search
震驚!綠地股票竟然跌去80%,真的要倒閉了嗎?

震驚!綠地股票竟然跌去80%,真的要倒閉了嗎?

文 | 君臨

哈哈,很抱歉取了這個殺千刀的標題,看了朋友圈裡瘋傳的UC震驚部招聘試題,笑了一個下午,情不自禁就東施效顰了。

主要是想和大家聊聊綠地控股這隻票。

今年因為政策原因,不是房地產的好市道,因此房地產股也被普遍看空。這裡我不是要薦股,只是恰好翻到這支票,研究了一下,和大家分享一些心得。

你喜歡就看下去,不喜歡隨意。

1

大家先感受一下這隻票的走勢——

目前市盈率13.35倍,股價8.6元,比2015年牛市高峰42元已經下跌了80%,坐了滑梯的股東們,君臨先為你們心痛三秒。

2

為什麼綠地股價會長期低迷呢?

一是業務多元化,讓市場對他形成負面觀感。

比如毛利率這個數字,目前只有15.47%,在主要房企中墊底。你說這麼低的毛利率,比起萬科的26%,保利的30%,實在有點寒磣,投資者自然就要懷疑你的競爭力了。

其實,綠地不僅是一個房地產公司,地產業務只貢獻了一半的營收,本身還有著龐大的多元化業務,比如基建、零售等。拖後腿的主要是基建,這部分的毛利率只有6.25%,實在可憐。

但是呢,多元化這件事,其實是有好有壞的,主要取決於彼此之間是否能夠產生協同效應,如果答案是能,那麼虧損也無所謂,就像微信給騰訊帶來的巨大流量價值一樣,虧損又何妨,我就願意養著。

綠地的基建業務也是一樣的,很多人並沒有注意到他的協同效益,後面君臨會詳細談到。

接著講第二點,業績增速慢,跑輸大盤。

前兩年,綠地一度成為地產銷量冠軍,跟萬科爭得臉紅脖子粗。現在萬科都到3600億元了,綠地才剛過2500億元,差了上千億的距離。

因為跑得慢,所以就被很多媒體看衰了,說什麼難聽的都有,比如國企腐敗、多元化不務正業等等。實情呢,創始人和管理層都沒有發生大變,以前既然能行,怎麼又可能突然不行了呢,原因顯然不在內部。

答案在企業之外。

房地產行業十幾年,龍頭沉浮,各顯崢嶸。萬科講文化,恆大拼執行,萬達善商用,綠城玩豪宅。每家公司都有自己的獨門絕技,以此行走江湖,當江湖的潮水發生變遷,適應的就被抬上浪頭,不適應的就被潮水淹沒。

那麼綠地,又是以什麼見長的呢?

——寫字樓,尤其是市中心的地標摩天樓。過去五年,綠地對一二線城市的政府領導們承諾了超過50座150米以上摩天大樓的規劃,從成都到武漢,從大連到烏魯木齊,綠地中心的美好藍圖無所不在。能夠拿到這麼多地,並且推進勢如破竹,和幾個因素緊密相關。

第一,四萬億泡沫下,各地政府雄心勃勃,要打造體現現代化門臉的地標式建築,在這個過程中,既有人脈資源,又有施工隊的綠地受到了歡迎;

第二,本屆政府上台之後,大力推動雙創,降低企業註冊門檻,鼓勵互聯網創新,尤其是互聯網金融的泡沫,使得甲級辦公樓需求劇漲。高端辦公樓,一般主要為金融類公司承租,因為金融類公司有著對客戶展現「雄厚實力」的強烈需求。

2014年是互聯網金融大繁榮的一年,也是綠地業績騰飛的一年,當年地產業務增長了50%,號稱登頂全球最大房地產公司,其中辦公樓增速高達80%,業務佔比超過了一半。

但是潮水來得快,去的也快,尤其是建基在互聯網金融這種偽創新需求之上的綠地,隨著P2P的泡沫崩潰,大量辦公室人去樓空,綠地心中的苦,含著淚也要把它咽下去。

3

整個2016年,市場對綠地的悲觀預期不斷強化,看死他沒有翻身的可能性。那麼事實又是如何呢?

實際上在過去的一年,綠地的辦公樓通過改為長租公寓模式,庫存消化了許多,住宅業務的貢獻也從曾經的不足一半比例,提升到了70%左右,調整還是很有成效的。

畢竟房地產是個長周期的開發過程,從拿地到賣出去,通常都要兩三年左右的時間。經過2015、2016兩年的調整,可以說庫存已經消化得七七八八了。

就在投資者仍然以為綠地是過去的那個「寫字樓專業戶」的時候,極少有人留意到,這家公司的重心,已經轉向了對「特色小鎮」政策的熱情擁抱。

4

特色小鎮是什麼?

小鎮這個名字,應該說流傳已久,尤其在浙江,一鎮一產業,皮革鎮、襪子鎮、領帶鎮,到處都是。到了2015年,當地政府開始有意識的進行包裝宣傳,並且提出了更多的服務業小鎮概念,比如基金小鎮、矽谷小鎮、養生小鎮,一下子就脫離了工業化的鄉土味,變得和產業升級的方向吻合。

這正是國家規劃部門心目中的理想現代化藍圖——抑制一線城市,打造「二線國家中心城市+環繞周邊的特色小鎮」體系。

於是從2016年中開始,幾大中央部門聯合下發通知,要在四年內打造1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。凡是納入名單的小鎮,都可以享受在土地、租金、稅費等方面的減免優惠,還可以獲得銀行的重點金融支持。

這波特色小鎮之風,就此颳了起來。像過去的沿海特區、自貿區、工業開發區等等政策一樣,有了政府的支持,必然會產生新一輪的盛宴。

最簡單的好處,就是拿地便宜。

在過去的高價拍地政策中,一線城市、二線城市的地價早已貴的讓人咂舌,開發商們每天處於提心弔膽的生存環境中,一怕搶不到地,二怕搶到的地太貴砸手裡,利潤率節節下滑慘不忍睹。

但在特色小鎮這裡呢,拿地要不透明的多,政府更看重的也不是價格,而是對政策的理解能力和特色規劃。這樣的結果就是,拿地價格之低,往往可以突破你的想象力。比如某樓盤拿到的北京八達嶺項目,樓板價僅兩百多元,在動輒以五萬起步的帝都來說,簡直就是流著奶和蜜的伊甸園。

擺明了就是盛宴,但是能不能吃到肉,就看各自的本事了。這場盛宴的門票,目前來看,只有巨頭們才能拿到。

5

這場較量的關鍵點,在控盤能力、產業經驗和政府人脈三方面。

一個小鎮,最低限度也有數平方公里,大的甚至延綿數十平方公里,容納數萬人口的居住、生活、工作,配套基礎設施的複雜程度上不是傳統一個大型社區可以比擬的。單這一關,就將中小型開發商們全部擋在門外了。

然後是產業經驗,你得有策劃能力,有調動資源,大規模招商引資的經驗,否則那麼大一個小鎮建成了,沒有產業,誰來居住呢?那不就全砸自己手裡了嗎?再便宜的土地,也有可能將自己拖死。於是這一關,又將缺乏相關經驗的開發商們嚇跑了。

最後是政府人脈,畢竟是和政府的合作,獲得政府的信任是關鍵。這一關,懂的人自然懂,就不多說了。

三關過後,基本上市場里99%的開發商都被刷掉了,還有膽量闖進來的,著實不多。目前來看,這場盛宴里,最大的三個玩家,就是碧桂園、華夏幸福和綠地了。

先說碧桂園。

碧桂園本來就是郊區大盤模式的開創者,30年前起家的順德碧桂園項目,就是靠「貴族學校+超大規模拿地」獲得成功的,如今這一招已經玩的爐火純青。在走向全國的過程中,碧桂園又是號稱的「三四線地產之王」,造小鎮毫無障礙。

再說華夏幸福。

華夏幸福是產業新城模式的開創者,招商引資是拿手絕技了。資料顯示,小鎮政策剛發布沒多久,華夏幸福就成立了專門操盤小鎮的子公司,拿地非常迅猛。光是在河北秦皇島一地,華夏幸福就和當地政府簽署了要建設旅遊小鎮、干紅小鎮、葡萄小鎮、詩詞小鎮等四個項目,合計拿地面積超過100平方公里。

如果說碧桂園擅長控盤,華夏幸福擅長產業,那麼就政府人脈來說,沒有哪個地產商比綠地更輕車熟路的了。

以去年底綠地和陝西政府的合作項目為例子,雙方公布的合作金額高達千億元,內容包括501米的超高層辦公樓、基礎設施建設、金融、國企混改,還有特色小鎮。這樣的規模和深度捆綁,除了綠地,也沒有誰能夠搞得定了。

特色小鎮方面,重點是兩個,一個是圍繞著引進華為、中興配套的「智慧創新小鎮」,一個是圍繞著西安鳳凰池景區開發的「文化旅遊小鎮」。

另外,綠地還有一個優勢,是許多人沒有留意到的。

綠地的基建業務。前面我們說過,這塊業務的毛利率很低,但是對於玩小鎮來說,卻又是不可缺少的功能。對於綠地來說,最大的好處就是,搶佔了許多城市裡地段最好的小鎮。

怎麼說呢?

買房子最重要的三個詞,就是地段、地段、地段。大城市周邊的郊區,最重要的地段是什麼呢?是捷運站,或者交通中心,比如高鐵站、航空港。

這些關鍵地段,一來人氣容易旺,縮短了產業培育周期,二來房價相對較高。這麼多好處,誰都想要,但你們都沒法跟綠地爭,因為很多地方的相關基建,都有可能被綠地承包了,再加上和政府的人脈,趁早的斷了這念想吧。比如廣東的廣州國際空港中心,就是綠地的項目。

並且拉上基建一塊搞,現在還可以藉助PPP的風口,獲得更低的貸款利率,提升整體的業務利潤率。而這些,都是以前做辦公樓的時候,所沒有享受的溢價。

至今綠地在規劃中的小鎮項目,除了上面提到的西安、廣州,還有上海崇明島的,杭州灣的,江西的,鄭州的,四面開花了。以這個速度來看,綠地的小鎮開發規模進入前三並不成問題,今年拿地,明年開賣,業績的回暖一年之後就可以看得到。

6

前面說了綠地這麼多的好話,那麼有沒有風險呢?

當然有。

一個是海外業務,綠地的海外業務前幾年布的局也是挺大的,在澳大利亞、加拿大、美國、韓國、馬來西亞都拿了很多地,2015年的時候占房地產業務規模的比例就有15%了。但問題是,這些業務的主要銷售對象,並不是當地居民,而是海外移民的人。

你知道,現在人民幣貶值,國家對資金流出的管控已經十分嚴厲了。。。

另一個要提防的是,小鎮泡沫。

任何事,不怕你積極,就怕你頭腦發熱。雖說特色小鎮助長了一個巨大的機會,但是這個機會,也主要集中在一二線城市周邊而已,更偏僻一點的地方,坑到處都是。

比如福建沙縣,那個知名的小吃之都,如今的樓市均價只有四五千元,已經比高峰期的房價腰斬了。比如廣西北海,那個知名的南方碧海銀灘,目前常住人口不到60萬人,但是房地產庫存量超過了400萬平方米。

萬一管理層頭腦發熱,這就值得投資者小心了。【(junlin_1980)】 今日話題 @方舟88@沈潛@放眼觀美股

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860316篇文章,獲得23286次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦