廣州2017上半年樓市分析 成交量逐月下滑

成交量價總結

成交居近五年高位，但增速明顯放緩

廣州中原研究部監測陽光家緣數據顯示，2017年上半年廣州市（不含南沙、從化）二手住宅中介網簽64854宗，為近五年最高半年，但成交增速明顯放緩，上半年成交環比增長9.4%，大幅低於2015-2016年。

2013年11月，穗六條出台後，2014年成交遇冷跌入冰點；2015年樓市政策寬鬆，市場逐漸回暖；2016年樓市政策延續15年的寬鬆，整體市場表現亮眼，成交大幅上漲；

2017年1-3月，市場整體需求活躍，但隨著3月兩輪調控政策落地，需求受限，成交逐漸回落，致使上半年成交雖處歷史高位，但環比增幅遠低於2015-2016年。

中原成交均價也呈穩步上升態勢，2017年上半年中原成交價為30135元/㎡，環比增長13.2%。

廣州中原研究發展部分析認為，2017年上半年成交量雖居歷史高位，但增速明顯放緩，價格穩步提升的主要原因如下：

（1）一手庫存持續不足，而大量新盤流入市場，部分客戶轉移至購買二手房。

據廣州中原研究發展部監測，隨著2016年樓市的熱銷，而一手供應跟不上，致使一手住宅庫存自2017年初持續走低，且均低於700萬㎡，庫存消化周期更是自2017年1月起低於6個月。

因此，廣州中原研究發展部分析認為，一手庫存的持續不足，而大量新盤流入市場，優質二手盤源增加，致使不少客戶轉移至購買二手房，尤其是剛需客，促使1-3月二手住宅成交持續活躍。

（2）外圍區捷運線路開通利好，拉近至中心區距離。2016年底，橫跨番禺東西的捷運7號線一期、以及連接蘿崗與天河的捷運6號線二期的開通，提升番禺、蘿崗的區位價值，致使不少剛需客到此區域置業；

通往增城的捷運13號線、以及通往花都的捷運9號線預計2017年底將開通，同樣吸引不少客戶前往該區域置業，尤其是剛需客客戶。

因此，廣州中原研究發展部分析認為，近兩年，捷運線路建設提速、開通利好，直接拉近外圍區至中心區的距離，促使不少客戶前至價格較為低洼的外圍區置業，尤其是剛需客戶，從而帶動1-3月整體二手成交活躍。

（3）2017年1-3月，整體政策環境仍寬鬆，促使成交活躍，帶動2017年上半年成交居歷史高位。2017年1-3月，穗整體政策環境延續2016年的維穩寬鬆，不少客戶提前入市，促使一季度成交活躍，3月成交更是創歷史新高，高達21828宗。二季度雖受調控政策影響，成交大幅下滑，但受一季度成交活躍拉動，2017年上半年整體成交仍居高位。

月度成交走勢

317、330新政效果顯現，量逐月下滑，價漲幅逐漸收窄

從2017年上半年月度成交走勢來看，1月、2月需求活躍，成交走高，3月成交驟升，創歷史高位，高達21828宗。

317、330調控加碼后，4月成交腰斬，從3月20000宗水平下調至9000宗水平；5月調控效力持續，客戶觀望觀望情緒並未消除，成交下調至8000宗水平；6月客戶觀望情緒加重，成交持續下滑，下調至7000宗水平。

廣州中原研究發展部分析認為，3月兩輪調控政策落地后，成交雖然巨幅波動，但並非跌到谷底，6月成交7454宗，成交水平與去年同期類似，市場整體回歸理性。

根據中原樣本樓盤均價顯示，2017年3月中原樣本樓盤均價為35172元/㎡，環比增長6.81%；4月均價為36046元/㎡，環比2.48%，漲幅較3月大幅收窄；5月均價36656元/㎡，環比1.69%，漲幅進一步收窄；

6月均價37265元/㎡，環比1.66%，漲幅再次收窄。廣州中原研究發展部分析認為，2017年上半年二手均價雖持續上漲，但自4月起漲幅逐月收窄，調控效果明顯。

市場劇變，遠超穗六條

從歷年調控政策來看，2017年的317、330調控政策可謂稱得上「史上最嚴」政策，對成交量衝擊也是最為明顯的。

3月調控政策出台後，4月二手成交量腰斬，環比大幅下降57%，而且在後續的5、6月調控政策影響效力持續，量持續下降。

而2013年穗六條出台後，次月成交2036宗，環比下降25%。廣州中原研究發展部分析認為，對比2013年11月的「穗六條」，2017年3月調控政策對市場的衝擊更大，影響遠超」穗六條」。

穗新政影響，僅次滬九條

通過對比近一年北上廣深四大城市的調控政策及影響，廣州中原研究發展部發現：2016年3月上海的「滬九條」對二手成交影響效力最大，「滬九條」出台後，次月二手成交量大幅下降66%；

其次為穗2017年3月的317、330新政，調控后次月，穗二手成交下降57%，效應效力僅次「滬九條」。

市場成交熱點分析

業主心態轉弱，主動下調放盤價，議價空間擴大

從業主報價指數上來看，新政調控后，廣州中原業主報價指數由3月高位81.3%下降至6月底的低位48.9%。

廣州中原研究發展部分析認為，5-6月，業主報價指數持續下調，反映業主心態明顯轉弱，越來越多的業主下調放盤價，不過下調幅度不高，大部分在5%以內。

從議價空間上來看，據廣州中原研究發展部調研得知，新政前，因樓市高熱，二手業客之間幾乎不存在議價空間，報價即售價；新政后，業主心態明顯轉弱，客戶購房議價空間也逐漸擴大，但不同板塊議價空間不同。

如珠江新城，江燕板塊等，因盤源基本與新政前一樣，依舊緊缺，加上「賣一買一」業主惜售嚴重，因此整體議價空間有限，一般約為1-2%；

而受新政影響嚴重，且盤源充足的板塊，如增城的碧桂園鳳凰城，受「330新政增城、從化限購一套」影響嚴重，加上不少客戶提前置業，需求大幅減少，成交下降明顯，目前盤源充足，因此整體的議價空間則較大，可達5-10%。

剛需小戶型抗跌性更強，成交更受青睞

據廣州中原研究發展部監測，從房源面積上來看，2017年2季度90㎡以下的小戶型房源成交佔比較1季度提升6.27%，尤其是30-60㎡的小戶型面積，佔比提升4.58%，提升更為明顯；

從房源戶型上來看，2季度，一房及兩房的房源成交佔比較1季度提升5.36%，其中兩房提升更為顯著，較1季度提升3.65%。

廣州中原研究發展部分析認為，新政調控后，市場上的主要購房客戶群為受新政影響較小的首次置業剛需客群，而首次置業剛需客戶更傾向於購買90㎡以下的一房、兩房的小戶型房源作為過度，尤其是小兩房房源，致使兩房房源，以及90㎡以下的小戶型成交佔比提升明顯。

客戶群體轉變：異地客減少，年輕買家增多

根據中原成交大數據顯示，2017年2季度，廣州客戶成交佔比為32.09%，較1季度增加3.45%，而異地客戶則有所減少。

廣州中原研究發展部分析認為，2季度，廣州客戶成交佔比增加，而異地客戶明顯減少的主要原因是受新政3年社保改5年的影響，不少異地客戶購房需求受限，因此受新政影響成交下滑幅度較廣州客大，因此佔比較1季度有所回落。

根據中原成交大數據顯示，2017年2季度，25-35歲的年輕購房客戶共佔54.95%，較1季度大幅增加10.71%。

廣州中原研究發展部分析認為，317、330新政調控，受影響較大的主要為投 資客戶，以及部分改善客戶和異地客戶，而首次剛需客戶受影響較小，25-35歲年輕客戶，主要為首次剛需群體，因此受調控影響較小，新政后，成交佔比整體呈升勢趨勢。

客戶觀望情緒重，看房客減少，購買周期變長

根據廣州中原研究發展部調研的20個活躍樓盤的數據顯示，從客戶觀望情緒上來看，新政前各活躍樓盤基本上無觀望情緒的客戶，但自新政調控后，觀望的客戶明顯增加，截至2017年6月底，有81%的樓盤其客戶觀望情緒較重，其中有33%的樓盤超5成客戶觀望，可見目前二手市場客戶觀望情緒仍較重。

從新政前後看房客變化情況來看，新政前，各樓盤的看房客均較為活躍，新政后，看房客減少明顯，有90.5%的樓盤，自4月起看房客戶比平時大幅減少，其中42.8%的樓盤看房量比平時下跌超5成。

據中原地產劍橋郡二分行高級營業經理曾健銘透露，新政出台後，看房客戶少了近一半，新政前每周接待約20-30台客，新政后每周僅接待約10-15台客戶。

從新政前後，各活躍樓盤客戶購買周期變化來看，有77.8%的樓盤，其購買周期比平時拉長1倍以上，由此可見，現客戶的購買周期明顯拉長，已不再像新政前那樣著急入市，而是多方面對比，找到合適房源才會入市。

據中原地產中海康城分行資深營業經理翁傑敏告知，位於東圃板塊的中海康城，新政前客戶的購買周期基本上為7-10天，但是，新政后客戶決策周期明顯拉長，現基本為1-2個月。

限貸政策收緊，客戶更願意一次性付款購房

根據中原成交大數據顯示，2016年至2017年1季度，購買廣州二手房的客戶中，一次性付款的客戶均維持在15%的水平，3月兩輪調控政策出台後，2017年2季度一次性付款的客戶明顯增加，提升至19.31%，較1季度增加3.82%。

廣州中原研究發展部分析認為，在3月限貸政策收緊后，客戶更願意一次性付款購房，致使2季度一次性付款的成交佔比明顯提升。

區域成交

中心區抗跌能力凸顯，天河價格漲幅最高，但成交量卻逆勢下滑

根據中原成交大數據顯示，2017年上半年各區成交均價中，天河區環比漲幅全市最高，2017年上半年成交均價為50268元/㎡，環比上漲27.4%。

但是，從各區成交量來看，在大部分區域成交環比上漲時，唯有天河、越秀逆勢下滑，其中天河環比降幅最大，2017年上半年成交7046宗，環比下降20.7%。

廣州中原研究發展部分析認為，天河區因價格逐漸高企，不少客戶逐漸轉移到價格相對低洼的番禺等區域，尤其是剛需客戶。

中心區抗跌能力凸顯

據廣州中原研究發展部監測，新政調控后，中心區成交佔比走高，由3月的48.2%提升至5月的51.8%，提升3.6個百分點；而外圍區（不含番禺）成交佔比則呈現逐漸下滑趨勢，由3月的30.6%下滑至5月的25.3%，下降5.3個百分點。

因此，廣州中原研究發展部分析認為，同樣受新政影響，外圍區成交的下滑程度明顯高於中心區，即，中心區物業抗跌能力更強。

逆市黑馬：上半年花都二手成交活躍

據廣州中原研究發展部監測，2017年上半年花都區共成交7927套，環比提升90.7%，同比增長206.4%，無論是環比或同比增長均為全市最高；

2017年上半年成交佔比為12.2%，為近五年中佔比最高，而且成交佔比提升幅度最大，環比凈增5.5%。

由此反應，2017年上半年，花都區二手成交十分活躍，可謂是逆勢中的黑馬。廣州中原研究發展部分析認為，上半年花都區二手成交活躍的主要原因如下：

（1）大量新盤流入二手市場，致二手優質盤源增加，受剛需客追捧，如新鴻基御華園、祈福都會花園等；

（2）相對市區，花都樓價低洼，上半年成交均價12589元/㎡，環比增長2.9%，同比增長11.9%，均全市最低；

（3）基建利好，捷運9號線2017年底將開通。

分區點評

番禺區：大盤成交活躍，佔全市活躍盤半壁江山

2017年上半年，番禺區陽光家緣中介網簽宗數為14260宗，環比上漲14.5%；中原成交均價為24061元/㎡，環比上漲19.3%；套均總價為250萬元/套，環比上漲9.3%。

在2017年上半年二手住宅成交活躍盤TOP10中，番禺佔據半壁江山，共佔5個盤，分別為祈福新村、雅居樂劍橋郡、廣州雅居樂、麗江花園、南國南林匹克花園。廣州中原研究發展部分析認為，番禺大盤因配套完善，房源較新，加上可選擇盤源相對較多，因此受到不少客戶青睞，其中祈福新村、麗江花園因目前價格低洼，2017年上半年成交均價為18390元/㎡、21006元/㎡，套均總價為145萬元/套、166萬元/套，因此受到不少剛需客的青睞；而雅居樂劍橋郡、廣州雅居樂等，雖價格相對較高，2017年上半年成交均價為32585元/㎡、33464元/㎡，套均總價為475萬元/套、415萬元/套，但因交通便利度高，位於捷運7號線旁，更受改善客戶或擁有一定經濟實力的剛需客戶的青睞。

天河區：價格高企，盤源緊缺，成交佔比逐漸下滑

2017年上半年，天河區陽光家緣中介網簽宗數為7046宗，環比下降20.7%；中原成交均價為50268元/㎡，環比上漲27.4%；套均總價為447萬元/套，環比上漲14.0%。

據廣州中原研究發展部監測，隨著天河區房價逐漸高企，2017年6月天河區樣本樓盤均價為54324元/㎡，加上二手盤源緊缺，而外圍區番禺、增城等價格低洼，加上二手盤源充足，自2016年1季度起，天河區二手住宅成交佔比呈下滑的趨勢，佔比由2016年1季度的20.86%下滑至2017年2季度的9.73%，佔比足足減少了11.12個百分點，由此可見，天河區二手成交大幅下降。

據廣州中原研究發展部調研了解，目前珠江新城板塊因業主惜售嚴重，有效二手盤源仍較為緊缺，如保利心語，現有效放盤盤源僅有6-10個，而且業主議價空間也十分有限，大部分在1%以內；對於客戶而言，目前觀望情緒較重，購買周期基本拉長，如保利心語的客戶，現購買周期基本為3到6個月不等。受業客膠著影響，目前珠江新城板塊的二手成交較為低迷。

越秀區：學位房優勢凸顯，價格全市第二高位

2017年上半年，越秀區陽光家緣中介網簽宗數為4545宗，環比下降2.3%；中原成交均價為43435元/㎡，價格全市第二高位，環比上漲20.3%；套均總價為327萬元/套，環比上漲6.3%。

根據中原成交大數據顯示，自2016年以來，2017年2季度越秀區樓梯樓成交佔比首超電梯樓成交，共佔54.79%，較1季度大幅增加7.46%。廣州中原研究發展部分析認為，隨著電梯樓房價的高企，而樓梯樓價格較為低洼，加上面積相對較小，總價較小，2017年上半年越秀區電梯樓成交均價為49629元/㎡、套均總價高達452萬元/套，而樓梯樓的成交均價為33860元/㎡、套均總價僅為201萬元/套，另外，電梯樓的業主惜售嚴重，現在售有效電梯樓二手盤源緊缺，致使2017年2季度樓梯樓成交佔比反超電梯樓。

海珠區：濱江東板塊、光大花園板塊「賣一買一」業主惜售嚴重

2017年上半年，海珠區陽光家緣中介網簽宗數為7683宗，環比提升1.2%；中原成交均價為32992元/㎡，環比上漲16.1%；套均總價為257萬元/套，環比上漲9.9%。

據廣州中原研究發展部調研了解，海珠區的濱江東板塊，以及光大花園板塊，因「賣一買一」業主佔比相對較多，而「賣一買一」業主受新政調控影響，名額受限或再購房首付款大幅提高，因此擱置換房計劃，現惜售嚴重，致使板塊內有效放盤盤源較新政前有所減少。據中原地產光大花園分行高級營業經理羅穎聰透露，新政后光大花園有效盤源較新政前減少30%，主要受「賣一買一」業主惜售影響。濱江東板塊以及光大花園板塊，因整體放盤盤源緊缺，加上較新政前減少，因此業主心態較其他區硬，議價空間比較有限，在1-2%之間。

荔灣區：珠島花園價格低洼，戶型選擇多樣，上半年成交活躍

2017年上半年，荔灣區陽光家緣中介網簽宗數為4117宗，環比提升14.2%；中原成交均價為30674元/㎡，環比上漲16.8%；套均總價為243萬元/套，環比上漲13.5%。荔灣區的珠島花園因戶型選擇性較多，加上價格較為低洼，2017年上半年的成交均價為18112元/㎡、套均總價僅為165萬元/套，因此受到不少不同類型客戶的青睞，2017年上半年成交活躍。據廣州中原研究發展部調研了解，雖受新政影響，珠島花園的客戶觀望情緒較重，有近半客戶進入觀望情緒，而且購買決策周期較新政前拉長幅度較大，新政前客戶的購買決策周期基本為3-7天，而現購買決策周期為1-2個月，但因「賣一買一」業主惜售嚴重，目前整體有效盤源較新政前基本減半，因此業主的心態也較為硬，議價空間十分有限，約為1-2%。

白雲區：白雲低價板塊的成交佔比提升明顯

017年上半年，白雲區陽光家緣中介網簽宗數為7301宗，環比提升7.1%；中原成交均價為21955元/㎡，環比上漲12.2%；套均總價為167萬元/套，環比上漲7.6%。

據廣州中原研究發展部監測，2017年2季度，機場路板塊、羅沖圍板塊成交佔比為45%、22%，較1季度大幅提升，分別凈增7%、5%。廣州中原研究發展部分析認為，機場路板塊、羅沖圍板塊因目前價格低洼，2017年2季度成交均價分別為21931元/㎡、18420元/㎡，套均總價分別為154萬元/套、126萬元/套，因此受到不少剛需客的青睞，致使機場路板塊、羅沖圍板塊受新政調控影響作用較其他板塊低，2季度成交佔比提升明顯。

2017年上半年機場路板塊及羅沖圍板塊成交佔比

下半年預測

成交量或繼續走低，價格漲幅收窄

自3月兩輪調控政策出台以來，從業主層面上來看，業主報價指數明顯走低，2017年6月底業主報價至少為48.9%，可見業主心態明顯轉弱，加上議價空間已較新政前明顯擴大，尤其是二手盤源較為充足的外圍區。

從客戶層面上看來，目前客戶觀望情緒較重，而且未見有鬆動，購買決策周期明顯拉長。在業主心態轉弱，客戶觀望情緒持續的情況下，廣州中原研究發展部預測，2017年下半年廣州二手住宅價格將更趨平穩，價格漲幅進一步收窄，而成交量或繼續走低。