摩根大通：中國房價收入比其實正在改善

國內相當一部分三四線城市的房價收入比都處於8倍以下的正常水平，並且在過去3-5年中，進入房價正常水平的三線城市的數量在不斷增加。

近期，各地房地產市場調控政策密集出台，對「房地產泡沫」的擔憂越有所加劇。房價收入比是衡量「房地產泡沫」的一個重要指標，身處不同地區，人們對此感受不一，而從宏觀視角看，的「房地產泡沫」究竟嚴重嗎？

「若要談『房地產泡沫』，更準確來說，這是一個城市層面的概念，而不是全國層面。」4月8日，在中歐國際工商學院和美國弗吉尼亞大學達頓商學院聯合主辦的論壇上，摩根大通首席經濟學家朱海斌如是說。摩根大通研究指出，從全國層面看，近年來的房價收入比其實正在出現改善。

三四線城市房價與收入比在改善

摩根大通近期的一份研究報告將主要城市中90平方米左右房子售價與該城市居民家庭收入進行比較，房價收入比超過20倍的為存在房地產泡沫風險城市，而8倍以下的為房地產市場正常城市。

報告顯示，房價收入比超過20倍的多為一線城市，以及部分靠近一二線城市的三四線城市，其中，北京、上海、深圳、杭州為房價收入比最高的四大城市。「從我們的研究數據可以看出，除了一線城市，房價收入比高的依舊多為二線城市和省會城市。」朱海斌指出，「但是，國內相當一部分三四線城市的房價收入比都處於8倍以下的正常水平，並且在過去3-5年中，進入房價正常水平的三線城市的數量在不斷增加。」

「可以說，從全國層面來看，過去5年房價實際上是在改善當中，因此不會出現全國性房地產泡沫。」

摩根大通的這一判斷還源於對房地產市場投資增速和庫存水平的測算。據統計，2016年因房價和銷售上漲，房地產投資增幅反彈至6-7%的增速水平。但朱海斌認為，與過去十幾年相比，這並不是一個很高的增速水平，並且2017年房地產投資增速會在去年反彈基礎上回落。

從庫存水平看，摩根大通統計，2014年以來，一線到三線城市的房地產庫存率都出現明顯下滑。「這為房地產市場的正常運行提供了良好的基本面。「朱海斌說。

全球投資者比國內投資者對經濟更樂觀

除了房地產市場，宏觀經濟中的其他「重要組成部分」在2017年中的表現將會如何？摩根大通在進行全球路演時，國外投資者們均對2017年的經濟走勢給出了相當正面的評價。「這在以往幾年都是沒有過的。」朱海斌解釋，「以往路演，『經濟會不會硬著陸』都是國外投資者最擔心的問題，但是今年，海外投資者對經濟的判斷比國內投資者要樂觀。」

為什麼國外投資者對經濟表示樂觀？朱海斌解釋，主要因為2016年經濟6.7%的增速超出大家預期，且2017年可能拉動經濟增速的因素會有變化，但仍具備一定動力。

據摩根大通研究報告，經濟在2016年出現反彈，既有政策原因，也有行業周期原因，其中，基礎設施建設、房地產和汽車是拉動經濟反彈的三大主力行業。「除了基礎設施建設投資在意料之內，房地產和汽車市場的反彈都在人們意料之外。」朱海斌說，「這兩大行業的反彈為經濟復甦加註了信心。」

在一國的宏觀經濟層面，有表現好的因素，必然也會有表現不好的因素。2016年，的金融服務業和民間投資增速的下滑都是令人擔憂的兩大方面。「但據摩根大通研究，2017年在很大程度上會與2016年相反，金融服務業和民間投資將會成為拉動經濟增長的主力。」朱海斌指出，隨著2015年「股災」的負面影響小時，金融服務業的增速會在2017年回到8-10%的正常增長區間；民間投資也會隨著國家推行PPP而從2-3%的地位增速區間回到接近10%的高位增速。

PPI告別通縮助力國企降低債務水平

除了經濟增長會「穩」，摩根大通認為，2017年的金融也會「穩」。為何會有此判斷？「近幾年，海外投資者對金融系統性風險的擔憂主要來自於企業的債務水平，其中尤其擔心國有企業的債務水平。」朱海斌指出，但今年年初以來，國際市場對企業的債務風險的擔心有所降低，「這主要由去年以來PPI告別通縮開始反彈所助力。」

摩根大通研究顯示，2016年下半年PPI結束通縮后，工業企業利潤情況出現明顯好轉，由2015年的負增長轉為2016年正增長。因PPI上漲會導致上遊行業價格增速上漲明顯，而的上遊行業聚集了眾多的國有企業，經測算，從2016年至2017年初，國有企業受PPI上漲影響而利潤好轉的情況最為顯著。

「國有企業利潤好轉，從而也使2016年的不良貸款增速明顯放緩。」朱海斌指出，與此同時，隨著PPI上漲，企業的實際利率水平卻在下滑，這為企業在2017年解決債務問題提供了一個良好的窗口期。

「因此，總結2017年的『穩中求進』，我認為穩增長和穩金融是非常重要的兩個方面。」朱海斌說。