金九房企回籠資金忙 南京樓市迎剛需買房最長窗口期

「金九銀十」之際，南京剛需樓盤將迎來供應小高潮。據研究機構統計數據，「金九銀十」兩個月，南京市場將有60多家樓盤提供13500套左右房源。

同時《經營報》記者了解到，南京公證搖號細則出台至今，樓市供應量持續開閘，其中剛需房源佔據絕大部分比例，也被業內稱為近年規模最大的剛需購房「窗口期」。

近日，因「低價割肉」頗受關注的南京京奧港未來墅項目首次開盤，此批房源最終被核准為每平方米25715~25993元，與樓麵價22353元/平方米相差不足4000元/平方米。外界認為，其土地款通過信託融資支付且第一期還款日期將近，才忍痛「割肉」，低價入市。對此，記者致電京奧港未來墅相關營銷負責人，其回復稱：「正在開會，且近期都將忙於項目的開盤事宜，不便就相關問題進行回應。」

此外，記者走訪了解到，隨著「金九銀十」傳統銷售旺季的到來，樓市違規現象有所抬頭，相關主管部門再掀整頓風暴。近日，南京市人民政府網站公布了建設工程安全生產與文明施工不良行為紅、黃牌警示，其中涉及旭輝銀城白馬瀾山、新城吾悅廣場等多個樓盤工地。

位於南京市麒麟板塊京奧港未來墅項目已領到銷售許可證，近日正在登記客戶，籌備開盤。

本報記著楊玲玲/攝影

剛需盤補貨「金九銀十」

近兩個月以來，南京樓市部分區域迎來供應小高潮，江北六合、南部新城、城北燕子磯等多個板塊均出現了樓盤密集「鋪貨」的現象。

根據南京克而瑞的統計數據，截止到8月30日，2017年的供應面積為527.5萬平方米，較2016年同期下降36.5%，與2011~2016年均值600.5萬平方米相比也減少73萬平方米，是2013年溧水、高淳撤縣建區加入到全市統計后供應量最低值，在很大程度上影響了成交的放量。

不過，記者梳理髮現，近兩個月以來，南京樓市部分區域迎來供應小高潮，江北六合、南部新城、城北燕子磯等多個板塊均出現了樓盤密集「鋪貨」的現象。

據了解，接下來還有不少板塊的新房將集中上市，但也有部分板塊經歷一輪放量后，年底前新房供應難以再發力。在樓市冷熱不均的同時，各板塊的供貨量出現 「多寡不均」的現象。

「隨著『金九銀十』的到來，加之四季度歷來都是開發商回籠資金、充實年報業績和還銀行貸款的重要時間節點，因此雖然房企中觀望者仍然有之，無法忍痛割愛者卻出現分化，有的依舊選擇痛並等待著，有的則選擇『割肉』入市。」 南京克而瑞首席分析師周穎表示。

據統計，「金九銀十」兩個月，南京市場將有60多家樓盤提供13500套左右房源（含商住性質公寓）。如果上述房源均能如約推出，相當於前8個月新增供應量的35%，將極大助推成交量的回升。其中首開樓盤預計12家，與前8個月僅15家新盤開盤相比，大大提振了樓市的情緒，給一度低迷的樓市注入新能量。

同時，周穎提出，2018年的供應將主要來源於目前在售項目的加推和2016年及之後拿地的項目。由於2016~2017年拍出地王項目絕大多數都被「現房銷售」，在嚴格限價下，開發商為了保衛成本，就只能推遲上市，那麼供應量將大打折扣，即便有樓盤因為資金問題而上市，其定價也不可能虧本，因此房價反彈壓力非常大，尤其是到2018年下半年和2019年上半年，南京現房銷售拍得的50餘幅地塊或將集體亮相，屆時限價政策如何執行，甚至是否會一定程度放開都還是未知數，因此，對於剛需而言，這個「金九銀十」，直至春節前，或許將是本輪調控買房的最佳時機。

「毛坯改精裝」熱潮漸退

限價紅線之下，南京房價走勢保持平穩，不少高地價項目也開始平價走量，甚至有房企急於回籠資金，陷入虧本入市的風波。

據了解，年初至今南京樓市大約有60家精裝盤上市，精裝房正逐漸成為市場主流。不過近日，記者走訪市場發現，受限價等調控政策的影響，曾經風行的「毛坯改精裝」熱潮已逐漸降溫。

去年4月，北京京奧港集團經過61輪激烈競拍，以47.6億元拿下了南京麒麟G09宅地，樓麵價22353元/平方米，刷新南京麒麟板塊地王紀錄。彼時，周邊樓盤均價在每平方米1.7萬~2.2萬元，該地塊的樓麵價「麵粉貴過麵包」。

近日，南京市麒麟板塊京奧港未來墅項目迎來首次開盤。根據公司最初規劃，該項目將打造成「南京第三代豪宅典範」，並釋放出「精裝豪宅價格要賣到4萬元/平方米」的口風。然而，9月12日下午，記者走訪樓盤看到，根據價格公示牌，首次推出的150餘套房源最終被核准為每平方米25715~25993元，產品也從最初的「精裝豪宅」變成了「毛坯房」。

記者在項目營銷中心看到，馬路邊密集停靠著一長排私家車，營銷中心內人頭攢動，熱鬧非凡。銷售人員介紹稱，項目已經領到銷售許可證，將在近日擇期開盤，近兩天為登記時間，首日登記客戶約有300餘人，而首批推出的房源僅為150套左右。

當記者提出銷售價格只比樓麵價多出3000餘元，開發企業是否虧本入市，銷售人員回應稱：「受限價等樓市調控政策的影響，項目售價不高，對於開發商來說，算是保本入市，並不賺錢。」

同時，值得注意的是，京奧港未來墅的土地款是開發商通過信託融資支付，而且第一期還款日已近在眼前。根據「中融信託-宏金46號集合資金信託計劃（一期）」顯示，京奧港向中融信託發行了一筆高達34億元的項目信託貸款，期限為12+6個月，已於去年6月發行，融資主體為北京京奧港集團有限公司，資金投向是京奧港未來墅地塊。

這意味著，該項目必須在今年年底有銷售回款，才能償還信託融資，如果繼續延期入市，將會面臨違約風險。過去兩年拿高價地的房企，當前正面臨著煎熬和考驗。「現在政策導向變了，房企也會增加風險意識，尤其是一些大房企明確表態不拿地王，這對其他房企有標杆意義，所以在這種背景下，土地市場逐步降溫是大趨勢。」上海中原市場分析師盧文曦指出。

位於南京麒麟板塊的中南熙悅，銷售人員表示，項目受限價影響，將由精裝房改為毛坯房銷售，首次開盤預計將在今年11月份。

本報記者楊玲玲/攝影

同時，記者走訪麒麟板塊另一樓盤中南熙悅，銷售人員表示，項目受限價影響，將由精裝房改為毛坯房銷售，首次開盤預計將在今年11月份。去年5月，中南建設以總價48億元、樓麵價19195元/平方米拿下麒麟G16地塊，即如今的中南熙悅項目。2016年底，該項目稱預計售價將不低於35000元/平方米，近日，銷售人員向記者表示，具體價格還未出來，但預計跟京奧港未來墅差不多，均價26000元/平方米左右。

業內人士認為，伴隨後期監管進一步嚴格，樓盤依靠「毛改精」實現變相漲價將成為過去式。

監管部門加碼整頓樓市違規亂象

南京市房地產市場綜合執法辦公室多次對開發企業進行集中約談，明確銷售行為要求，並對在售樓盤採取明察暗訪、公布舉報電話等多種方式監管市場，嚴厲打擊違法違規行為，規範市場秩序，凈化市場環境。

今年以來，南京市房地產市場綜合執法辦公室多次對開發企業進行集中約談，明確銷售行為要求，並對在售樓盤採取明察暗訪、公布舉報電話等多種方式監管市場，嚴厲打擊違法違規行為，規範市場秩序，凈化市場環境。

近日，南京市人民政府網站公布了建設工程安全生產與文明施工不良行為紅、黃牌警示。其中涉及旭輝銀城白馬瀾山、新城吾悅廣場等多個樓盤工地。根據《南京市建設工程安全生產與文明施工不良行為紅、黃牌警示實施細則》的相關規定，被紅、黃牌警示的施工單位、監理單位和項目經理、項目總監不良信息記入單位和個人信用管理信息庫；對因施工單位責任被紅牌警示的工程項目，其施工部分一律不得參評文明工地；被黃牌警示的單位和責任人，由招標人自主選擇是否允許參與投標報名；被紅牌警示的責任單位和責任人在被警示期間禁止在我市建設工程市場參與投標報名。

「嚴厲整頓措施出台後，預計後續違規現象會有所收斂，也是警告市場不要抱有僥倖心理。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。