當前房地產市場持續增長會持續下去嗎？

早幾個星期，國內房地產上市公司的半年財報顯示，其業績都是捷報頻傳，國內房地產上市公司業績超過計劃指標早就成為常態，更為重要的是多數房地產上市公司的業績成倍增長。所以，從上兩個月開始，在香港H股市場，國內房地產上市公司的股價都在快速上漲，不少房地產上市公司的股價一次又一次的破頂也成了常態。

也正因為上半年國內房地產市場態勢喜人，的「房地產化」經濟增長肯定會一浪高一浪。從國家統計局剛公布的數據看到，不僅上半年的GDP增長達到6.9%，而且房地產市場的投資增長及房地產市場銷售繁榮遠超出市場預期。我早就指出，只要的房地產市場增長在持續，那麼經濟增長就不用擔心了。

從國家統計局所公布的數據來看，1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，其增速快於前1-5月。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，其增速更提高近3個百分點。而商品房的銷售面積及銷售金額增長，除了東北地區之外，東部、中部及西部地區都顯現出快速增長態勢，這種增長中部地區更是明顯，其商品房銷售面積增長達19.9%，其增速提高2.2個百分點；銷售額增長31.4%，增速提高4.5個百分點。

這些數據說明了以下幾個問題。一是從2016年930到2017年317一輪又輪的房地產調整政策出台之後，儘管一線城市及部分二線熱點城市的房價瘋狂上漲有所遏制，從而讓這些城市的住房銷售急劇下降，但這些城市的住房價格並沒有由於這種住房銷售下降而下跌，反之這些城市的住房價格一直頂在天花板上。這些城市的房地產市場出現量跌價穩的僵持局面。可以說，如果現行的房地產調控「五限」政策不改變，這些的僵持局面還會持續下去。不過，這些出台調控政策的城市佔全國比重不是太大。

二是由於這次房地產市場調控是「因城施策」，這對於已經出台了房地產調控政策的城市來說，除了少數城市（比如一線城市）的出台的調控政策對遏制房地產炒作能夠起到作用之外，不少城市所謂出台的房地產調控實際上多以是一種房地產市場飢餓營銷，一些城市出台的房地產調控政策只是會鼓勵居民湧入市場。比如今年2月以來的廣州、佛山、中山等城市，越是出台房地產調控政策，住房投資者越是湧入市場。再加上三四線城市沒有出台房地產調控政策，這必然造成除了東北之外，住房銷售面積及住房銷售金額還在快速增長態勢。尤其是一線城市及二線熱點城市的周邊，這種情況更是明顯。而且2016年房地產市場那種快速增長態勢已經蔓延到三四線城市。這就是為何中部地區無論是住房銷售面積還是銷售金額增長最快的原因所在。

三是上半年的房地產市場銷售面積及銷售金額快速增長，同樣表現為住房銷售金額的增長遠高到住房銷售面積的增長，而且這種情況在中部地區更為明顯。可以看到，全國房地產銷售金額增長遠快房地產銷售面積增長5個百分點，中部地區更是快於12個百分點。這也意味著當前全國的房地產市場增長與擴張仍然是以房價上漲為主導。還有數據顯示，70個大中城市5月份房屋銷售價格同比上漲9.7%，漲幅高於去年9月份最新一輪房地產調控出台時的9.3%。上海5月份的房價同比上漲升幅儘管小於去年9月份的50%，但仍然達到31%。北京的情況也是如此。5月份房價同比上漲22%，4月份為上漲33%等。

也就是說，目前國內城市居民住房自有率達到93%以上，全國人均居住面積達到45平方米以上，所以目前進入市場購買住房者多以是投資者。再加上一些城市過高的房價，早就把住房消費者拋離在市場之外，住房消費者根本就沒有支付能力進入這些高房價的市場。所以不少分析都證明當前房地產市場是一個以投機炒作為主導的市場。在以投資為主導的市場，市場的走勢完全由預期來決定。只要房價上漲，投資者就有意願湧入市場。

從全國的情況來看，大中城市的房地產市場的價格總體上是在上漲，而且其同比上漲的幅度還很大。儘管有部分出台房地產調控政策的城市房價上漲幅度有所降低，但也是在上漲，而其他城市不僅房價在上漲，而上漲的幅度同比基本上處於高位。對於沒有出台房地產調控政策三四線城市來說，儘管不少城市的基本房價不高，但是漲幅則不小。在這種形勢下，儘管當前全國房地產市場不會出現如2016年一線城市及部分二線城市房價上漲的瘋狂，但全國的房價總體都上漲，而且漲幅不小。只要房價在上漲，住房投資者肯定會湧入市場，只不過他們所進入的市場的城市不同而已。

也正因為上半年國內房地產增長還有持續，房價還在上漲，那麼房地產開發商不僅有意願增加對房地產市場的投資，也有意願增加購入更多的土地。2017年1-6月份，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，遠高於2016年的全年水平。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，其增速還在提高。特別是中部地區，房地產開發投資增長達16%，其增長速度與全國相比高一倍以上。房價在上漲，肯定會拉動住房銷售快速增長，推動房地產開發投資增長，及繁榮與房地產相關聯的產業及市場，這些都成了今年上半年經濟增長最大的動力。

但是，這種情況能夠持續下去嗎？即國內住房投資炒作者還會一套又一套的住房購買下去嗎？對於住房投資者來說，從他們的經驗來看，只有住房投資才能一本萬利，而且早幾年購買了住房沒有不贏利的，所以只要房價在上漲，住房投資者就有進入市場驅利動機。同時，投資者也相信政府是不會讓住房價格下來，所以任何房地產調控政策出台就是進入市場的時機。但是二線以下的城市的住房過剩是不爭之事實，有些城市甚至是嚴重過剩，儘管住房投機炒作者在對賭政府不會讓房價下跌，但是他們則沒有考慮過他們購買的住房誰來接手？因為住房投機炒作者從來就沒有經歷房地產市場會出現周期性調整！

還有，對於政府來說，他們是希望避免房地產泡沫進一步惡化，擔心如果房地產市場崩盤可能會導致銀行系統出現大規模違約，在未來數年間給宏觀經濟造成負面影響。而另一方面，政府又擔心投資放緩或衝擊經濟增速。也正因為政府這種對房地產市場的模稜兩可的態度，既是引誘國內住房投機炒作者不斷地涌房地產市場重要理由，也是房地產市場不可持續增長的根源所在。因為，在這種態度下，政府就不會出台真正遏制房地產投機炒作的稅收政策及金融政策，二線以下城市的房地產市場的庫存只會快速增加，而不會減少，直到最後無法消化。所以，當前的房地產政策不僅沒有讓房地產市場回歸到居住本源，而且也沒有改變房地產市場預期，擠出房地產泡沫。這樣的市場當然是不可持續的。