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滻灞3塊土地成交,戳痛了誰的心?

滻灞3塊土地成交,戳痛了誰的心?

正如7月份西安40度以上高溫的天氣一樣,西安的土地市場也是處於「高溫」之中。

備受關注的滻灞區域3宗土地的競拍終於塵埃落定,碧桂園摘得世博園旁的2宗,西安本土企業榮德摘得南三環融公館旁1宗。

這3宗土地之所以如此備受關注,除了它本身的市場化招拍掛之外,西安首次採用了地價競拍達到最高限價后,開始競拍商業自持面積、住宅現房銷售面積以及義務教育配套代建費,開創了西安土地拍賣一種新的模式。

3宗土地競拍結果如下:

從7月26日到27日,西安的地產媒體、地產業內人士均在圍觀這3宗土地的拍賣,幾個微信群里在「直播」著拍賣現場的實況,現場的每一輪報價都讓線上、線下的圍觀者牽挂著。因為,與大家已經習慣了的毫無懸念土地拍賣相比,誰也不知道這幾塊土地最終會以什麼樣的價格被誰家摘得。

有人說,這種土地拍賣方式是好事,因為這標誌著西安土拍逐漸迎來真正的市場化;

有人說,這種土地拍賣方式是好事,因為住宅現房銷售降低了購房者購買的風險,減少了後續糾紛;

有人說,這種土地拍賣方式是好事,競拍義務教育配套代建費,更高的教育代建費,意味著政府有更多的錢來建更多的學校、更好的學校;

……

▲土地競拍現場

實際上,我們需要思考的是,在這種創新的土拍模式背後,以及滻灞這3塊土地的拍賣過程和結果,除了讓我們興奮外,到底戳痛了誰的心?

第一,戳痛了開發商的心。

地價達到最高限價后競拍商業自持面積、住宅現房銷售面積、義務教育配套代建費,這意味著開發商在西安拿地競爭越來越激烈,這種玩法只有大開發商能玩的起,這會進一步壓縮中小開發商在西安生存的空間。伴隨這種競爭激烈的是拿地成本越來越高、資金要求越來越高,特別是現房銷售,直接掐斷了通過預售回款的傳統模式。因此,在這場土地拍賣的背後,表面看似各路開發商非常的興奮,實則是正在戳痛太多地產商的心。

第二,戳痛了購房者的心。

住宅現房銷售、競拍教育代建費等,看似降低了購房者的置業風險以及教育配套的利好,實則我們需要關心的是開發商這種拿地成本、開發成本的增加,最終必然會反映到更高的房價上,最終還是由購房者來買單!以滻灞這3宗土地樓麵價6500元/平米左右,再加上建安成本、稅費、資金成本等等,保守估計這幾塊土地上的房價要賣到15000元/平米以上。我們很難說這到底是一件好事還是壞事。

第三,戳痛了政府的心。

設定土地最高限價、競拍商業自持、住宅現房銷售、教育代建費這種土拍方式,其實就是為了提高土拍市場門檻,避免出現過熱的土地拍賣競爭,避免出現地王……但是最起碼從現在來看,這種方式並沒有降低大牌地產商對西安土地拍賣的熱情!接下來,還有什麼招?

為此,我專門翻看了下4.18西安樓市調控政策,第七條是這麼寫的:「圍繞土地利用綜合效益提升、市場調控等方面的需要,探索新的土地出讓模式,靈活確定競價方式,重點推進『限房價、競地價』、『限地價、競房價』、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等方面的工作,堅決防止初現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

對照上述政策調控,西安土拍還有以下幾招可以用:

  • 競住宅自持面積,看誰的住宅自持面積大。

  • 限制房價,競拍地價。

  • 限制地價,競拍房價,看誰的房價低。

  • 還有一招,那就是競廉租房面積。

就在滻灞這3宗土地拍賣結束的當天,西土出告字〔2017〕118號掛出了灃東新城鎬京大道以北、灃東八路以西177.596畝住宅、商業用地。按照公告,這宗土地的報價超過最高限價后首先競住宅現房銷售面積,住宅現房銷售面積達到上限後轉為競配建廉租住房易地配建費。

8月底,大家可以關注FD4-5-1地塊拍賣。

對了,報名競拍FD4-5-1地塊的條件同樣是二級以上開發資質、沒有閑置土地,保證金是3.5億元。

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