「房抵貸」大地震！司法部叫停不動產處分全項公證

前段時間，北京數十名老年人遭遇「以房養老」騙局的新聞引起了全社會的廣泛關注。一些人利用高額回報誘騙老年人，在公證處辦理了具有強制執行效力的債權文書公證和對房產全權委託處理的公證（包括解押、銷售房屋、過戶等），在老人不知情的情況下偷偷將老年人房產過戶，給老年人帶來巨大的財產損失，此事件涉及北京多家公證處。鑒於近期全國各地發生的數起公證機構、公證員為虛假的公證申請人和不真實的公證事項辦理公證的案件，司法部近日印發《關於公證執業「五不準」的通知》（以下簡稱《通知》），對於進一步規範公證執業行為提出明確要求。

在該通知中，其中「兩不準」會對部分地區開展的「房抵貸」業務產生重大影響。

「五不準」之第二點：

不準辦理非金融機構融資合同公證

條文內容：不準辦理非金融機構融資合同公證。在有關管理辦法出台之前，公證機構不得辦理自然人、法人、其他組織之間及其相互之間（經人民銀行、銀監會、證監會、保監會，商務主管部門、地方人民政府金融管理部門批准設立的從事資金融通業務的機構及其分支機構除外）的融資合同公證及賦予強制執行效力公證。

什麼意思呢？

除同業拆借外，借款合同主要分為金融借款合同糾紛與民間借貸糾紛兩大類，其中金融借款合同糾紛貸款人為銀行等金融機構。從上述規定來看，金融借款合同可以辦理賦予強制執行效力公證，不受影響，民間借貸合同在今後將無法再辦理賦予強制執行效力公證。

「五不準」之第三點：

不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證

條文內容：公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

什麼意思呢？

上述條文的意思是說，如果委託人想針對抵押、解押、出售、代收房款等事項委託代理人進行辦理，在辦理委託公證時，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，在涉及抵押、解押、出售等事項時，不得辦理一次性授權。

一種流行多年的「操作手法」

在北京的民間金融市場，「房屋抵押貸款」業務是最為核心的業務，經過多年的實踐和發展，漸漸發展出一種「成熟」的操作模式，該模式具體為：

出借人出借一定款項給借款人，借款人以自有房屋（第三人提供房屋抵押不多見）提供抵押擔保，雙方除簽訂《借款合同》、《房屋抵押合同》及到登記部門辦理抵押登記外，出借人還會要求借款人到公證處辦理兩個公證，一個公證是強制執行公證，通過公證處賦予相應債權文書強制執行的效力，另一個公證是全權委託公證，授權範圍包括代辦抵押、解押、售房、收房款或過戶等事宜，出借人除辦理公證外，還會將抵押人的房本、發票等扣留在手上，在借款人到期不能還款時，上述代理人可直接通過全權委託公證將房屋出售，以房款沖抵借款。

對該模式的簡要分析

在上述操作模式中，出借人與借款人之間建立了「民間借貸+抵押擔保」的法律關係。上述兩個公證一個為強制執行公證，一個為全權委託公證，兩個公證的作用不一樣。

強制執行公證的目的是賦予相應債權文章強制執行的效力，如果借款人到期不履行債務或者不完全履行債務，出借人可以拿著公證書到公證處申請公證處給出具《執行證書》，符合法律規定的條件，公證處就會為出借人出具《執行證書》，出借人拿著公證書和執行證書可以直接到被執行人住所地或者被執行人財產所在地法院申請強制執行，也即，通過公證部門賦予債權文書強制執行效力后，不用「打官司」就可以直接申請強制執行。

全權委託公證的目的是在借款人未按期還款時，代理人可直接依據公證的委託書在抵押人不出面的情況下，直接到登記部門完成解押和過戶，簡單來說，全權委託公證的目的是「通過非訴的途徑將抵押物變現」。

在從事貸款業務時，「借款合同+抵押合同+抵押登記+全權委託公證+強制執行公證」的操作模式在實踐中被眾多民間金融機構廣泛採用。在實踐中，由於這類房屋很難在市場上正常銷售，往往第一手買房的人只是所謂的「陌生人」，其實和出借人是一夥的，在業內俗稱叫「背戶」，背戶的人拿到新的房屋產權證后，會以「新房主」的身份要求抵押人騰房。

實踐中，由於房屋價值較高以及房價上漲等因素，為達到賣方抵債的目的，一些出借人為謀取暴利甚至惡意躲避還款，故意造成債務人到期無法償還借款的事實。同時，還經常發現售房的代理人與買受人惡意串通、低價轉讓、循環轉賬、買受人購買后立即出售變現等情形。一些不法之徒甚至利用此種模式實施詐騙行為，例如上述「以房養老」騙局。

此類操作模式在實踐中引發了大量的糾紛，據北京二中院統計，此類案件類型主要有兩種：一類是出賣人（房屋登記所有權人）起訴買受人與代理人，要求確認買賣合同無效；另一類是相關權利人（如共有權人）起訴出賣人與買受人，要求確認買賣合同無效。此類糾紛表現出以下特點：

1、交易方式有意規避「流押契約」禁止性規定；

2、出借方在形式上分離法律關係故意規避法律；

3、房屋所權人未參與實際交易導致取證難維權難；

4、糾紛爭議焦點是售房交易是否為惡意串通；

5、在實踐中，出借方多為專業提供融資借貸的「地下錢莊」。

司法部《通知》對民間「房抵貸」業務的影響

根據《通知》的內容，該《通知》下發后，會對民間金融領域「房抵貸」業務，尤其是採用上述操作模式的業務產生重大的影響，具體如下：

影響1

自然人、法人、其他組織之間及其相互之間借款合同將不能辦理強制執行公證。

根據《通知》的規定，除經人民銀行、銀監會、證監會、保監會，商務主管部門、地方人民政府金融管理部門批准設立的從事資金融通業務的機構及其分支機構外，公證機構不得再為自然人、法人、其他組織之間及其相互之間簽訂的借款人辦理賦予強制執行效力公證。

影響2

無法就抵押房屋再辦理「全委公證」

根據《通知》的規定，根據「重大事項一次一委託」的原則，公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

影響3

公證處加大審查力度帶來的影響

在《通知》下發之後，公證機關及公證員在辦理公證事項時，勢必會加大審查的力度，為避免糾紛，公證機關從審慎的角度，一旦查明公證事項屬於「委託代理收房還債」，公證機關極有可能拒絕進行公證。

影響4

已經辦理的全委公證登記部門有可能不認可

根據上述《通知》，不排除當代理人拿著《通知》下發之前公證處出具的全委公證書去解押和過戶時，登記部門會要求代理人針對單個事項辦理新的公證授權。根據上面的分析，《通知》的下發勢必會對民間金融領域的「房抵貸」業務產生重大影響。

附：《通知》全文

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