程映虹:美國退休藍領住房何以秒殺國內別墅?

2017/03/14

這樣價廉物美的社區,除了年齡和經濟條件的證明(退休金或者銀行存款和投資),對買房者沒有任何身份限制。在美國合法居住的外國人完全可以成為它的一員。

每次外出散步,我多半會選擇經過附近一個安詳寧靜的社區。這個社區叫冠軍俱樂部(Champion』s Club),是專門為五十五歲以上的住戶設計安排的。

▲社區典型房舍

近年來由於經濟不景氣,稅收高居不下,也由於生活觀念的改變,很多六十歲左右的美國人寧願選擇提前退休。只要他們有三十年左右或者更長的工齡,都可以拿到不錯的養老金,甚至接近全額工資,同時享受低稅收,唯一放棄的是繼續工作帶來的漲工資的機會。

當他們退休后,很多人會選擇離開自己原來工作和家居的地方,搬到一些氣候適宜、住房和日常消費比大城市便宜、同時又離一些中心城市並不太遠的中小城鎮安居。我所在的特拉華州首府多佛就是這樣一個理想的地方。

▲社區街道

特拉華是美國就面積而言是第二小州(第一小是羅德島),總人口不到一百萬,首府多佛人口才五萬。這個州位於瀕臨大西洋的東海岸,離北面的費城、西北面的巴爾的摩和西面的華盛頓都只有一百英里,離紐約一百五十英里,駕車可以當天來回。這些主要城市都有大機場。

特拉華的氣候適中,四季鮮明,東面是大西洋,州的南部有很多海灘和海濱小鎮。州的西部則是從大西洋深入進來的另一塊巨大的水域,叫切薩比克灣,它的四周除了特拉華州,更主要的是弗吉尼亞州和馬里蘭州,有眾多美麗安詳的小鎮和旅遊點,盛產各種海鮮,尤其是著名的藍殼蟹。

冠軍俱樂部這樣的社區反映了一個新興的生活概念:提前退休,離開自工作、成家和生兒育女以來長期生活的環境,重新進入一個獨立的生活階段,和與自己年齡和經歷相仿的人為鄰為伴,享受大約二十年甚至更長的休閑時間,在人生的收穫季節品味和發現新的意義和情趣。

▲社區活動中心

這樣的社區的房子都不大,以三居室或兩居室和兩廳為多,但生活區和聚會區很大很開放,很多都比一般兩代人的單家庭要寬敞,這是為了鄰居間的社交準備的。社區有各種公共設施,最常見的是俱樂部,如果住戶要舉辦大型社交和家庭聚會(例如小輩和親戚來訪),裡面的廳堂和餐廚設備可供租用。社區另有體育健身設施,常見的是游泳池和網球場。

這樣的社區一般選址都遠離商業網點和交通樞紐,確保安靜和安全。社區內的基本服務由社區管理部門負責。住戶嚴格規定五十五歲以上,子女探親居住時間有嚴格規定,不能有未成年人入住,所以在這裡看不見美國社區晨昏常見的黃顏色校車。

那麼,這樣的社區房價如何呢?以我住處旁邊的這一個為例,由於它與一個高爾夫球場為鄰,價格稍微貴一些,各個房型價位一般在25萬到30萬之間。

▲隔著高爾夫球場遠眺社區

25萬到30萬美元這個價格對於一般的美國人來說是個什麼概念?我不做這方面的研究,不想給出任何籠統的數據,只想舉兩個自己有把握的。第一,美國大學大學部生,畢業后一般找一個年薪4-5萬的很常見;第二,我學校新來的助理教授,年薪6萬5不稀罕。所以,一般來說,除了紐約洛杉磯這些特殊的地方,美國單棟住宅的價格差不多都在中產甚至工薪階層年收入(稅前)的五到十倍這個範圍。

▲上圖為25萬房型的外觀;下圖為29萬房型的外觀

前幾天散步時,我到冠軍俱樂部售樓處去看了看。售樓處也就是樣板房。需要說明的是,上述的房價包括很多內部裝修(例如全部室內的地毯、部分地面鋪上地板、廚房和衛生間鋪設特殊地面材料、牆壁的標準材料和塗料等等),但如果要裝修和布置(包括傢具)成照片上這樣漂亮,提升廚房和衛生間設備的材料的檔次,或者要加開窗戶和邊門等等,那起碼要再加十多萬。不過,這筆開支本來也就是每個買房者在買房子時準備將來要付的。

我踏進樣板房,售樓先生和女士正和兩撥顧客在談話。我拍了一些照片,又取了一些材料。

最引起我注意的,是對退伍軍人的特殊待遇,包括百分之百的貸款(即不需付頭款,頭款一般百分之十是很常見的),壓低成交時的手續費(這是售樓公司的收入,一般房價的百分之三到五很常見),而且這個手續費可以不一次付清(一般都需一次付清),而是分攤到房貸里慢慢付。其他還有很多貸款和房型選擇方面的優惠條件。

原則上說,一個退伍軍人,只要有工資或者退休金,能付得起房貸,在買房時可以一分錢都不用交。「Zero for Heroes」(「對軍人一分錢都不要」)就是這家公司對退伍軍人的優惠許諾。

最後要說的是,這樣價廉物美的社區,除了年齡和經濟條件的證明(退休金或者銀行存款和投資),對買房者沒有任何身份限制。在美國合法居住的外國人完全可以成為它的一員。

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