上海推首例開發商自持地塊 土地出讓思路引猜測

新聞來源：華夏時報

上海推出了今年首例「只租不售」的住宅用地。

7月4日，上海規土局發布了兩宗土地出讓的公告，分別位於浦東張江和嘉定的兩宗土地，要求競得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開發的物業，只能用於出租，而不得出售。

在上海出讓100%自持土地前，開發商為競得土地，進入比拼自持環節往往會增加自持比例，但並非相關部門在土地出讓時設置的基本條件。

在中原地產分析師盧文曦看來，由於是全部持有，這樣的條件基本把中小房企排除在外，原因在於這需要較高的資金實力做支撐。而對於一些習慣做高周轉、高擴張性的房企，也不會去拿類似的土地，資金沉澱會限制他們的發展。「後續運營管理也將考驗房企的能力。如此高難度只能少數房企參與，該地塊的溢價率應該不會很高。」盧文曦認為。

自持成基本條件

上海規土局7月4日的公告顯示，兩宗由開發商全部自持70年的地塊，分別在嘉定和浦東。

位於嘉定區嘉定新城的地塊，出讓面積2.85萬平方米，起始價4.24億元。另一幅位於浦東新區張江南區配套生活基地地塊，出讓面積6.5萬平方米，起始價達到7.23萬平方米。

仲量聯行區研究部總監周志鋒表示，70年全部自持的門檻，可能令很多拍地的房企望而確步。但另一方面，如果拍地企業數量減少，土地溢價率將被降低，土地獲取的成本也將大大低於目前的市場平均水平。

業界人士表示，按目前浦東張江地塊的出讓信息，其起始樓板價只有1萬元/平方米左右，遠低於目前的市場價格。嘉定區的地塊，同樣較市場價格低不少。

「准入門檻高，有助於降低地塊競爭的激烈度。而土地價格低，也將有利於降低房企自持的成本」。周志鋒表示。

上海出讓全部自持土地前一個月，廣東省佛山市，已經出現了由開發商100%持有的案例。

6月6日在佛山市的一場土地出讓活動中，競買達到最高限價后，對項目的競爭進入自持比例及公建配套環節。最終萬科以25.3億元的價格，競得佛山桂城一宗5.5萬平方米商住用地。而該項目100%的面積由萬科自持，成為佛山首個由開發商100%自持的項目。

在佛山出現全部自持項目之前，去年北京也曾有過100%自持的成交案例。

2016年年底，萬科以50億元的代價獲得北京永豐產業基地一幅規劃面積13.88萬平方米的一個項目。當天萬科還競得了臨近前述地塊的另一幅土地。萬科獲得這兩個項目的承諾是，項目全部由開發商100%持有，期限70年。

此次上海首次出讓100%自持70年土地，與北京、佛山案例有何不同，又透露出哪些信息。

分析師指出，不久前佛山出現的開發商自持的項目，是開發商為獲得土地，進入比拼自持環節的結果，而非政府在土地出讓時的硬性規定。

中原地產分析師盧文曦指出，此前北京也出現過全部持有的住宅地。不同的是北京是到了限定價格后，才進入比拼自持比例的環節，全部持有其實是開發商自己選擇的結果。

「上海首次提出『租賃住宅』，是在出讓之前已經明確，而非進入比拼環節由開發商競爭形成的。」盧文曦表示。

「量和規模應該不會太大」

對於上海在土地出讓環節就要求開發商全部自持項目的原因，業界認為這與政府提倡租售並舉的住房思路，以及服務於城市產業發展有關。

周志鋒指出，看上去地塊的投入資金較大，加之70年不銷售可能加大開發商資金壓力，但如果換一個角度和思路，可能會有新的發現。

「此次浦東張江以及嘉定新城地塊，很大程度上是與產業新城的定位相匹配。這些由開發商自持的物業，未來的租戶極有可能是用於高科技或區域產業的人才公寓。有較強的產業基礎人群，相信政府在人才公寓的建設方面，後續也可能會給予一定的支持。」周志鋒在接受記者採訪時說。

在盧文曦看來，由開發商全部自持公寓的出現，說到底是一個城市或區域對產業結構優化、產業轉型的需求。

「嘉定地塊需要優先為嘉定區內各類創新創業人才提供居住配套服務，對嘉定區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。」盧文曦說。

周志鋒表示，看似70年自持難以變現，但隨著資產證券化的發展，長租公寓流動性的問題有望得到解決。

「一旦REITs開放，有穩定租金的長租公寓，可能會成為住宅領域率先試點的範本。而獲得該項目的房企，是不是可能成為試點企業也有一定的期待性。即使REITs短期內難以實施，當下資產證券的多樣化，也具有一定的可選擇性。如果人才公寓能獲得政府相關部門的支持，未來也可能通過資本市場獲得流動性，從而解決或緩解前期所投入資金深沉較多的難題。」周志鋒說。

首次出現自持地塊出讓，之後是否會有更多類似的地塊出現在市場上？

就此問題業界人士認為，考慮到政府提倡租售並舉的住房市場體系，此次出讓可能是相關部門的試水，未來可能還會有100%自持的出讓。「但這樣的地塊數量和規模，應該不會太大。」周志鋒認為。

盧文曦認為，未來租售並舉是趨勢，預計後續還會有一些地塊會選擇「租賃住宅」土地出讓方式。但相信相關部門會控制好所在區域內的比例。

「如果新增可售住宅不多，會造成區域內供求緊張格局。不僅新房價格有上漲壓力，而且基於可售房少，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。」盧文曦表示。