一年採購額69億，綠地西南用這幾招管理供應商，降了成本又保證了品質！

2017年，綠地集團在世界500強企業排名277位，並確定以「特色小鎮」 為集團戰略目標，在西安、武漢、成都、杭州、南昌、寧波、廊坊等地積極推進特色小鎮項目落地。

伴隨西南經濟的崛起及較多國家級旅遊項目的翹楚，綠地西南事業部近期簽下峨眉山、都江堰兩大特色小鎮項目。合計在建項目總計18個，其中包括綠地中心468超高層、悅蓉公館、新里城等項目，明源雲採購實地走訪綠地西南事業部合約管理中心總經理王瑞，聽他親述——

西南事業部2017年69億採購額，如何篩選供應商。

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2017在建項目18個

在建面積600萬平

採購額約69億

目前，西南事業部在建項目18個（具體項目信息詳見文末），其中在建項目面積總計約600萬平，採購額69億，主要以材料集中採購+工程類聯合/集中招標，包括酒店、辦公、商業、住宅全業態。今年到明年外立面、酒店、辦公、批量精裝房將大量採購。

綠地商辦與住宅比例為3:7，材料類除了集團負責實施的75類材料外，其餘由西南事業部進行集采，工程類均由西南事業部進行採購。此外，2017年綠地集團全面啟動特色小鎮戰略，主打健康醫療，伴隨新領域的涉入，採購模式和材料需求有所轉變，尤其對特色小鎮的供應商急缺。

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集團材料公司負責75大類戰采

其餘材料西南事業部集采

招標前2月開啟供應商考察

綠地供應商考察一般在項目招標前2個月開始進行，綠地認為有需要才考察，不僅過程更明確，對供應商的選用也較為公平。若很久之前就進行供應商考察儲備，很容易造成真正招標時，前期考察的單位信息與項目招標的實際要求不符，造成雙方資源的浪費。

成都在建的綠地中心468超高層效果圖

以綠地中心468為例，預計2018年10月份封頂，目前各種材料供應商、裝修單位和智能化電氣設備還未確定，預計2018年春節年後就要完成所有招標，以此類推，17年三、四季度就要開始供應商考察。

在採購模式上，綠地有3種做法：

➤2017年6月綠地集團成立了材料公司

綠地成立材料公司后，由以往乙供/甲指乙供的模式，直接轉變為甲供直采模式，其中集團直采將負責75大類戰略採購，其餘類別則由事業部進行集采。一方面開發商通過標準化降本提效，另一方面對供應商角度來說，戰略合作對自身的發展也更有保障。

➤綠地還實行工程聯合招標和集中採購模式

比如年初會做採購計劃，將17年所有工程採購進行提前規劃，一部分標準化程度較高的招標項進行年度集中採購，一部分正在標準化或者不具備標準化的工程實施聯合招標。通過集采和聯合採購不僅可以讓更多優秀供應商都能進入綠地，而且在價格上也更有優勢。

➤甲供直采后，從住宅商業到酒店辦公，嚴控標準化。

綠地從2014年起嚴控設計源頭，每一種型號產品最多只有2－3種設計，這樣不僅可以降成本，對於合作夥伴來做生產規模量化，他們的成本也會降低。

龍潭（悅蓉公館）佔地74000萬平的項目效果圖

在供應商選擇上，綠地會有以下幾點考慮：

➤特色小鎮的合作供應商希望是全國性的，而非地方性的。

有類似經驗的材料供應商，工程施工單位，總包單位，會優先合作。

➤合作夥伴必須有大型開發商合作經驗和類似經驗。

比如與前TOP10合作過，那麼與綠地的合作幾率就達到了 60%。王瑞認為，大開發商發展理念一致，行業標準化流程差不多，既能快速融入綠地的合作模式，又能保證效率和質量。

根據採購規模不同，綠地100萬左右的招標項由由項目經理參與全過程，而上億的項目在篩選合作單位時，西南事業部管理層都會親自參與考察。對供應商的需求和選擇，綠地遵循嚴格的標準。從前期的考察、工程部、技術部、客服部對質量的配合要求比較高的部門，都會對供應商進行考核和打分。

3

供應商分級管理

AB級可享受優先中標權

新進供應商控制在一定比例內

綠地對供應商的評定為ABCDE級，其中A為優秀，B為良好，C為不合格，D新入圍供應商，E為新增未考察供應商，其中AB級供應商不僅享受優先中標權，而且還可以推薦給集團總部成為戰略合作供應商。

比如集團1000萬的幕牆，除去集團推薦的戰略供應商之外（集團推薦佔比約為50%），剩下的供應商由事業部推薦。

履約過程的考核主要有兩種方式

➤常規考核：老供應商每季度考核一次。

而新進供應商，除景觀工程等施工周期較長的供應商外，其餘類別前三個月每個月進行一次評估。

➤不定期考核：履約過程中接到投訴，及時響應。

有項目部說這個單位不行，綠地會專門組織專項到事實認定和評估。

成都綠地城項目效果圖

新進供應商，每年控制在一定比例

➤前中後期多維度評估項目

從工程進度，質量，現場響應度，合約的履約，簽證變更，客服緯度後期維修，客戶投訴反省速度這一系列來進行評估，到年底再進行綜合評估。

➤更注重戰略合作，西南合作供應商目前約400多家

王瑞表示新單位需要較長的磨合期和頻繁的評估考核，因此供應商若能與綠地首次合作，除了保證工期的同時還要保證質量，以期長期合作。

➤簽訂合約時交底供應商，定期回訪供應商

綠地會定期對供應商進行回訪，一般3個月或半年，進行不定期約談。年底還會進行360度的反向評估，聽取供應商對開發商的意見。綠地認為，雙方深入交流，可以有更好的合作體驗。

對供應商除了評估選用，育留也很重要，我們經常將供應商稱為合作夥伴而非甲方乙方，因此開發商的成本高低、質量好壞，都有合作夥伴的功勞。他的產品，管理，成本管控都決定開發商的成本水平。

因此，綠地也在積極培育供應商，將普通的合作夥伴變成優秀合作夥伴，讓優秀合作夥伴變成能夠長期合作的戰略合作夥伴。

4

堅持合理低價中標

開標-清標-定標三大流程

杜絕不合理低價中標

最近最低價中標的話題沸沸揚揚，果然也出台了相關政策堅決遏制最低價中標。綠地發現一般不合理最低價最多的都是首次合作的供應商，他們對開發商模式不了解或者對投標項目的各項風險因素考慮不全面，有時候會報出不合理低價。

但如果合作夥伴以不合理低價進入，在合作中發現項目不賺錢，勢必會影響積極性，最終也會影響工程質量和工期以及帶來後期不必要的麻煩。綠地在供應商入圍，招標，開標，評標，定標有嚴謹的流程。

綠地在招標，開標，清標，定標有嚴謹的流程。

➤招標入圍：選擇同一水平、規模的企業進行比拼。並且幾個部門統一評估，確保一旦入圍，供應商水平相當，後期就不存在偏見。

比如幾個億的重點工程，要優先考慮中字頭的供應商，不能選規模過於的小供應商，如果拿小規模供應商跟中字頭供應商比較價格，這樣肯定是不公平的。從源頭入圍時就杜絕不合理競爭。

➤明確招標各項指標，不做模糊化回答。比如我們只說要個杯子，但沒有說要塑料的，還是玻璃的，那麼後期出現的報價肯定就大不相同。

綠地會清晰化各項指標，標準統一，不能讓合作夥伴理解歧義，防止因標準不統一造成的報價差異。

➤開標后，綠地會進行嚴格的標書分析，合理低價中標。在標書分析時主要是防止最低價單位漏報、誤報、錯報，到時候受傷的是雙方。

綠地每個項目開標以後會進行清標，尤其是高低相差很大的報價，會重點分析，看看是否有遺漏或者標準不一樣，並對比綠地以往的合同價格及同行的價格。如果在同樣的標準下，和以往項目相差很大，並且也遠低於市場合理價格區間我們就會考慮否定最低價。

關於合理低價中標，綠地表示，老的合作夥伴對綠地的模式比較了解，一般投標報價都相對合理，但對於新入圍合作夥伴，綠地也會在招標前進行洽談，讓其了解綠地的模式，如果最終報價只與標底相差幾個點，一般是合理的。如果相差百分之幾十，綠地會堅決廢掉低價單位。

5

特色小鎮為集團重點戰略

峨眉山即將開工，

都江堰已簽署合作協議

急缺小鎮項目經驗供應商

綠地集團啟動對「特色小鎮」項目的投資布局，「房地產行業已進入以『大企業、大項目、重產業、重運營』的新階段，而綠地的多元化及產業資源積累為其展開特色產業小鎮項目運作奠定了優勢。

綠地集團成立25年，2017年世界500強位列277位

「綠地將重點選擇一、二線城市近郊及周邊，重點投資特色小鎮大盤項目。」綠地集團董事長張玉良曾表示，2017年綠地房地產板塊重點將「特色小鎮」模式納入集團發展戰略。

開發商涉足特色小鎮項目3個難點

➤特色小鎮運營模式正在探索中，各類供應商資源欠缺。

➤開發商都在著手特色小鎮，但都處於初期階段。

➤從地產開發商到產業小鎮運營的轉型，人才欠缺。

綠地西南已確定開發的2個特色小鎮

➤第一個：峨眉半山國際文化旅遊度假區

這是繼成都建設「綠地跨貿港「后，綠地落戶四川的第二個產業項目，計劃9月開工，該地塊位於峨眉半山，距離成都僅百餘公里。基於自然資源及文化旅遊資源的獨特優勢，擬打造為國際文化旅遊度假區。

峨眉半山計劃9月入場，急需大量供應商

該項目產業定位以文旅康養為主線，以酒店集群、健康養生、文化藝術體驗、旅遊度假等為支撐，將形成「吃、住、行、游、購、娛」六位一體、具備品牌輸出效應的產業體系。

➤第二個：都江堰國際康養特色小鎮項目

8月4日，綠地集團與都江堰市政府就都江堰國際康養特色小鎮項目在成都簽署合作協議。根據協議，該項目擬選址都江堰市中興鎮和青城山鎮轄區範圍內，規劃總面積約7700餘畝。

都江堰項目設計效果圖

綠地集團將投資200億元，按照「休閑度假+養生養心+健康醫療+生態街區」的模式，整體規劃建設並運營特色精品酒店集群、養生養心基地、健康醫療設施和生態智慧社區，通過構建生態休閑、文化體驗、康體養生、高端度假等多元旅遊業態，助力都江堰建設國際旅遊名城，打造國家級標杆特色小鎮示範基地。

王瑞表示，特色小鎮的項目形態特殊，供應商資源較為欠缺，非常歡迎有特色小鎮的項目經驗來洽談合作。如果做過小鎮項目的供應商能介紹或帶入運營類資源過來的話可以優先考慮。

6

雲採購入庫供應商為D級，

加入金牌供應商，

搶合作先機！

樓市持續調控下，開發商越來越注重成本管控。綠地表示，成本管控更多還是從採購這塊來實現，故而綠地也非常希望藉助互聯網＋，進行系列的供應商考察，履約評估等等，尋找到更多優質供應商資源。而自綠地西南事業部在雲採購平台發布招標招募採購需求以來，已有67家供應商被綠地納入合作供應商庫。

➤綠地表示，雲採購平台的入庫供應商為其D級，如果雲採購推薦的供應商較為優秀，還可以直接晉級為C級供應商。

接下來，明源雲採購平台也在積極推進與綠地西南事業部戰略合作，確保雲採購平台的優秀供應商可以與綠地獲得更緊密的合作。

➤談到合作付款，綠地西南事業部表示會根據資金統籌來安排，一般合同按照70%來簽訂。

綠地當月付款按照銷售額來進行比例調整。從而確保雙方合作雙贏。綠地今年在世界500強企業排名為277位，足可見實力，相信供應商夥伴們與其合作還是很有保障的。

附：綠地西南事業部4個城市

（成都、重慶、南充、貴陽）在建的18個項目情況

加入金牌供應商，報名綠地採購需求！

各個房企都在積極降本提效，公平、公正、公開的陽光採購逐漸成為房企采招管理的一個重要發展趨勢，作為打造房地產行業採購招標供需直連的明源雲採購平台。

目前，明源雲採購已有1800家開發商，90000+家供應商，可幫助開發商找到更多優質的供應商，也可為供應商提供更多真實而有效的採購需求。現在綠地急需大量特色小鎮項目供應商，假如雲採購金牌供應商，搶得先機。