震驚！綠地股票竟然跌去80%，真的要倒閉了嗎？

文 | 君臨

哈哈，很抱歉取了這個殺千刀的標題，看了朋友圈裡瘋傳的UC震驚部招聘試題，笑了一個下午，情不自禁就東施效顰了。

主要是想和大家聊聊綠地控股這隻票。

今年因為政策原因，不是房地產的好市道，因此房地產股也被普遍看空。這裡我不是要薦股，只是恰好翻到這支票，研究了一下，和大家分享一些心得。

你喜歡就看下去，不喜歡隨意。

1

大家先感受一下這隻票的走勢——

目前市盈率13.35倍，股價8.6元，比2015年牛市高峰42元已經下跌了80%，坐了滑梯的股東們，君臨先為你們心痛三秒。

2

為什麼綠地股價會長期低迷呢？

一是業務多元化，讓市場對他形成負面觀感。

比如毛利率這個數字，目前只有15.47%，在主要房企中墊底。你說這麼低的毛利率，比起萬科的26%，保利的30%，實在有點寒磣，投資者自然就要懷疑你的競爭力了。

其實，綠地不僅是一個房地產公司，地產業務只貢獻了一半的營收，本身還有著龐大的多元化業務，比如基建、零售等。拖後腿的主要是基建，這部分的毛利率只有6.25%，實在可憐。

但是呢，多元化這件事，其實是有好有壞的，主要取決於彼此之間是否能夠產生協同效應，如果答案是能，那麼虧損也無所謂，就像微信給騰訊帶來的巨大流量價值一樣，虧損又何妨，我就願意養著。

綠地的基建業務也是一樣的，很多人並沒有注意到他的協同效益，後面君臨會詳細談到。

接著講第二點，業績增速慢，跑輸大盤。

前兩年，綠地一度成為地產銷量冠軍，跟萬科爭得臉紅脖子粗。現在萬科都到3600億元了，綠地才剛過2500億元，差了上千億的距離。

因為跑得慢，所以就被很多媒體看衰了，說什麼難聽的都有，比如國企腐敗、多元化不務正業等等。實情呢，創始人和管理層都沒有發生大變，以前既然能行，怎麼又可能突然不行了呢，原因顯然不在內部。

答案在企業之外。

房地產行業十幾年，龍頭沉浮，各顯崢嶸。萬科講文化，恆大拼執行，萬達善商用，綠城玩豪宅。每家公司都有自己的獨門絕技，以此行走江湖，當江湖的潮水發生變遷，適應的就被抬上浪頭，不適應的就被潮水淹沒。

那麼綠地，又是以什麼見長的呢？

——寫字樓，尤其是市中心的地標摩天樓。過去五年，綠地對一二線城市的政府領導們承諾了超過50座150米以上摩天大樓的規劃，從成都到武漢，從大連到烏魯木齊，綠地中心的美好藍圖無所不在。能夠拿到這麼多地，並且推進勢如破竹，和幾個因素緊密相關。

第一，四萬億泡沫下，各地政府雄心勃勃，要打造體現現代化門臉的地標式建築，在這個過程中，既有人脈資源，又有施工隊的綠地受到了歡迎；

第二，本屆政府上台之後，大力推動雙創，降低企業註冊門檻，鼓勵互聯網創新，尤其是互聯網金融的泡沫，使得甲級辦公樓需求劇漲。高端辦公樓，一般主要為金融類公司承租，因為金融類公司有著對客戶展現「雄厚實力」的強烈需求。

2014年是互聯網金融大繁榮的一年，也是綠地業績騰飛的一年，當年地產業務增長了50%，號稱登頂全球最大房地產公司，其中辦公樓增速高達80%，業務佔比超過了一半。

但是潮水來得快，去的也快，尤其是建基在互聯網金融這種偽創新需求之上的綠地，隨著P2P的泡沫崩潰，大量辦公室人去樓空，綠地心中的苦，含著淚也要把它咽下去。

3

整個2016年，市場對綠地的悲觀預期不斷強化，看死他沒有翻身的可能性。那麼事實又是如何呢？

實際上在過去的一年，綠地的辦公樓通過改為長租公寓模式，庫存消化了許多，住宅業務的貢獻也從曾經的不足一半比例，提升到了70%左右，調整還是很有成效的。

畢竟房地產是個長周期的開發過程，從拿地到賣出去，通常都要兩三年左右的時間。經過2015、2016兩年的調整，可以說庫存已經消化得七七八八了。

就在投資者仍然以為綠地是過去的那個「寫字樓專業戶」的時候，極少有人留意到，這家公司的重心，已經轉向了對「特色小鎮」政策的熱情擁抱。

4

特色小鎮是什麼？

小鎮這個名字，應該說流傳已久，尤其在浙江，一鎮一產業，皮革鎮、襪子鎮、領帶鎮，到處都是。到了2015年，當地政府開始有意識的進行包裝宣傳，並且提出了更多的服務業小鎮概念，比如基金小鎮、矽谷小鎮、養生小鎮，一下子就脫離了工業化的鄉土味，變得和產業升級的方向吻合。

這正是國家規劃部門心目中的理想現代化藍圖——抑制一線城市，打造「二線國家中心城市+環繞周邊的特色小鎮」體系。

於是從2016年中開始，幾大中央部門聯合下發通知，要在四年內打造1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。凡是納入名單的小鎮，都可以享受在土地、租金、稅費等方面的減免優惠，還可以獲得銀行的重點金融支持。

這波特色小鎮之風，就此颳了起來。像過去的沿海特區、自貿區、工業開發區等等政策一樣，有了政府的支持，必然會產生新一輪的盛宴。

最簡單的好處，就是拿地便宜。

在過去的高價拍地政策中，一線城市、二線城市的地價早已貴的讓人咂舌，開發商們每天處於提心弔膽的生存環境中，一怕搶不到地，二怕搶到的地太貴砸手裡，利潤率節節下滑慘不忍睹。

但在特色小鎮這裡呢，拿地要不透明的多，政府更看重的也不是價格，而是對政策的理解能力和特色規劃。這樣的結果就是，拿地價格之低，往往可以突破你的想象力。比如某樓盤拿到的北京八達嶺項目，樓板價僅兩百多元，在動輒以五萬起步的帝都來說，簡直就是流著奶和蜜的伊甸園。

擺明了就是盛宴，但是能不能吃到肉，就看各自的本事了。這場盛宴的門票，目前來看，只有巨頭們才能拿到。

5

這場較量的關鍵點，在控盤能力、產業經驗和政府人脈三方面。

一個小鎮，最低限度也有數平方公里，大的甚至延綿數十平方公里，容納數萬人口的居住、生活、工作，配套基礎設施的複雜程度上不是傳統一個大型社區可以比擬的。單這一關，就將中小型開發商們全部擋在門外了。

然後是產業經驗，你得有策劃能力，有調動資源，大規模招商引資的經驗，否則那麼大一個小鎮建成了，沒有產業，誰來居住呢？那不就全砸自己手裡了嗎？再便宜的土地，也有可能將自己拖死。於是這一關，又將缺乏相關經驗的開發商們嚇跑了。

最後是政府人脈，畢竟是和政府的合作，獲得政府的信任是關鍵。這一關，懂的人自然懂，就不多說了。

三關過後，基本上市場里99%的開發商都被刷掉了，還有膽量闖進來的，著實不多。目前來看，這場盛宴里，最大的三個玩家，就是碧桂園、華夏幸福和綠地了。

先說碧桂園。

碧桂園本來就是郊區大盤模式的開創者，30年前起家的順德碧桂園項目，就是靠「貴族學校+超大規模拿地」獲得成功的，如今這一招已經玩的爐火純青。在走向全國的過程中，碧桂園又是號稱的「三四線地產之王」，造小鎮毫無障礙。

再說華夏幸福。

華夏幸福是產業新城模式的開創者，招商引資是拿手絕技了。資料顯示，小鎮政策剛發布沒多久，華夏幸福就成立了專門操盤小鎮的子公司，拿地非常迅猛。光是在河北秦皇島一地，華夏幸福就和當地政府簽署了要建設旅遊小鎮、干紅小鎮、葡萄小鎮、詩詞小鎮等四個項目，合計拿地面積超過100平方公里。

如果說碧桂園擅長控盤，華夏幸福擅長產業，那麼就政府人脈來說，沒有哪個地產商比綠地更輕車熟路的了。

以去年底綠地和陝西政府的合作項目為例子，雙方公布的合作金額高達千億元，內容包括501米的超高層辦公樓、基礎設施建設、金融、國企混改，還有特色小鎮。這樣的規模和深度捆綁，除了綠地，也沒有誰能夠搞得定了。

特色小鎮方面，重點是兩個，一個是圍繞著引進華為、中興配套的「智慧創新小鎮」，一個是圍繞著西安鳳凰池景區開發的「文化旅遊小鎮」。

另外，綠地還有一個優勢，是許多人沒有留意到的。

綠地的基建業務。前面我們說過，這塊業務的毛利率很低，但是對於玩小鎮來說，卻又是不可缺少的功能。對於綠地來說，最大的好處就是，搶佔了許多城市裡地段最好的小鎮。

怎麼說呢？

買房子最重要的三個詞，就是地段、地段、地段。大城市周邊的郊區，最重要的地段是什麼呢？是捷運站，或者交通中心，比如高鐵站、航空港。

這些關鍵地段，一來人氣容易旺，縮短了產業培育周期，二來房價相對較高。這麼多好處，誰都想要，但你們都沒法跟綠地爭，因為很多地方的相關基建，都有可能被綠地承包了，再加上和政府的人脈，趁早的斷了這念想吧。比如廣東的廣州國際空港中心，就是綠地的項目。

並且拉上基建一塊搞，現在還可以藉助PPP的風口，獲得更低的貸款利率，提升整體的業務利潤率。而這些，都是以前做辦公樓的時候，所沒有享受的溢價。

至今綠地在規劃中的小鎮項目，除了上面提到的西安、廣州，還有上海崇明島的，杭州灣的，江西的，鄭州的，四面開花了。以這個速度來看，綠地的小鎮開發規模進入前三並不成問題，今年拿地，明年開賣，業績的回暖一年之後就可以看得到。

6

前面說了綠地這麼多的好話，那麼有沒有風險呢？

當然有。

一個是海外業務，綠地的海外業務前幾年布的局也是挺大的，在澳大利亞、加拿大、美國、韓國、馬來西亞都拿了很多地，2015年的時候占房地產業務規模的比例就有15%了。但問題是，這些業務的主要銷售對象，並不是當地居民，而是海外移民的人。

你知道，現在人民幣貶值，國家對資金流出的管控已經十分嚴厲了。。。

另一個要提防的是，小鎮泡沫。

任何事，不怕你積極，就怕你頭腦發熱。雖說特色小鎮助長了一個巨大的機會，但是這個機會，也主要集中在一二線城市周邊而已，更偏僻一點的地方，坑到處都是。

比如福建沙縣，那個知名的小吃之都，如今的樓市均價只有四五千元，已經比高峰期的房價腰斬了。比如廣西北海，那個知名的南方碧海銀灘，目前常住人口不到60萬人，但是房地產庫存量超過了400萬平方米。

萬一管理層頭腦發熱，這就值得投資者小心了。【（junlin_1980）】 今日話題 @方舟88@沈潛@放眼觀美股