央行發話了 房貸市場熱度真的下降了嗎？

2017上半年，全國各地打出樓市調控組合拳，房地產調控不斷加碼，各個口徑傳遞出來的數據，無一例外都是房貸增量在逐步下降。那麼市場真實的狀況是怎樣的呢？房地產市場的未來究竟會怎麼走？樓市熱度真的降溫了嗎？

調控雖嚴 樓市價格上漲預期仍存在

如果只看一時一地，個人房貸增量的確在逐漸下降。但是，這種局面跟嚴格的限購限貸政策直接相關。因為有資格購房的人群少了，與之匹配的個人住房貸款增量自然會下降。銀監系統今年以來對「首付貸」的監管口徑也是趨嚴，很多地方銀監局都對個人消費貸款流入房貸的個案開出了行政罰單。

據央行官網消息，日前人民銀行發布《區域金融運行報告(2017)》，其中在《房地產市場出現分化 因城施策調控政策效應逐步顯現》部分，報告稱，2017年，各地區將認真落實「房子是用來住的，不是用來炒的」的政策要求，繼續強化「因城施策」調控政策，全國房地產市場可能呈現「成交回落、價格平穩略降」發展態勢。但是，房價上漲預期仍然存在：土地供應不足，部分城市甚至出現「麵粉比麵包貴」的情況；部分熱點城市庫存處於低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。

從調控政策措施看，2016年尤其是四季度以後，「因城施策」調控力度加大，靈活度提升。

一是調控力度差異化。

以限購為例，對於非戶籍購房者的社保繳納年限不一，部分城市限購範圍集中在主城區，體現了「因城施策」調控思路。

二是調控範圍不再局限於一二線城市，開始向三四線城市延伸。

部分一二線周邊城市受到核心城市圈需求外溢的影響，房地產市場快速升溫，也開始加強調控。

三是調控手段更加豐富。

在限購、限貸、限價等傳統調控手段的基礎上，開始實施限售政策，即買房后需要經過一定年限才能再次入市交易。此外，加大整頓市場秩序的力度，通過嚴查違法違規房地產開發企業和中介企業、打擊房地產虛假廣告、加強土地拍賣資金監管、防範違規資金流入土地市場等方式，合理引導市場預期，促進房地產市場健康發展。

報告認為，應做好以下幾點工作。

一是建立健全房地產市場健康發展長效機制。明確近、中、遠期城鎮建設用地和土地供給規劃，將城鎮戶籍人口與公益及建設用地指標掛鉤，穩定預期。可探索建立和完善土地當量制度，通過交易在全國範圍實現綜合占補平衡，提高土地在全國範圍內的集約利用。

二是積極完善中小城市發展基礎，提高中小城市吸引力，並形成優勢產業支撐、快速軌道交通連接、優質公共服務供給、包容性強、綠色低碳的城市網路，也有助於疏解特大城市非核心功能。

三是加強住房金融宏觀審慎管理，繼續做好房地產金融調控，在支持居民合理自住購房的同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

四是積極發展長期公共租賃住房。

政策如此嚴格，但央行口徑的數據卻顯示，房地產和個人房貸的同比增幅依然比較高。央行上月底公布的上半年貸款投向統計數據顯示，雖然個人住房貸款的增速比一季度末下降了4.9個百分點，但同比增幅仍然達到30.8%，同期人民幣各項貸款的增速只是12.9%，不到個人房貸增速的一半。比個人房貸增幅更高的只有本外幣口徑下的個人消費信貸，6月末同比增幅達到31.1%。

社會信用循環離不開房子

雖然政策取向趨嚴，市場所感受到的活躍程度也在下降，但住房信貸市場的真實熱度卻下降不多。房子作為整個社會信用最核心的抵押品這一點，也依然沒有改變。

最近大熱的電影《戰狼2》，不就曝出當初一度缺乏資金，導演把自己房子抵押融資后才有錢開機拍攝嗎？也不知道當初批貸款的銀行是怎麼考慮的，房子是用於電影流動資金貸款的補充抵押品，還是只是閉上眼睛做了一筆不問用途的短期個人貸款？總而言之，這個例子充分說明，整個社會的信用循環是離不開房子的。

最近，另外一個比較有意思的現象是，除了上半年以來排隊等貸款還是個人房貸市場的常態之外，上調利率可以優先獲批的新聞開始多了起來。甚至有的新聞顯示，購房者因為銀行單方面上調利率憤而上門維權。

這種情況，跟上半年很多銀行在一線城市試探性取消房貸折扣類似，但也有不同之處。

說類似，是指漲價行為都是銀行可投入個人房貸的資源受到約束，導致供不應求所致。說不同，則是上半年一般來說銀行的信貸額度都相對寬鬆，漲價只是一種試探性的市場策略，更多是資金價格上升倒逼的結果。

總體來說，這一輪限購限貸情況下的房貸市場格局，和2012年那一輪有很多類似之處。當前的局面是，一方面經濟周期整體趨穩，上半年的經濟數據顯示各方面的表現都還不錯。另一方面，2016年狂飆突進的一線城市房地產也在多管齊下的政策面前穩定了下來，進入了盤整期，兩條線上的主題詞不約而同都是一個「穩」字。我們知道房地產調控和房貸政策的鬆緊，歷來跟短期的經濟周期波動相契合，未來怎麼走就要看經濟周期往哪個方向擺動了。

來源：新聞網 證券時報

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