話，現階段社會的主要矛盾能很好的詮釋這個特點：人民日益增長的物質文化需要同落後的社會生產之間的矛盾。

現在的業主不像早些年有個房子可以住就行，要求越來越高，但我個人認為所有的維權一定要在合同和法律的範圍內，要有契約精神。

綜合看全國範圍內的維權，維權理由主要是：

違規強制交房：這點近年特別突出，沒有拿到驗收備案表，內部公共部分裝修和景觀等並未做好，開發商為了避免賠償就強制交付。(這種糊弄業主的行為堅決應該維權)

延期交付問題：內購房多年未交付、因工期問題延期交付、爛尾；(拒絕任何內購房、提前認購房，未來不好預判)

質量問題和品質縮水問題：比如業主最在乎的人車分流、從宣傳的五重景觀到純草皮、牆體開裂、地面下沉、劣質材料過多、一樓和公共部分大白牆、施工工藝太差、精裝修質量問題多、和銷售樣板間建材完全不一樣等；(如果質量問題，建材更換過多而開發商又拒不整改的，維權無錯；但大白牆問題需要根據購房合同約定)

配套問題：臨時水臨時電、市政學校未完工、市政道路未通、幼稚園和銷售承諾不一致，小區劃片國小不理想、沒有交付也要提前上學、周邊有清真寺、配電站；(因為以上這些原因維權其實很多開發商很冤枉，臨水臨電的維權特別多，可能大部分的責任並不在開發商，比如配電站屬於政府早期規劃的都有，只是買房時候還沒有建)

公共部分：拒絕有公租房、和公寓共用停車位共同一個小區、高層和別墅區分開管理等。(認為公租房的人素質低，公寓都是租房客等維權不應該，人與人沒有等級)

銷售問題：五證不齊提前內部認購、新政后要提高首付或喪失購房資格、不動產證辦理過慢、無法備案、欺詐銷售、惡意承諾、買不到房、房價下跌；(買房必須查看五證，沒有預售證不要交錢，因為國家購房政策發生變化導致利率和首付增加，去維權不應該)

物業問題：認為物業費太貴，車位只售不租、車位租金太貴；

審美問題：外立面顏色不好看、入戶大堂的裝修標準不喜歡、二期和一期的公共部分裝修風格不同；

其他問題：想要好處費、陽台不讓封、房子漲價慢、心情不好等；

(上面三個類型，維權不應該，一切根據合同；尤其審美問題，人人愛好都不同。）

當然大部分的業主維權還是因為產品品質與宣傳不符、項目配套不到位、項目證件等問題無法滿足預期。

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陽光公開，避免維權

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貌似買房送維權成為了一種標配，我們不禁感慨這是為什麼？仔細想想，還是房地產這個行業法規要求不詳細和預售制度有關係。

比如同樣是大件商品的汽車，卻很少見到有人維權。汽車產業對汽車的質量、安全、性能等各方面都有嚴苛的法規要求，甚至會有碰撞測試等級達標要求。在設計、生產中也因為高度精細標準化的生產，同一款汽車的差異微乎其微，關鍵還是因為汽車是工業品，可以複製。

房子完全不同，目前工業化有限，基本全靠農民工，連漏水這麼基本的問題房地產都沒有百分百解決。

而且現有法規對房地產的要求僅僅是規劃部分有一些大的要求，僅對前期的日照、人防、交通、控規等大的指標進行要求，但對後期特別容易鬧糾紛的如建材指標、精裝品牌、電梯品牌、裝修標準、景觀等並沒有要求，除非改變商品房的預售制度，全部進行現房銷售。

對於開發商，希望能夠做到：

1、陽光透明公開：

萬科最早強制在所有案場列出項目地塊周邊的所有不利因素並進行詳細公示，客戶第一次到訪都要進行詳細的介紹，現在也有很多開發商這樣做；

2、盡量方案詳細：

由於地產行業追求快周轉，基本賣房的時候方案確定的只有總規、立面和戶型確定，大堂裝修、公共部分裝修、景觀方案、精裝房建材品牌這些都未確定，這也為後期的維權埋下了隱患；

3、嚴格管理銷售團隊，避免誇大承諾：

這點其實無數次呼籲，但是在目前一個金錢至上的社會，為了掙錢都盡其所能，一線的置業顧問為了賣房喜歡誇大銷售，私下對客戶各種虛假承諾，欺騙客戶下單，這種應該堅決杜絕和制止，用制度重罰，以免後患；

4、嚴控質量和品質：

質量是任何行業任何產品的生命線，地產行業比較特殊，不像機器一個模具出來就行，地產項目的好質量都是用心管出來的，但近些年由於環保壓力大，停工頻繁但交付時間不能改，因為趕工也出現了不少質量問題而維權。

5、需要那麼一點情懷：

誠然很多維權按照合同業主是不佔理的，比如大白牆問題，比如市場太好就偷偷降低建材標準問題，按合同扣可能都沒有錯。但還是應該有那麼一點點情懷從品牌和客戶口碑考慮，給客戶一點驚喜不就沒有維權的理由了嗎？

6、開啟對話渠道：

這麼多年過去了，很多開發商對待維權的處理方式還停留在初級階段，安保、搶條幅、請黑社會，以暴制暴，在自媒體時代，無論是開發商做錯還是業主維權過度，照片和視頻在微信群會迅速傳播，只會認為是開發商的錯，所以一定要有對話渠道。

業主相對算是弱勢群體，當和開發商溝通不暢，或者開發商無法解決甚至拒絕解決問題的時候，業主沒有別的辦法，只好維權，售樓部、市政道路、甚至政府部門，都成了業主圍堵的地方。

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業主的度

遵守法律和契約

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把所有維權訴求整合起來看，有些也讓人覺得可笑，這些訴求有些正當，有些就是無理取鬧。

2014年的時候，因為限購等原因樓市遇冷，很多樓盤無奈降價，但之前買到的業主不幹了，認為自己的房子被貶值了，他們怒而維權，甚至杭州出現了大規模怒砸綠城售樓部的惡性事件。

住房買賣，守的是市場法則，講的是契約精神。買房就是買了一件商品，因為市場原因，商品就會有漲跌，就要承擔這種風險。你在購買之前就應該考慮了這個因素，當開發商出現降價的時候，你去維權、去打砸售樓部，漲價的時候為什麼不分一部分給開發商呢？這就是過度維權了。

還見過一個維權，就差去開發商上班了。從小區出入口的設置、公共區域的裝修標準、樓梯外牆漆的材質甚至顏色、石材的選擇及厚度、社區圍牆、鎖具的質量、甚至景觀的造價都進行了要求：價格不能低於600元每平米。

前幾天鬧得厲害的有個和昌灣景國際維權的事件，業主維權有幾個主要訴求：取消地面停車位、解決孩子上學和隔離公租房。

據說停車位問題開發商已經在著手修整，但需要在規劃部門審核完畢后再調整為景觀，上學這個訴求聽到的消息不同，開發商解釋說雖然和學校簽訂的有協議，但規定是交房后。

現在房子還沒交付，就有業主開始要求安排孩子上學，這事從開發商層面很難做到，但是業主說賣房的時候有置業顧問承諾，拿著合同就能入學，這種到底屬於銷售誇大承諾還是業主理解有誤？對於何時上學簽訂的是否有合同？

業主心裡不滿無法解決表達訴求可以理解，但個人認為拉來孩子、老人、孕婦去維權，這不太理智，在維權中很容易發生衝突，萬一雙方一激動有爭鬥，打罵會給孩子帶來不少的陰影。

真誠希望業主朋友們，理性溝通、理性維權，在法律和合同的框架內解決問題。

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維權背後

職業化和套路化

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前幾天和幾位業內朋友吃飯，說到一位在場開發商營銷總負責的一個項目，他一臉無奈—項目也即將被維權了。在座的人都一臉愕然：這不是你們投入精力最多、成本最高的項目嗎？怎麼會被維權？而且你怎麼知道即將會被維權？不能再溝通么？

在場的朋友們都議論紛紛，甚至出謀劃策，希望能把一場維權能提前消解掉。

營銷總苦笑一聲，給我們解釋說因為這場維權早有預謀。前幾天有人把電話直接打到了他這裡，講明情況，擺明要錢。

營銷總明白，自己遇到了職業房鬧，他直接回絕。房鬧也很直接，那就等著被維權吧。這人發了一些業主群的聊天記錄給營銷總，都是業主對項目的意見與牢騷，這人自告奮勇做了與開發商的溝通者，卻暗度陳倉，敲詐勒索。並在群里極盡所能進行挑撥，調動業主的憤怒。

有本近幾年很火的書《烏合之眾》，其中有一個觀點就是：群體具有感性、盲目、易變、情緒化、極端化等特點，而且極易被調動。房鬧這個職業很聰明，他們充分利用了群體的特點，並藉此盈利。

思考：

在現有法律體系，預售制度管理下，未來的維權依舊會繼續。雖然提到有職業房鬧有部分業主惡意過分維權，但那僅僅只是少數。

從比例上維權的都大部分責任還是錯在開發商多些，沒有人想大熱天的去堵路、在豪雨中去售樓部，去面對大量的保安，為什麼？肯定不是閑的沒事幹。但開發商遇到維權過度的業主，又能去找誰訴苦？

為什麼別的商品維權會很少，而房子經常會聽到某某樓盤業主維權，目前對開發商約束不夠細，對客戶無法保障，消費者無法依靠政府部門或者法制來維權，只能通過自發性組織來維護自己的合法權益。

我覺得對於維權事件是值得我們政府部門、開發商、客戶等相關單位和個人值得深思的；維權雖然是很不理智的行為，但對於消費者來說也是無奈之舉，誰不想輕鬆解決問題？但是現在社會讓大家覺得只有跟開發商鬧才有可能解決問題，這是一種怎樣的畸形社會，值得我們反省和深思。