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限購下的地產股「背離」:A股遇冷H股狂飆減速

  三四線城市去庫存+溢出效應成為本輪內房股暴漲的由頭之一,再加上估值比A股低、派息又慷慨,乘著H股年後強勁表現的東風,內房股得以爆髮式大漲。

  3月20日,恒生指數最高沖至24485.73點,創下2015年8月以來的新高。在推動其創新高的道路上,港股內地地產股(下稱「內房股」)功不可沒。

  在各地相繼祭出「限購令」的背景下,A股的地產股一直表現不濟。今年以來至3月16日,A股房地產指數漲幅僅有4%,遠遜於大盤;而同期恆生內地地產指數漲幅高達29.5%,其中富力地產(02777.HK)、融創(01918.HK)等同期漲幅均超過了40%。

  在業內人士看來,地產股在A股和H股表現的背離主要在於兩個市場存在連通器原理,水往低處流,作為窪地比較明顯的地產股首當其衝,獲得滬股通資金青睞。不過,一旦這個窪地被填平,資金將會尋找下一個窪口。

  實際上,從3月17日以來,無論是A股的房地產指數還是恆生內地地產指數均遭遇資金大幅流出,之前的炒作明顯降溫。

  內房股發飆

  「我們去年12月就買滿倉了,主要是醫藥和科技製造板塊,內房股目前剩不多了。」3月20日,深圳某大型私募人士透露,港股地產股低估很長時間了,去年PB有些只有0.3倍、0.4倍,確實是價值窪地。

  在業內人士看來,三四線城市去庫存+溢出效應成為本輪內房股暴漲的由頭之一,再加上估值比A股低、派息又慷慨,乘著H股年後強勁表現的東風,內房股得以爆髮式大漲。

  深圳盈信瑞峰合伙人、QFII人士張峰指出,港股和A股有連通器原理,水往低處流,而窪地比較明顯的就是地產。買入資金看中的是內房股估值明顯被低估,A股地產股一般有2倍左右的PB,而港股地產股多在1倍以下。另外內房股板塊比較大、公司多,容易形成財富效應。像融創上漲之後,很多資金就會跟風買其它內房股,「上漲本身就是很多人買的原因」。

  「內房股大熱主要是受到港股通資金的青睞,有兩類標的值得保險、專戶參與,但不適合公募。一類是拿地激進、銷售增速非常高的,比如碧桂園(03388.HK)和融創;另一類是絕對意義上極為便宜的中小型地產開發商,明顯受到港股通資金的青睞。」3月20日,華南某大型基金公司滬港深產品基金經理表示。

  「最近內地資金積極配置港股市場,尤其一些市值在100億元下的中型股份尤其受到青睞。」 3月20日,金洋資產管理董事總經理郭家耀表示,雖然調控政策持續,但市場認為對房產商銷售業績不會帶來太大影響,故此調整壓力有限。

  而南下的滬股通資金成為推動內房股發飆的一股重要力量。Wind數據顯示,近3月以來,滬港通中南下的港股通資金達到673.51億元,深港通中南向的資金達到187億元。3個月里合計860億元的資金南下頻頻撬動多隻內房股登上榜單。其間,融創、保利地產(00813.HK)等多隻內房股屢次登上成交前十大港股通名單。

  「前段時間房價又漲了一波,一線城市對周邊有溢出效應。前幾天有房地產研究員過來推薦地產股的邏輯就是溢出效應,整體看主攻二三線城市的地產股業績還不錯。」3月20日北京某大型私募投資總監透露。

  興業證券近日發布研報認為,本輪三四線城市房地產中期繁榮邏輯是:在房地產大周期上行背景下,政府強烈意願將三四線城市庫存去化到底,並通過商業銀行調節按揭貸款配置,從而引導居民資產配置向三四線傾斜,帶來未來一年以上的中期繁榮。

  「調控就賣」

  不過,發飆后的內房股或許要迎來久違的降溫。

  3月20日,A股房地產指數跳空低開,當日跌0.65%,其中新城控股(601155.SH)、中房地產(000736.SZ)等跌幅均超過了3%,而當日上證指數漲0.41%。

  實際上,自3月17日以來,A股地產股已調頭直下。僅3月17日和20日這兩個交易日,A股房地產指數跌幅已達1.6%。與此同時,自3月17日以來,恆生內地地產指數也調頭向下,當日跌幅2.38%;3月20日更是跳空低開,至收盤跌幅1.59%。

  「內資地產股漲幅短期跟資金炒作應該有關係,跟業績增長的關係不是太大。」3月20日,同策諮詢研究總監張宏偉表示,調控政策加強之後,對地產銷量來說影響比較大,無論是核心一線城市還是周邊城市。從上市房企布局的城市看,跟去年10月份調控的重倉區一致,因此大部分房企受影響比較大。如果企業的業績預期表現不好、利潤持續下滑的話,未來一到一年半的時間,上市公司的股價會受到影響、不會太景氣。

  「在本輪調控之前,就將此前配置的內房股清理掉了,現在組合里沒有內房股。」上述基金經理透露,「地產股的表現還是跟著地產的周期在走,目前政策調控、地產的周期對地產股估值的影響遠比港股通大,因此操作戰術就是『市場調控就賣,不調控就買』。」



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