觀點指數 | 2017年1-4月中國房地產企業銷售金額TOP100

榜單點評

1、碧桂園突破2000億，「碧萬恆之爭」迎來拐點

如果說過去房地產行業是春秋時代，需要的是做大規模的話，那麼在房企突破3000億后整個行業則進入了戰國時期，渴求的是一統天下。因此，在榜單中「戰國七雄」排位幾何也成為關注的焦點。

在「2017年1-4月房地產企業銷售金額TOP100」中，恆大、萬科、碧桂園三大房企的榜首之爭繼續上演。其中碧桂園以2041.6億元繼續領跑銷售榜，成為榜單中唯一一家前四月銷售過2000億的房企；萬科則以1921.7億元位居銷售第二。

需要注意的是，本次榜單中，「碧萬恆之爭」終於迎來拐點，特別是萬科和碧桂園的銷售差異由個位數擴大到119.9億元。

沉抑銷售榜單長達3個月之久的去年「銷冠」恆大，仍然未見「翻盤」的跡象。2017年1-4月恆大錄得銷售額1447.8億元，被位於榜首的碧桂園足足甩開593.8億元。

與一季度相似，緊隨在三甲之後的依舊是保利和綠地兩家「2000億級」房企，銷售額分別為836.17和801億元。而中海、融創、華夏幸福等一批耳熟能詳的千億規模企業也緊緊咬合，以微小的差距分別列位前十。

自2016年越過2000億門檻，直接跳級到3000億后，碧桂園的擴張之路走得十分堅決。在2016年度業績發布會上，碧桂園主席楊國強公開表示：「今年銷售目標4000億，要說到做到，而且會爭取做得更好。」

如今2017年已走過三分之一，從榜單數據來看，碧桂園前4月合約銷售金額一枝獨秀，不僅以2041.6億元的銷售金額成為榜單中唯一一家銷售過2000億的房企，還完成了年度4000億目標的一半。

照此發展，年度目標已不是問題，關鍵是能否問鼎2017年銷售榜首。從碧桂園在土地市場的表現來看，似乎已顯露出「一哥」的野心。

據觀點指數不完全統計，2017年前4月碧桂園在公開市場共斬獲80宗地塊，成交總價合約499.17億元，規劃建築面積超過1000萬平方米。

另有消息稱，近日碧桂園在雲南再度出手簽下三項目，面積合達一千多畝。如果單從項目數量上來說，已經趕超布局昆明市場多年的萬科。

2、不在意規模？萬科逐漸被碧桂園拋離

從觀點指數過往榜單獲悉，2017年第一季度，萬科以3.9億元的微小差距惜敗碧桂園，繼續延續前三月的榜眼排位。而4月的到來，讓「碧萬」拉鋸戰迎來了小高潮。

「2017年1-4月房地產企業銷售金額TOP100」顯示，雙方銷售金額由此前的個位數差異進一步拉大到119.9億元。對比在2016年全年銷售排行中曾領先碧桂園559.3億元之多，萬科可以說已落後碧桂園大半個身位，雙方的角色也已互換。

不過，萬科似乎對此並不太「在意」。在2016年業績會上，萬科總裁郁亮曾表態「萬科從來不在乎規模」。

2017年前4個月，萬科在土地市場上也表現得略為低調。截至4月末，萬科以259.5億元的代價在土地公開市場僅收穫28宗地塊，比碧桂園少52宗。

其他業務方面，萬科則是「多點開花」。4月20日，萬科與杭州捷運簽署合作協議，共同開發餘杭區軌道商辦TOD物業。與此同時，萬科似乎還在尋找存量房交易與資產管理市場，4月確認以30億元入股鏈家。

3、恆大繼續滑落，前銷售冠軍暫居第三

曾經「萬恆」並駕齊驅的「雙雄」畫面在2017年似乎難以看到。

忙於回購和推進回A進程的恆大，正在從行業銷售冠軍的位置上滑落。榜單顯示，2017年1-4月恆大錄得1447.8億元的銷售額，被位於榜首的碧桂園足足甩開593.8億。

放緩發展步伐之外，恆大更加在意的似乎是它的回A之路。自今年1月25日，分拆上市獲得聯交所批准后，恆大就一直與深深房A商討確定建議重組的最終條款及協議。

4月，備受市場關注的「恆大借殼」事件迎來了更多進展。深深房A發布公告稱，預計將在2017年5月14日前披露重大資產重組預案或報告書並申請公司股票復牌。

同時，從3月29日開始年內第一次回購股票以來，恆大似乎在回購路上一發不可收拾。截至4月26日，恆大已累計回購股票約7.23億股，花費約62.9億港元。

需要注意的是，單從前四月來判斷恆大可能丟掉龍頭位置尚屬過早。

過去幾年，恆大一直在高速狂奔：2014年銷售同比增31%；2015年為53%；過去的2016年增長更是超過80%。

而且，去年恆大就是在被萬科拋離近500億元之後，在第三季度完成絕地大反超。

4、千億軍團繼續擴軍，年內達到十八家？

2017年1-4月，招商蛇口以340億元的銷售額排在第14位，相較於1季度的13位有所滑落，但是距離2017年的千億目標又近了一步。

於2016年實現簽約銷售金額739.34億元后，招商蛇口在年報中做出了今年衝刺千億的決心。而從前四月來看，招商蛇口似乎也在「身體力行」，疾速擴大規模。

從榜單可以發現，與招商蛇口處於相同規模的還有魯能、新城、泰禾、旭輝，這些企業都有可能在今年內實現千億銷售的目標。

據此測算，加上前四月已經達到600億銷售的龍湖，12家千億軍團或將在年內達到18家。千億預備隊企業名單已經擴大至龍湖、魯能、招商蛇口、新城、旭輝、泰禾共6家。

最終結果如何，且讓我們拭目以待。

市場綜述

1、政策效應釋放，銷售增速回落幾成定局

過去，問及房地產的未來走勢，各家知名券商總是看法各一。進入4月後，觀點指數發現，已有多家券商罕見集體發聲，稱本輪房價上漲或已進入尾聲，房企銷售將持續陰霾。

券商們「看法一致」的背後是調控政策的持續加碼以及購房成本的提升。

3月中旬以來，以北京為首的限購政策頻出，限購、限貸、限售、首付款提升……據不完全統計，截至4月末，全國約有46個城市發布了樓市調控政策。

提高購房門檻后，部分城市的首套房按揭貸利率也在4月持續攀升。有消息稱，北京、廣州、深圳等部分銀行已上調利率至95折。

國新辦4月17日舉行的新聞發布會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，為樓市降溫的措施將自4月起影響到投資。

來自海通證券的數據也顯示，4月前26天64城日均地產銷量增速下降30%，低於3月增速，全國地產銷量增速回落幾成定局。

受樓市政策調控及信貸收緊預期的影響，樓市「解凍」周期將進一步拉長。

2、核心城市遇冷，三四線受益熱銷

受「購房門檻+購房成本」的雙向作用力影響，熱點城市的成交在4月份持續被抑制，銷售也繼續下行。

需要注意的是，由於政策的邊際空間有限，再加上庫存高、基本面正向，三四線熱銷的核心動能還在繼續發酵，成交也比一二線城市表現突出。

這一點反映在「2017年1-4月房地產企業銷售金額TOP100」中也較為明顯。以中南置地為例，2017年1-2月，中南置地的銷售額還僅為87.3億元。3月限購政策加碼，三四線城市也開始從熱點城市外溢效應中受益。憑藉三四線76%的土儲佔比，當月，中南置地的銷售額升至67.3億元，佔一季度銷售額的43.53%。

剛剛過去的4月份，中南置地新增銷售額89億元，前四月以243.6億元位居23位。華創證券分析師認為，在三四線持續熱銷以及可售資源充足下，中南2017年銷售500億的目標有望超額完成。

不過從各大房企的項目構成來看，一二線城市仍將是大部分企業的業績重心。短時間內，房企銷量漲幅乏力、業績達不到預期的情況將持續發酵。

需要注意的是，一些熱點城市如北京等也有計劃加大土地供應，進一步推動房地產的投資積極性，這也為未來的市場增加了更多不確定性。

3、宅地供應增加，但拿地壓力日益加大

國土資源部4月17日發布的全國主要城市地價監測報告顯示，一季度全國105個主要監測城市土地供應面積3.69萬公頃，供應量環比減少50.45%，同比下降4.22%。

從各類城市情況來看，住宅用地供應量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

在供地計劃大增的持續指導下，4月以來的供地也延續了上述的上漲趨勢。

不過需要注意的是，雖然一線城市土地供應大增，但是「僧多粥少」的局面尚未改變。

再加上限售價、限地價、限自持等諸多限制，眾多房企逐漸選擇抱團取暖，以大型聯合體的方式獲取土地儲備。

4月11日，國開東方萬科聯合體以58.5億元將北京丰台區王佐鎮青龍湖地塊收入囊中。無獨有偶，4月13日，首開中海保利龍湖聯合體也以127億元拿下北京大興兩宅地。

同時在一二線城市土地資源日益稀缺的影響下，房企投資重點也開始轉向部分三四線城市，

江蘇吳江甚至出現了80家房企搶一宗住宅用地的情況。

業內人士表示，核心城市如「北上廣深」的調控政策有可能形成樣板，並向其他三四線城市擴圍，開發商接下來面對的納儲壓力可能比外界想象的要大。