滻灞3塊土地成交，戳痛了誰的心？

正如7月份西安40度以上高溫的天氣一樣，西安的土地市場也是處於「高溫」之中。

備受關注的滻灞區域3宗土地的競拍終於塵埃落定，碧桂園摘得世博園旁的2宗，西安本土企業榮德摘得南三環融公館旁1宗。

這3宗土地之所以如此備受關注，除了它本身的市場化招拍掛之外，西安首次採用了地價競拍達到最高限價后，開始競拍商業自持面積、住宅現房銷售面積以及義務教育配套代建費，開創了西安土地拍賣一種新的模式。

3宗土地競拍結果如下：

從7月26日到27日，西安的地產媒體、地產業內人士均在圍觀這3宗土地的拍賣，幾個微信群里在「直播」著拍賣現場的實況，現場的每一輪報價都讓線上、線下的圍觀者牽挂著。因為，與大家已經習慣了的毫無懸念土地拍賣相比，誰也不知道這幾塊土地最終會以什麼樣的價格被誰家摘得。

有人說，這種土地拍賣方式是好事，因為這標誌著西安土拍逐漸迎來真正的市場化；

有人說，這種土地拍賣方式是好事，因為住宅現房銷售降低了購房者購買的風險，減少了後續糾紛；

有人說，這種土地拍賣方式是好事，競拍義務教育配套代建費，更高的教育代建費，意味著政府有更多的錢來建更多的學校、更好的學校；

……

▲土地競拍現場

實際上，我們需要思考的是，在這種創新的土拍模式背後，以及滻灞這3塊土地的拍賣過程和結果，除了讓我們興奮外，到底戳痛了誰的心？

第一，戳痛了開發商的心。

地價達到最高限價后競拍商業自持面積、住宅現房銷售面積、義務教育配套代建費，這意味著開發商在西安拿地競爭越來越激烈，這種玩法只有大開發商能玩的起，這會進一步壓縮中小開發商在西安生存的空間。伴隨這種競爭激烈的是拿地成本越來越高、資金要求越來越高，特別是現房銷售，直接掐斷了通過預售回款的傳統模式。因此，在這場土地拍賣的背後，表面看似各路開發商非常的興奮，實則是正在戳痛太多地產商的心。

第二，戳痛了購房者的心。

住宅現房銷售、競拍教育代建費等，看似降低了購房者的置業風險以及教育配套的利好，實則我們需要關心的是開發商這種拿地成本、開發成本的增加，最終必然會反映到更高的房價上，最終還是由購房者來買單！以滻灞這3宗土地樓麵價6500元/平米左右，再加上建安成本、稅費、資金成本等等，保守估計這幾塊土地上的房價要賣到15000元/平米以上。我們很難說這到底是一件好事還是壞事。

第三，戳痛了政府的心。

設定土地最高限價、競拍商業自持、住宅現房銷售、教育代建費這種土拍方式，其實就是為了提高土拍市場門檻，避免出現過熱的土地拍賣競爭，避免出現地王……但是最起碼從現在來看，這種方式並沒有降低大牌地產商對西安土地拍賣的熱情！接下來，還有什麼招？

為此，我專門翻看了下4.18西安樓市調控政策，第七條是這麼寫的：「圍繞土地利用綜合效益提升、市場調控等方面的需要，探索新的土地出讓模式，靈活確定競價方式，重點推進『限房價、競地價』、『限地價、競房價』、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等方面的工作，堅決防止初現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。」

對照上述政策調控，西安土拍還有以下幾招可以用：

• 競住宅自持面積，看誰的住宅自持面積大。

• 限制房價，競拍地價。

• 限制地價，競拍房價，看誰的房價低。

• 還有一招，那就是競廉租房面積。

就在滻灞這3宗土地拍賣結束的當天，西土出告字〔2017〕118號掛出了灃東新城鎬京大道以北、灃東八路以西177.596畝住宅、商業用地。按照公告，這宗土地的報價超過最高限價后首先競住宅現房銷售面積，住宅現房銷售面積達到上限後轉為競配建廉租住房易地配建費。

8月底，大家可以關注FD4-5-1地塊拍賣。

對了，報名競拍FD4-5-1地塊的條件同樣是二級以上開發資質、沒有閑置土地，保證金是3.5億元。