廣深雙核拉動城市群聯動 房企「搶」珠三角市場紅利

  珠三角既是改革開放的前沿，也是房地產崛起的策源地。從最初的萬科，到後來的「萬保招金」，再到「華南五虎」，都在房地產的江湖中書寫了濃墨重彩的一筆。如今，地產江湖派系林立，急劇擴張中的房企要想全國化，除了長三角，進軍珠三角也是必選項。

  本期房產周刊，《每日經濟新聞》記者重返房地產市場的「策源地」，以招商蛇口、富力地產、奧園為案例，從區域格局，到派系攪局，再到迭代升級等進一步挖掘房地產市場「向上的力量」。

  2016年，恆大、萬科、碧桂園皆晉陞3000億元銷售規模房企，三家巨頭重兵布局大本營珠三角，加速全國布局的融創、泰禾、陽光城等通過收購等多元手段拿到珠三角的入場券，本土豪強時代地產、方圓地產、鴻榮源、佳兆業等深耕區域，成為樓市格局中不能忽視的力量。

  「以廣深為雙核的珠三角經濟活力強勁，給市場長期看好的底氣，大房企重兵布局於此，區域銷售業績直接影響到排名。」明源地產研究院首席研究員劉策認為，珠三角區域的准入門檻被快速拔高，但市場化程度高的特性也為進入者提供多種通道。

  加倉：三大巨頭重兵布局珠三角

  在人口趨勢的研究方面，萬科一直走在業界的前面。萬科集團高級副總裁、廣深區域總經理張紀文曾經表示，過去5~10年的發展，人口和產業的改變導致珠三角變成與大東京、大倫敦類似的大都市，所以房企布局不能取決於單個城市發展，應該討論它們在整個都市圈結構中的機會。

  在都市圈或都市帶時代，這一趨勢正在以可見的速度推進。隨著區域內部人口大規模向珠江口流動，廣州、深圳承載能力不足導致購買力向周邊城市轉移，核心城市的產業升級與產業轉移也同步啟動，都市圈各城市都在動態平衡中找尋自身定位。

  人口與產業的高頻流動顯示著經濟的活力，這是房地產行業長足發展的基石，全國布局的房企急於在此擴充版圖。2016年銷售業績達千億以上的房企共有12家，除綠城外，其餘11家房企已進軍「大深圳」。其中，7家房企在深圳、惠州及東莞均有項目。

  從珠三角出發的3000億元巨頭恆大、碧桂園在其中重兵布局。自2015年收購新世界惠州項目以來，恆大不斷增加在惠州的土儲。而惠州之前，其早已在深圳、東莞落子，「大深圳」布局成型。

  據記者不完全統計，6年時間，恆大在深莞惠布局的項目超過40個，碧桂園8年時間裡布局超過50個項目，兩者的項目總數加起來約有100個，相當於今年深圳新房預計入市的新盤數目。目前，恆大在「深莞惠」的土儲已達2095.3萬平方米，碧桂園的土儲達到4195.9萬平方米，位居前列。

  萬科歷來推崇「軌道＋物業」模式，華潤轉讓萬科股票給深圳捷運也將萬科與深鐵綁在一起。萬科研究指出，未來按照TOD模式大規模發展軌道交通的城市帶裡面，以深圳為核心的「深莞惠」，是最重要的一個地區。

  2016年6月12日，萬科與深圳捷運簽署合作協議。簽署合作備忘錄還包括東莞實業投資控股集團、重慶城市交通開發投資集團、中軌集團等。從深圳捷運四期規劃看，其中14號線將連接惠州，因此深圳捷運參照東莞合作模式進入惠州的可能性也很大。

  萬科高級副總裁譚華傑就表示，房地產企業抓住了軌道交通，就抓住了未來。要抓住軌道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳為核心的「深莞惠」都市圈。

  入場：新進入者通過併購拿地

  珠三角成為房企鏖戰主戰場，意味著准入門檻越來越高。在傳統「招拍掛」方式拿地難度和成本高企的當前，新進入者開始通過其他方式爭奪入場券，「曲線入市」這種做法或將更多出現。

  2016年5月19日，融創以43.94億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7個項目公司的所有股權。通過此次交易，融創穫得了深圳及惠州的項目。同年5月初，融創聯合合景泰富地產以30.95億元競得廣州增城朱村兩塊地，曲線進入廣州市場。

  1月4日，融創在廣深區域的品牌發布會上透露，其完成廣深區域的初步布局。融創方面表示，珠三角區域作為公司未來發展的重中之重，成為融創全國布局的第六大區域。截至1月4日，融創在廣州、深圳、佛山、東莞等珠三角8個城市布局的項目達到20個。廣州市場在去年5月份首次拿地破冰之後，儲備項目3個，分別在增城朱村以及老城區海珠。增城兩個住宅項目都將於今年開售，預計在第三季度入市。

  閩系房企陽光城低調潛行，通過數起收購擴大在華南版圖。1月24日，陽光城公告宣布31.8億元收購漢國置業旗下廣州天河區兩宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，陽光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購南沙的廣州廣晟海韻房地產有限公司49%股權、廣州南沙經濟開發區太古房地產有限公司90%股權、廣州南沙經濟技術開發區逸濤雅苑房地產有限公司90%權益。

  通過數次併購，陽光城不僅實現了進入廣州的目標，並且在這個城市累計持有土地面積超過70萬平方米。

  中信建投的研報預測，陽光城會繼續加大股權拿地模式的運作，以期進一步打開深圳等一線市場，「在一二線城市土地成本居高不下的環境下，以非市場化途徑獲取高性價比土地的能力是在未來競爭中佔領高地的一大助力。」

  另一家閩系房企泰禾在2016年「高舉高打」，繼續加強一線城市布局，除京津冀、長三角外，還形成了以深圳為中心的珠三角布局。

  據記者統計，僅在深圳坪山、佛山、珠海、東莞，泰禾獲取的土地便花費過百億元。2016年末，泰禾又進入惠州，以3.518億元拍下巽寮濱海旅遊度假區赤砂村地段。

  國泰君安分析師劉斐凡表示，行業集中度的提升有助於新進房企擴大在華南的布局。他認為，一些開發、營銷能力不足的房企項目只能被實力雄厚的大公司收購，一些中小企業由於戰略轉移或者資金壓力大等原因轉讓地塊，也給尋地的房企提供了機會，2017年，在珠三角樓市中的股權收購會更加普遍。

  舊改：一個彎道超車的機會

  無論是外來大鱷還是本土豪強，擴大廣深布局不得不面對土地供應緊缺的困局，城市更新將是主動或者被動的選擇。一線城市本身的產業升級、區域結構變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續更新，這些將給片區物業的改造帶來投資機會。

  在新增土地供應緊張的情況下，城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示，2016年深圳全市新增土地供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，佔比高達56.9%。

  根據深圳發布的《城市更新「十三五」規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100箇舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。據此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。

  這一未來主戰場已經引得多方搶食，深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恆大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。

  2016年12月26日，恆大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地產開發項目32個，其中6個位於南山，在深圳全部項目開發后預估總貨值約6000億元。

  恆大動作迅猛，深圳本土開發商也不甘落後。目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。

  佳兆業是深圳本土專註城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解，佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。

  受限於土地資源稀缺，萬科也在深圳發力舊改項目，布局了作為深圳總部的皇崗三星理光廠房地塊、福田車公廟捷榮創富廠區城市更新單元、留仙洞萬科雲城、南山漁一村、南苑新村等舊改項目。

  隨著深圳市區住宅用地緊缺，工改工項目受到開發商的青睞，深圳萬科亦有涉獵。緊鄰福田市區的、原關外的坂田萬科夢工場地塊和萬威空調廠地塊分別被暫時做成面對公眾的集團營銷展廳和星火online創意生態產業園，未來也做成工改工項目進入市場銷售。

  劉策表示，珠三角地區市場化程度較高，即使像舊改這樣的領域也不會設地域門檻；隨著存量資產時代的到來，在這個領域的布局快慢將成為影響未來市場格局的變數，不排除踩中節奏的企業實現彎道超車。