冰火兩重天 解密上海土拍緣何頻頻底價成交

告別了樓市火爆的 2016年， 2017年新年伊始，全國各地的土地市場便呈現出了截然不同的場景。一方面北京、上海的幾次土拍過程中，參與房企寥寥，多塊土地更是以底價成交；另一方面南京、長沙等多城市的土拍競爭激烈，不乏以封頂溢價成交的土地誕生。

在政府調控持續收緊的情況下，為何各城市的土地市場會出現如此大的差異？去年異常火熱的上海土拍，今年緣何頻頻出現底價成交？

土地溢價率冰火兩重天上海土拍頻現底價成交

2 月 21日，位於上海金山的三幅宅地出讓，除了一幅溢價拍出之外，其餘兩幅均只有 1家房企參與競拍，最終以底價成交。其中，北京建工溢價 18.6%競得金山新城宅地，成交價 14.4億，樓板價 11627元每平方米。而楓涇鎮與金山工業區兩幅宅地均以底價成交，競得人分別為上海建工以及華紡、和成聯合體，成交價分別為 11.2億元、 8.3億元，摺合樓板價 9800元 /平方米、 9500元 /平方米。

而僅僅在 4天前，上海臨港新城出讓的三幅地塊中出現了類似的情況，每幅地塊競拍的房企只有兩、三家。最終，綠地、碧桂園及萬科分別以近乎底價摘得三幅地塊，溢價率僅在 1%左右，總成交額約 42.3億元。

與此同時，北京新年後的首次土拍，也出現了低溢價的情況。不過，京滬以外其他城市的土拍情況卻是另一番景象，不僅參與開發商眾多，而且溢價也是一個比一個高。

2 月 14日，南京進行了七塊土地的拍賣，其中四幅住宅地塊達到了最高限價，最後不得不以搖號來確定歸屬。據了解，每幅住宅地塊都有超過 10個以上的競買人。其中城北板塊的 G101地塊競價 5分鐘就達到最高限價。

2 月 15日，深圳龍華新區出讓的雞年首宗商業地塊經歷了兩個小時、 300多輪舉牌，最終被華僑城以 59.8億元摘下，樓麵價 3.73萬元 /平方米，溢價率 50.55%。蘇州的蘇地 2016-WG-76號地塊經過半小時的競拍，被龍湖地產以 17.5億元拿下，樓麵價 17479元 /平方米，溢價率 42.27%；在長沙春節后的首場土拍中，出讓的六幅地被一搶而空，平均溢價率高達 77.82%。

有房地產分析人士認為，熱點城市土地拍賣出現分化，主要還是基於城市本身特點以及不同調控措施的結果。比如，南京等地去化周期只有 3個月，而且土地是限價方式，加之又是主城區地塊，因此房企參與熱情都比較高。而北京、上海對土地出讓的管控比較嚴格，希望藉此管控住市場情緒，由此土地拍賣過程和結果都表現得十分理性。

上海土地低溢價背後大房企或將得利

眾所周知，上海去年的房地產市場非常火爆，量價齊升。土地市場也是如此，融信 110億拿下中興社區地塊創造歷史總價地王，更是震驚全國。因此， 2017新年過後，土地市場突然降溫讓許多人大惑不解。

首先，從市場層面來看。雖然過年期間上海的成家量大幅下滑，但年後馬上有了一定的反彈。房多多數據研究院提供的數據顯示， 2月 13日 -2月 19日，新房住宅成交回升明顯，成交 744套，環比上升 10%。成交價格方面，上周新房住宅成交量 TOP10項目以剛需為主，成交結構變化不大，成交均價 48900元 /平方米，環比上周上漲 0.8%，整體表現持續平穩。二手房方面，市場成交活躍度有所提升，成交量持續增長，成交 3292套，環比增長 38%，成交均價 37225元 /平方米，環比上升 7%，成交均價漲幅明顯。

房多多數據研究院認為，上海的房地產市場還是比較穩健的，儘管受到了政策調控的影響，但因為市場依然存在大量的剛性需求，預計未來價格和成交量不會出現非常大的波動。顯而言之，市場並非當下滬上土地低溢價率的主因。

其次，從政策來看。知名地產自媒體人盧俊在《這是個微妙卻沒人知道真相的上海樓市》一文中透露，目前上海土拍執行了資金穿透政策，即參與的開發商必須證明你所交納的保證金和未來購買的土地款項為自由資金，保證金放在政府那裡的保管時間也從過去的一個月延長到了 50天，而且期間是沒有利息的。根據盧俊的測算，不管是否中標，如果都參與臨港新城三塊土地拍賣，那開發商就要拿出 780萬的門票。這也意味著，如今參與土地拍賣對於開發商的資金要求更為苛刻，這也是這兩次上海土拍，來參與競拍的企業大幅減少的重要原因。

據媒體報道，在上海 2月 21日的一場土地出讓活動中，光明地產在這場出讓活動中的資金審查環節，被取消了競買資格。另外一家房企則因競買價超過自有資金，而被當場取消競買資格的。

一家證券公司分析師認為，其它城市如果也這樣執行如此嚴格的土地拍賣前審查自有資金的制度，對土地市場進行去槓桿化，嚴禁場外配資，今年土地熱度會減輕不少。

在這麼嚴厲的條件之下，有雄厚資本的大開發商無疑將更有優勢。在競爭減弱的情況之下，各個大房企也能以較低的代價獲得土地。

此外，房多多數據研究院認為，這幾幅地塊的底價並不算特別低，政府在定價之初已經充分考慮了周邊新房的價格，所以房企以低溢價拍得地塊，也比較符合市場預期。

隨著近期政府出台政策嚴禁私募基金流入房地產，持續收緊的房地產融資加上越來越苛刻的土地競拍條件，土地的價格或將在未來一段時間內得到很好的控制，房價也將因此步入一個相對平穩的階段。