光有首付不一定能買到房！哪來那麼多全款購房者？

「全款的請往裡走，按揭的別堵門口，公積金的把車挪走。」雖然只是個段子，但「賣方市場買房難」的遭遇卻真真實實的在各熱點一二線城市上演。很多買房者初期懷疑，哪裡來的那麼多全款買房的人？當到各大樓盤看了一圈之後才相信有首付還真不一定買到房！

比如，杭州的一位王女士最近就因為買不到房而深感苦惱。她先是看中一個樓盤，好不容易托到了關係，卻因為只能首付六成，沒能買到房。無奈她只能選擇另一個樓盤，願意接受七成首付，結果還是被全款付清的購房者給擠掉了。

「杭州人怎麼那麼有錢，動不動就全款付清？」王女士深深感慨並疑惑。

事實上，真的如此嗎？全款買房背後有沒有藏著什麼套路？

調查發現，實際上，「全款付清」的購房者中，除了拆遷戶、賣掉一套房子湊錢的購房者外，還有不少選擇「房抵貸」的方式，也就是將手頭的房子抵押給銀行，再把貸來的錢用來湊齊全款，購買新房。

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換一種貸款方式，買到房的幾率大增

當前市場上，和王女士遭遇一樣的購房者比比皆是，比如另外一位吳先生曾經也很困惑，他之前看中了一套房子總價接近500萬元，沒法全款付清，必須做按揭。但開發商表示現在銀行按揭款回款很慢，所以一次性付款的購房者優先。吳先生一度以為自己買不到房子了。

但就在前不久，他經過一位從事金融業的朋友點撥，頓時茅塞頓開。「我現在住的房子沒有貸款，朋友讓我去把房子抵押貸款，貸出來的錢不就可以湊齊全款了？他說投資買房子的人很多都是這麼乾的。」

這就是傳說中的「房抵貸」。一般來說只要購房者自己名下有房，就可以將這套房子抵押給銀行，從而貸到一筆錢，有些銀行甚至接受這套房還沒有還清按揭的情況（該套房貸在同一家銀行辦理），也會願意做抵押，所以說門檻是比較低的。比如說一套100方的房子，市場評估價是2萬元/㎡，抵押的時候按照6折來算，就可以貸到120萬元。」

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銀行貸款額度收緊，「房抵貸」很吃香

據了解，目前這種「房抵貸」的業務很普遍，不少銀行都在開展。

「目前房貸的額度普遍吃緊，像我們除了合作的開發商還會有一定額度外，都不放款。」某銀行客戶經理表示，因為少了一大塊原本熱門的房貸業務，為了完成業務指標，「房抵貸」是他們目前的主要業務模式之一。

雖然有明文規定通過「房抵貸」貸出來的錢，只能用來經營和消費，不能用於購房，但因為監管難度大，銀行也很難確定借款人到底拿錢去做什麼。

「以消費的名義貸出來，然後先把這個錢打到一個目標賬戶，比如熟人或親戚，對方再把這筆錢返還給你，你再拿著這筆錢去買房，就很難監管了。」某業內人士表示，這種做法早就有了，「因為這種抵押得到的貸款是可以用於消費或裝修的，最常見的就是在合同上標註，向銀行抵押貸這筆錢是要用來購買價格昂貴的紅木傢具。」

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同樣貸款150萬，10年利息僅多11萬

以前「房抵貸」是不少人給自己加槓桿的一種方式，理論上來說，抵押第一套房子，拿著錢去交首付買第二套房子，然後再抵押第二套房子買第三套，這是可以實現的，但是風險也很大。

「不過目前來找我們做抵押的客戶，大部分是為了湊齊剩餘的房款，只是為了一個資金的周轉，在授信的時間內，基本都可以還完貸款，風險並不大。」

「比如我們銀行，目前抵押貸款的利率是年化6.6%，授信三年，而大部分銀行的這種業務，都是可以隨借隨還的。」某銀行工作人員表示，如果按照目前的樓市行情，手裡抵押的這套房產再加上新買的房子，同時都在增值，「去掉還貸的利息，增值部分還有的賺。」

另一家銀行工作人員表示，他們銀行房抵貸最長的授信時間為10年，利率差不多是年化6.6%。而目前的二套房按揭貸款利率為基準利率上浮10%，即5.39%。

簡單計算一下，如果是一套500萬元的房子，首付七成，按揭貸款150萬元，跟房抵貸150萬元，同樣是向銀行貸款，以貸10年計算，按揭利息總額44萬，房抵貸利息總額55萬，利率相差11萬，差距不算特別大，在可接受範圍之內。

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這樣做的購房者，很多是為了湊齊全款

一位從事抵押貸款業務的人士介紹，目前辦理「房抵貸」來湊買房全款的人挺多的。

「一般客戶工作穩定有房產的，都能辦出抵押貸款，如果客戶是做生意的，經營狀況良好，那麼抵押貸款的利率還有一定的優惠。這兩個月來諮詢抵押貸款的人不少，我們公司經手辦了二三十單抵押貸款，客戶都是貸出錢湊全款買房的。」

據了解，如果是為了湊齊全款而去做「房抵貸」的購房者，以投資需求為主，其目的就是為了能買到房子。幾年之後，等房子交付，他們相信房產升值的收益遠大於銀行利息。

那麼，這種「房抵貸」操作合法嗎？為此，有律師表示：「因為這樣做的購房者，貸款的額度不大，並且是為了周轉資金，所以抵押物被沒收的可能性不大。另一方面，儘管有規定該筆貸款不能用於買房，但是這種情況很普遍，銀行貸后的監管力度也不大，即使被查到，只要能把貸款的錢還上就沒有問題。」

這下看懂了吧？通過「房抵貸」，既能一次性付款買到房子，又能使用銀行槓桿。這是時下全款買房的其中一個秘訣。當然，前提是必須擁有一套房！不過心酸的是，因為大量的「全款付清」者，那些真正有自住需求的購房者，尤其是首套房購買者，失去了買到房的機會。

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