關於《瀋陽市住房租賃試點工作方案的通知》政策解讀

我市為全面貫徹習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上關於建立購租並舉住房制度的重要部署，以及落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見(國辦法【2016】39號)》、《遼寧省人民政府辦公廳關於進一步深化住房制度改革加快培育和發展住房租賃市場的實施意見(遼政辦發【2016】103號)》文件精神，同時，按照住建部試點城市工作要求，制定出台此《瀋陽市住房租賃試點工作方案》。

方案通過圍繞搭建一個政府住房租賃交易服務平台，培育組建國有住房租賃平台公司、促進房地產開發企業拓展住房租賃業務、規範住房租賃中介機構、支持和規範個人出租住房等四個主體，著力解決有效供給不足、租賃關係不穩定、承租人「購租同權」等三個問題。同時，支持租賃住房消費的稅收和公積金優惠政策、優化公租房管理、建立住房租賃企業退出機制、強化基層網格化管理、創新管理服務體制機制、拓寬房地產租賃機構融資渠道、建立健全法規體系等配套政策措施，促進住房租賃市場發展，落實購租並舉的住房制度，建立穩定的租賃關係，積極推進購租同權。

具體解讀如下：

【原文】建立政府住房租賃交易服務平台。通過平台建設提供住房租賃信息發布和房源信息核驗便捷服務，推行統一的住房租賃合同示範文本，實現住房租賃合同網上籤約和登記備案，定期公布合法備案的房地產中介機構名單和從業人員信用等信息；加強住房租賃市場監測，及時掌握了解、分析研判住房租賃市場狀況；強化監督管理，對哄抬價格、發布虛假信息等擾亂市場秩序的中介機構，限制其合同網簽資格。2017年9月底前，初步完成平台搭建工作；10月底前，正式上線運行；12月底前，實現全部設計功能。(牽頭單位：市房產局；配合單位：市規劃國土局等)

【解讀】

通過建立政府住房租賃交易服務平台，整合涉及住房租賃的有關行政部門、住房租賃運營機構、房地產中介結構等，信息服務相關數據，逐步形成全覆蓋的信息網路系統以及房屋租賃信息庫、房源庫，為租賃市場供需雙方發布市場信息提供高效、準確、便捷的房源信息核驗以及交易服務，保障租賃當事人合法權益。

第二條

【原文】組建國有住房租賃平台公司。2017年12月底前，組建2家國有住房租賃平台公司，建設、改建、收購或長期租賃房源並負責房源的運營和管理。2017年7月底前，完成工商登記註冊；8月底前，完成公司組織架構和相關人員選聘；9月底前，實現公司運營；12月底前，完成1萬套公租房建設、500套存量房源收購、確定1-2個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平台公司形成一定的市場規模，持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。(牽頭單位：市房產局、捷運集團；配合單位：市政務服務辦、工商局、財政局、國稅局、地稅局等)

【解讀】

通過組建國有住房租賃平台公司，充分發揮政府主導、國企示範的作用，改變我市住房租賃市場規範化、專業化主體匱乏的狀況，引導房地產開發企業、房地產中介機構、物業服務企業以及資產管理公司等各類機構投資者開展住房租賃業務，拓展經營範圍。

機構化、專業化、規模化運營的住房租賃機構是住房租賃市場必然的發展趨勢，通過盤活存量資產，整合公租房、廉租房資源，組建國有或國有控股的住房租賃公司平台，是政府主導與市場化相結合解決住房租賃問題，實現保障基本、促進公平、穩定市場的主要手段。

第三條

【原文】促進房地產開發企業拓展住房租賃業務。引導房地產開發企業從傳統的開發、銷售向租售並舉模式轉變。推廣萬科「泊寓」、廣信「五彩陽光城」等住房租賃運營模式，引導房地產開發企業拓展業務範圍。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場或作為青年公寓、養老公寓、短租公寓、酒店式公寓或醫養中心等。對在沈開發建設、以自持物業開展住房租賃業務的房地產開發企業，除落實國家、省有關優惠政策外，以其自持租賃住房資產作擔保，可享受降低商品房預售許可門檻、降低商品房預售資金監管比例、企業信用加分等鼓勵政策。著力培育一批為不同年齡、不同層次群體提供個性化住房租賃服務的房地產開發企業。2017年12月底前，全市新增3-5家開展住房租賃業務的房地產開發企業。到2020年，全市開展住房租賃業務的房地產開發企業達到50家，持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。(牽頭單位：市房產局；配合單位：市建委、規劃國土局、工商局、國稅局、地稅局等)

【解讀】

通過政府制定出台相關的鼓勵政策，引導房地產開發企業改變傳統單一的經營模式，支持房地產開發企業向租售並舉模式經營轉型，加大住房租賃市場的供給。

第四條

【原文】規範住房租賃中介機構。扶持培育一批服務規範、信譽度高的住房租賃中介機構，鼓勵其開展連鎖經營、跨區經營。嚴格落實住房租賃中介機構備案制度，引導住房租賃中介機構及其從業人員規範承接業務，加強房源信息核查和發布管理，實行明碼標價，規範居間服務。市房產局、工商局建立聯動機制，定期互通中介機構工商登記和備案信息，並在政府網站等媒體上予以公示，提示交易風險。鼓勵依法登記備案的房地產中介機構提供住房租賃託管服務，依法依規拓展房屋代理銷售、居間代理服務及相關專業化服務。鼓勵物業服務企業利用管理便利，拓展住房租賃業務，對居間代理住房租賃業務規模超過100套的物業服務企業，可給予減免物業服務履約保證金、企業信用加分等鼓勵政策。2017年7月底前，出台加強房地產中介機構備案管理的有關規定；9月底前，制定房屋租賃中介行業準則；12月底前，出台我市房地產中介機構信用信息管理辦法，培育規範化的居間服務中介機構10家。到2018年，建立健全全市住房租賃中介機構信用信息管理體系；到2019年，建立健全中介機構守信激勵、失信懲戒機制；到2020年，全市發展規範化的居間服務中介機構100家，託管的住房租賃房源佔全市增量的30%、總量的15%。(牽頭單位：市房產局；配合單位：市工商局、公安局、執法局等)

【解讀】

制定房屋租賃中介行業準則，規範房屋租賃市場中介機構秩序，凈化房屋租賃市場環境。全面建立房屋租賃市場的中介機構的信用管理制度及守信激勵、失信懲戒機制，鼓勵依法依規拓展房屋代理銷售、居間代理服務，能有效推進住房租賃市場與房地產中介市場融合發展。

第五條

【原文】支持和規範個人出租住房。落實個人出租住房的優惠政策，支持個人委託國有住房租賃平台公司或通過政府住房租賃交易服務平台，將自有閑置住房投入住房租賃市場。凡是委託國有住房租賃平台公司或通過政府住房租賃交易服務平台登記備案的非本市戶籍的承租人，可憑住房租賃備案合同辦理居住證。到2020年，全市個人持有的住房租賃房源佔全市增量的30%、總量的65%。(牽頭單位：市房產局、公安局；配合單位：市國稅局、地稅局等)

【解讀】

同本條本義。

第六條

【原文】鼓勵新建租賃住房。對三環以內、開發區等住房租賃需求量大的區域，將新建商品房項目中配建一定比例租賃住房作為土地出讓條件，並允許分期支付新建租賃住房項目土地出讓金，土地出讓方案和合同中要明確租賃住房出租年限，租賃住房在出租年限內不得分割產權出售。探索土地拍賣競價方式，通過「設定自持比例、限地價、競房價」或「限房價、競地價、超過一定溢價率後轉為競自持面積和年限」等方式，引導房地產開發企業根據市場需求選擇自持住宅規模。2017年出讓的經營用地中新建、配建租賃住房面積不少於5萬平方米(含房地產開發企業自持面積，下同)。到2020年，新建租賃住房2萬套，建築面積100萬平方米以上。(責任單位：市規劃國土局、房產局、建委，各區縣(市)政府等)

【解讀】

「限地價」是指限定銷售地塊的價格,防止出「地王」；「限房價」指限定銷售地塊建成商品房價格，競銷售地塊的價格，防止出現「樓王」。

通過要求房地產開發企業配建租賃住房，鼓勵開發企業增加自持比例，延長自持年限，可以有效地增加租賃住房的有效供給，平抑住房租賃租金價格。

第七條

【原文】盤活存量土地、房屋用於住房租賃。引導社會投資主體將城鎮中的「爛尾樓」、閑置廠房、事業單位改制后騰出的辦公用房等改造為租賃住房，但不得分割產權出售。在符合住宅設計規範，不影響房屋結構安全和消防安全的前提下，允許住宅改造戶型后按套或間出租。(責任單位：市規劃國土局、房產局、建委、公安局等)

【解讀】

支持有條件、有意願的房地產開發、租賃、中介等各類企業，通過與產權相關單位，協商、合作、入股等方式，進行「爛尾樓、閑置廠房、事業單位改制后騰出的辦公用房」等開發利用，通過改造后，具備條件，符合設計建造居住標準，進行有效破解難題。

第八條

【原文】優化公租房管理。住房保障採取實物配租與租賃補貼相結合併逐步轉向租賃補貼為主。積極探索科學的公租房輪候排序方式，對環衛工人、公交(捷運)司機、開發區職工、新就業大學生和青年醫生、青年教師等需要幫助並為城市發展做出重大貢獻的群體，要加大傾斜力度。到2020年，新增公租房保障1萬戶。(牽頭單位：市房產局；配合單位：市財政局等)

【解讀】

我市公租房保障採取實物房源配租與租賃補貼相結合併逐步轉向以租賃補貼為主。下一步將積極探索科學的公租房輪候和排序的配租方式，並對環衛工人、公交(捷運)司機、開發區職工、新就業大學生和青年醫生、青年教師需要幫助並為我市發展做出重大貢獻的群體，將加大政策傾斜力度，優先給予公租房保障。計劃到2020年，新增公租房保障1萬戶。

第九條

【原文】穩定住房租賃關係。完善住房租賃的法規制度，明確當事人的權利義務，嚴格規範市場行為，特別是租金控制、租賃關係解除等。推行住房租賃合同示範文本，實現網上籤約，落實登記備案制度。市房產局要做好城區住房租賃租金水平的調查摸底工作，合理確定市場租金參考價，並每半年分區域和房屋類型予以公布。2017年10月底前，首次公布城區住房租金參考價。(牽頭單位：市房產局；配合單位：市工商局等)

【解讀】

法制建設、市場監管和服務相對滯后是造成當事人在出現租賃關係不穩定，隨意收取租賃押金、合同到期不退押金、臨時拖欠租金、隨意上漲房租等問題后，維權無法可依，投訴無法受理的主要原因。健全完善我市房屋租賃法律法規，提高市場服務水平，有利於為我市房屋租賃市場規範化發展創造良好的法制環境。公布市場租金參考價格，可以為租賃雙方當事人簽訂合同提供參考。

10第十條

【原文】積極推進購租同權。建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規規定在就業扶持、住房保障、養老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面，享受公共服務和便利，實現購租同權。(責任單位：市房產局、民政局、教育局、公安局、司法局、人力資源社會保障局等)

【解讀】

讓租房人與購房人享有同等權利，切實維護當事人特別是承租人的合法權益，解決承租人的後顧之憂。在全面梳理現行的「購租同權」權利清單基礎上，本著進一步實現租房人與購房人同等待遇上，各職能部門正在政策制定中。

11第十一條

【原文】給予稅收優惠。落實營改增關於住房租賃的有關稅收政策，對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不足3萬元的，2017年12月底前，可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可選擇簡易計稅方法，按照5%的徵稅率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得減按10%的稅率徵收個人所得稅；住房租賃企業購買普通商品住房，結合實際制定階段性補貼激勵政策。(責任單位：市財政局、地稅局、國稅局等)

【解讀】

同本條款本義。

12第十二條

【原文】鼓勵住房租賃消費。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在我市無自有產權(含尚未取得《房屋所有權證》)住房且租房自住的，可憑租賃備案證明和無房證明提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公租房的，按照實際房租支出，據實提取；租住商品住房的，根據市場租金水平和租住住房面積，合理確定住房公積金提取額度。2017年9月底前，市公積金中心出台相關操作指南。(牽頭單位：市公積金中心；配合單位：市房產局等)

【解讀】

符合條件，申請提取公積金時，職工本人及配偶須提供身份證、婚姻狀況證明(已婚職工提供《結婚證》或《居民戶口簿》)、住房公積金聯名卡、租賃備案證明(待瀋陽住房公積金管理中心核心繫統與瀋陽市房屋租賃管理中心繫統對接后執行)，租住公租房、廉租房的，還須提供房屋租賃合同和租金繳納收據。職工本人及配偶年合計提取金額，不超過當年已支付房租。其中：租住公租房、廉租房的，按照實際房租支出全額提取；租住商品住房的，不得超過提取限額。提取限額以承租房屋所在地及職工住房公積金繳存地為準，其中：房屋坐落地址在瀋陽市區的，提取限額為每月1200元；房屋坐落地址在4個縣(市)的，提取限額為每月800元；職工本人及配偶均在4個縣(市)繳存住房公積金的，提取限額為每月800元。租房提取住房公積金有櫃面辦理、網上辦理兩種方式。

13第十三條

【原文】完善住房租賃企業退出機制。各類住房租賃機構購買的或房地產開發企業自持的，用於開展住房租賃業務的商品住房，可暫不辦理不動產登記手續，持有超過10年且終止租賃業務的，可按照新建商品房辦理銷售和不動產登記手續，並按出售時稅收政策繳納相關稅費。2017年9月底前，由市地稅局出台具體實施細則。(責任單位：市規劃國土局、地稅局等)

【解讀】

同本條款本義。

14第十四條

【原文】強化基層住房租賃管理。各地區要於2017年9月底前建立住房租賃管理機構，充實人員力量，保障工作經費，確保各項工作有序推進。充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，將住房租賃管理和服務重心下移，實行住房租賃的網格化管理，做好住房租賃登記備案、信息採集、綜合管理等工作。各區推進住房租賃網格化管理的進度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。遼中區、新民市、法庫縣、康平縣結合實際參照推進。(牽頭單位：市房產局；配合單位：市民政局，各區縣(市)政府等)

【解讀】

通過加強基層住房租賃管理，將住房租賃工作融入到社區等基層部門的日常工作中，一方面能夠實現對住宅出租房屋更為有效、規範的管理，做到全覆蓋、常態化的管理；另一方面，基層部門通過日常監管，能夠更好地掌握出租房屋的實際情況，能夠直接接觸租賃雙方當事人，能夠提供更為便捷和直接的服務。

15第十五條

【原文】創新住房租賃管理和服務體制。各地區政府負責本轄區內住房租賃市場管理，落實加快培育和發展住房租賃市場、促進房地產市場健康穩定發展工作任務。市建委、房產局、規劃國土局、民政局、公安局、財政局、工商局、國稅局、地稅局、教育局、司法局等部門要嚴格按照各自職責，加強部門間協調配合，做好我市培育和發展住房租賃市場相關工作。司法和仲裁部門要指導、協助社區建立便捷的住房租賃糾紛調解機制，共同推進住房租賃市場的健康發展。(牽頭單位：市房產局；配合單位：有關單位，各區縣(市)政府等)

【解讀】

建立住房租賃管理的全新體制，實行區域負責制，將住房租賃工作納入區域制管理，能夠保證住房租賃管理的政策和措施得到有效的貫徹和執行。同時，各市直部門按照各自職責，積極加強協調和配合，從而建立住房租賃條塊結合、權責明確的管理和服務新體制。

16第十六條

【原文】拓寬房地產經營租賃機構融資渠道。根據住房租賃機構融資需求，做好與銀行、保險公司的對接工作；支持符合條件的住房租賃企業在證券交易市場發行資產支持證券或企業債券；對具備一定經營規模、管理能力較強和社會信譽良好的本地住房租賃品牌企業，有關部門應在稅費等政策方面依規給予扶持，同時可比照保障房建設或棚戶區改造貸款優惠條件，為企業融資爭取政策性金融機構發放的長期低息貸款或給予財政貼息補助。(責任單位：市金融辦、發展改革委、財政局、人民銀行營管部等)

【解讀】

同本條款本義。

17第十七條

【原文】建立健全住房租賃管理法規體系。2017年12月底前，出台我市城市房屋租賃管理辦法；2019年12月底前，修訂完成我市城市房屋租賃管理條例。(牽頭單位:市房產局；配合單位：有關單位等)

【解讀】

我市現行的有關房屋租賃的政策法規還不健全，通過出台城市房屋租賃管理辦法，修訂城市房屋租賃管理條例，進一步依法規範房屋租賃管理工作，實現有法可依、有法必依。

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