馬光遠蘭州縱論房地產：房價沒有便宜過，只有回頭看才是最便宜

8月19日，著名經濟學家馬光遠老師做客蘭州碧桂園金城墅示範區盛大開放現場，出席馬光遠西北經濟發展論壇，並做了精彩演講。

馬老師對於區域經濟發展和投資價值提出來自己的見解。

馬光遠老師究竟說了什麼？

對房價影響最大的是國家政策

的房地產行業受到過兩次大的政策影響，第一次是2008年的「四萬億」，刺激了房地產市場的繁榮；第二次是2015年的「去庫存化」，雖然再一次刺激了房價的上漲，但也預示著城市、開發商、項目之間的逐漸分化。隨著城市化的進程，逐步向高品質高標準進行優化。

房價，回過頭來看才是最便宜的

馬光遠老師提出了一個「後視鏡理論」，儘管房價的走勢不斷有人迎合，拋出一些「崩盤論調」，房價在政策的刺激下，總是在波動的向上增長。房價的走勢有自己的規律，馬光遠老師認為：房價沒有便宜過，只有回頭看才是最便宜。人口收入對房地產價格的影響並不大，而影響房價的，除了政策因素，還有城市稀缺性和土地稀缺性。

城市化進程將會影響整個地產行業

馬光遠老師認為，未來的大型城市會分為四級：全球化城市、國際化城市、中心城市、區域大城市。在未來城市化的進程中，大城市和城市群是極為稀缺的。而蘭州作為甘肅的唯一大型城市，有不可替代的城市稀缺性和受地理影響的土地稀缺性。

房地產行業將會迎來優化

在冊的房地產開發企業有近13萬家，是全球地產開發商最多的國家。但是這些企業的資源、能力差距巨大。目前的地產行業，還是以地段為主導，同地區的項目，參差不齊，但卻有相差不多的價格，這使得房地產品質得不到健康的發展。而未來在城市化的進程中，在相同區域項目之間差距將逐漸拉大。而品質較差的地產項目將不具備投資價值，高品質樓盤的投資價值將逐漸體現，地段因素將會被弱化。馬光遠老師認為觀察房地產市場可以從「短、中、長」三個時期來看：短期看政策、中期看城市化走向、長期則看房產品質，是否具有投資價值。

影響房價的「六大力量」

經濟高增長、貨幣高發行、國際資本高流入、城鎮化進程、經濟對房地產依賴、經濟的資本化進程，是房地產市場影響房價走向的「六大力量」。雖然前「三大力量」已經結束，但是仍然後「三大力量」作為地產市場的有力支撐。目前馬光遠老師對房地產市場還有三個「100%」觀點，的房地產價格「100%」太高，但是只要有影響房價走高的因素仍然存在，房價還是會持續走高；的房地產市場「100%」不會永遠持續上漲狀態，這是房地產市場發展的必然規律；的房地產市場「100%」不可預測，因為的人口增長、城鎮化和經濟的發展仍然在繼續。

馬光遠老師還提到：蘭州缺好房子，而具備高品質的住宅少之又少。蘭州的土地稀缺性是不可協調的，城市高端住宅的稀缺性也是不可逆轉的。在未來城市化發展日益加劇的來說，房產的投資價值一定要按照市場規律，認清市場供求的本質。

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