「學區房」需求旺盛 天津市區優質房源受寵

樓市調控預期強烈，市場觀望情緒日漸濃厚。不過，學區房受即將到來的國小招生報名催動，剛性需求下呈現量增價穩的態勢。一般而言，由於5、6月份國小將開始招生報名，一些有學區房需求的購房者往往會在3、4月份集中入市，使得學區房市場在樓市調控時期仍然表現活躍。

學區房推動二手房回暖

進入3月份，天津二手私產住宅成交呈現回暖態勢。據本市二手房中介數據監測，2月25日至3月3日全周，全市二手私產住宅共成交3264套，環比前一周上漲14%，成交面積26.8萬平方米，環比上漲13%；3月4日至10日，全市二手私產住宅共成交2831套，環比前一周下滑13%，成交面積23.6萬平方米，環比下滑12%；3月11日至17日，全市二手私產住宅共成交3146套，環比前一周上漲11%，成交面積25.9萬平方米，環比上漲10%。價格方面，全市二手私產住宅成交均價維持在13000元/平方米，保持持平態勢。

房 天下大區總監李堂華介紹，從2月下旬，本市二手房成交量就陸續增加，學區房佔了相當大的比重，和前一個月相比基本上翻了一番，和去年同期相比也基本持平。據介紹，學區房是指可獲得入學名額的熱門國小周邊的房產，3、4月份一般是學區房較為集中釋放的階段，隨著學區房入學划片逐漸明朗，加之5、6月份學校開始招生報名，部分今年入學的孩子家長加快入市購房節奏，購房時間較為緊張，交易意願較為急迫，因此，成交周期較短；另一方面，根據各個國小對片區落戶情況的不同，部分國小要求提前落戶才能入學，加上市場中的學區房源較為緊俏，刺激部分購房者提前入市購買學區房，使得學區房市場表現活躍，成交量隨之上漲。

市區學區房受關注度高

據了解，本市在國小入學方面遵循就近原則，每年招生季，各國小開始集中辦理入學登記，學校會張貼公告，列出入學的各種要求，如需提供家長戶口本、房產證等信息，符合條件的片區適齡兒童可到該校報名。同時，大多數知名國小划片範圍相對穩定，這使得一些熱門學區的房源大受追捧。

根據房 天下網站提供的學區房搜索數據，市內六區熱門學區的房源受關注較高，在網路搜索前20名學校中，河西區佔比達到35%，和平區為25%，河東區為20%，河北區和南開區各為10%。而環城區域的學區房搜索佔比相對不高，其中北辰區與津南區的學區房搜索佔比為2.66%，西青區與東麗區的搜索佔比為2.37%。

市區學區房需求旺盛，價格也隨之水漲船高。以和平區為例，由於房主惜售心態嚴重，在售房源不足，即使成交價格大幅高於非學區房，仍是供不應求，和平區中心國小、昆明路國小以及萬全國小，均價都在70000-80000元/平方米之間。河西區、南開區這兩個傳統的教育資源聚集地，學區房售價雖低於和平區，但其每平方米四萬元以上的售價，同樣大幅高於區域內非學區房住宅產品。

核實學片識破偽學區房

在學區房日漸成為搶手貨時，購買學區房應該謹慎，切莫盲目追求。現在很多樓盤的銷售人員或二手房中介，都大打「學區房」這一概念，而實際上，購房者買到的可能是偽學區房。

天津中原市場數據研究分析中心高級市場研究員張玉介紹，學區並不是離的近就可以了，有些樓盤就在學校旁邊，可學區並不對口。比如一些新建的商品房往往也會把附近的名校作為招牌，自封學區房，實際上划片的決定權不在開發商手中，因為受生源人數等多種因素影響，本市多數學校會對每年的招生區域進行適當調整，學區並不是一成不變的。

與新房相比，二手學區房周邊配套往往相對成熟，學區也相對較為穩定，但也並非沒有風險。需要提醒的是，購買二手學區房時必須保證原有戶口已全部遷出。否則的話，如果原房主不肯將戶口遷出，那麼，在事先沒有對戶口遷出有明確約定的情況下，法律上很難認定原房主侵犯了購房者的權利，也很難對原房主提起民事訴訟。因此，買賣雙方在簽訂合同的同時，要對原房主戶口遷定的時間及違約責任做出明確約定，以維護買方的權益。

————熱區探營————

和平區：熱門學區房量少價高

和平區優質教育資源豐富，區域內分佈有岳陽道國小、實驗國小、萬全國小、昆明路國小等全市一流的國小，讓家長鉚足了勁想要擠進學區房。雖然少部分家長會糾結於哪一個學校更好一點或者學區房的劃分短期內有沒有變化，但是對於大部分家長來說，一些學區「鐵片」已經足夠滿足需求，周邊的學校檔次相差無幾，有些許的心理落差仍然可接受。另外2015年出台了每戶六年內只能入學一次的政策更加推動了和平區一房難求的現狀。

和平區昆明路國小附近的一家房產中介告訴記者，從該中介數據來看，在和平區買房的購房者有80%左右都為了學區資源。和平區的教育水平及重點中國小的數量均處於全市較高水平，使得和平區學區房均價一直較高，尤其是2016年價格又有了較大幅度的上漲。以該中介成交情況，去年3月份該區域60平方米左右的小戶型學區房成交均價在35000元/平方米，而目前的掛牌價普遍漲至65000-70000元/平方米，且掛牌房源只有區區幾套。進入3、4月份，隨著二手房市場的整體回暖和傳統學區房旺季的到來，和平區多個學區房熱區的成交量價將會繼續維持高位。

河西區：高性價比學區房趨熱

在天津，河西區教育資源同樣較為豐富，更憑遠低於和平區熱門學區房的均價而備受家長們關注。據房 天下天津二手房監控數據顯示，在全市學區房熱搜榜排行上，河西區位居前列，上海道國小遙遙領先，閩侯路國小位列第二，師大附小緊隨其後，河西區中心國小、平山道國小、台灣路國小排名也較為靠前。

記者在探訪中發現，與和平區學區房與非學區住宅價格差異較大相比，河西區差價要小不少，大致維持在5000元/平方米的差價水平。以上海道國小附近的房源為例，小戶型學區房目前掛牌價維持在45000元/平方米左右，而非學區房小區的掛牌價在40000元/平方米左右。附近一家中介工作人員表示，河西區內的學區分佈較為均勻，教育質量相差不大，這是造成區域內房源價格穩定的原因所在。此外，大多學區房為二手小戶型房源，社區普遍較為老舊，周邊非學區房多為房齡不長、戶型稍大的產品，適合改善型購房需求，供需同樣較為旺盛。

南開區：優質學區房大受歡迎

南開區是天津傳統的教育大區，從國小、國中一直到大學，可謂教育資源雲集。伴隨著學區房旺季的到來，南開區的學區房成交量價也有所增長。據二手房中介監測數據顯示，從各學片的資源分佈上看，南開區教育資源向北傾斜比較明顯，中營國小、五馬路國小和南開中學均在北片，區域內二手房掛牌價在45000-50000元/平方米，同比有較大漲幅，並且在今年春節過後，區域內量價環比也在穩步上揚中。

從該區域學區房搜索量來看，中營國小和五馬路國小排在前列。記者走訪了這兩個國小附近的二手房中介，中營國小位於天津的發源地老城廂，片區內絕大部分小區都是10年以內房齡的商品房，購房客群除了考慮學區需求外，社區環境、周邊配套等也是普遍關注的因素，因此，改善型購房需求在該區域表現尤為明顯。相較而言，五馬路國小有兩個校區，學片涵蓋小區眾多，從房齡10年左右的「格調系」，到30多年的老舊社區，房源眾多，價格差距也較大，選擇的餘地還是比較大的。

記者同時了解到，南開區將在2017年加快43中學和少年宮擴建項目建設，師大附中、五馬路國小和中營國小分校投入使用，推行聯盟辦學模式，屆時教育資源配置將更加優化。