地產乾貨店 | 什麼才是好戶型？

從客戶體驗和使用頻率來說，相對園林，景觀、會所等，房子自身是使用和體驗最高頻、最多的。所以，研究好戶型，無論對銷售促進，還是對房子溢價，又或者對人居體驗提升，都是事半功倍!

事實上，這麼多年來，無論是老潘在做媒體時，還是在明源做地產研究，關於"什麼樣的戶型才是好戶型"這個命題一直探討多年。整體而言，老潘對好戶型有三點感受。

其一，好戶型有很多規則，但無論如何最大一條規則一定是客戶導向，這句話對產品研發者尤有深刻和現實內涵。今天好戶型的源頭是有差異的，這也導致戶型的差異化特徵。

• 首先，是設計師強控的戶型大多強調設計準則和設計美學，設計師個人情懷泛濫，缺乏客戶、成本等視角，很多人詬病一個從來沒住過別墅的設計師卻要設計和猜摸富人的生活方式，條件好點的送設計師去國外別墅住3個月算好的。當然也有詬病國外大牌設計師不顧國情和國人偏好而天馬行空的設計反而不受歡迎；

• 其次，營銷視角下的戶型設計與真正消費者視角的戶型優化，這是營銷統籌與研發、客服，物業和消費者的意見綜合者。

• 其三，消費者導向是最直接的好戶型源頭，但需要營銷人的專業翻譯，重慶龍湖7天完全浸入式消費者房子的生活，超長時間，較大樣本，真正讓消費者居住需求和痛點轉化為後期戶型優化方向之一，這種模式更直接，更真實。

其二，時代沒有固定的好戶型，好戶型也一直在進化。

房地產如今從剛需時代進入改善時代，意味著房地產戶型從過去注重功能，實用，安全，得房率，朝向，贈送率轉向進入藝術、靈活、美學、舒適、文化層面。改善時代好戶型更注重舒適，品質。而豪宅尤其是頂豪也逐漸進入奢侈、文化、藝術品，收藏品層次。今天一線城市豪宅開始出現100多平做一房一廳，220多平做兩房一廳，關注舒適，而非得房率的進化。核心在於客戶需求越來越細分，小眾，多元。

其三，越來越房企發布產品白皮書，這是很好的事情。

一則在更大背景下，房地產還是投資為王，戰略為王，產品和服務今天還不是造成房企分化的根本。與好手機蘋果成就智能手機全球佼佼者不同的是，能建最好的房子的企業卻不是房地產行業的老大，這是地產行業的屬性。所以從這個角度來看，優秀房地產專註產品白皮書，這是一個很好的趨勢。二則好房子的動力不足，就在於過去10多年一直是需求大於供給，傻子才做99分的產品，可如今供需逆轉，行業天花板來臨，高地價地王需求產品溢價，消費者可選擇面更多也更挑剔，現在做好產品的時代和動力都來了。從最早深圳萬科《夢想家》，到如今杭州萬科22條軍規，再到旭輝上海發布《還原本真》、《生活的形態》等產品白皮書，以及越來越多房企品牌總監朋友找老潘諮詢產品白皮書的事……顯然產品時代已經慢慢進入加速跑道。

圖註：上海旭輝白皮書，提出好房子=德式精工+日式服務+有溫度的社區

圖註：杭州萬科產品與服務22條主張，提出杭萬對好房子的系統理解

• 比如旭輝一切戶型設計創新，始終堅守人是不變主角，

• 比如旭輝產品關注得房率，更關注居住后的得房感，

• 比如有陽光的房子才是好房子的前提，旭輝社區強調夏至日至少有一半的場地在陰影內，而冬至日一半場地日照時間大於2小時

• 比如杭州萬科強調房子，本質是一種資源。一塊土地是，其中的景觀資源也是，一個房間也是，一整棟社區也是資產，更關鍵的是我們如何看待這些資產？杭萬22條主張，體現的是不辜負一塊有文化的土地，尊重地脈文脈；不浪費業主一平米的空間，窮盡設計；將社區看做業主的資產，好好養起來，在外部二手房市場不斷增值，同時，針對社區優質資源，尊重居住的平等，放棄做樓王……這一切的一切，體現的是杭萬對資源的尊重，尊重和尊重

……

好戶型，是開發商，消費者共同的追求，今天老潘推薦從兩個視角來看好戶型。第一從功能角度即動靜分區，乾濕分區，公私分區、動線合理，通透良好，合理尺度感等來分析，第二從建築設計角度來分析，即從外部環境、朝向、通風，綠化和室內戶型門廳、廚房等的分析。

首先要談的是，外部的考量永遠在第一位。無論內部空間怎麼改造，牆上貼金還是掛銀，大部分外部的特徵都很難以個人的能力去改變。

1.1 大環境考量（地段）

選房三要點「地段，地段，地段」已經是老生常談了。住宅是要長久的事情，不能簡單拋開外部環境只談平面圖。再完美的戶型建在垃圾處理廠邊上也是大打折扣。對周圍環境和未來的城市規劃上盡量要多了解。

同樣的，只是孤立的考慮朝向也沒有什麼意義。和周圍建築的關係還有前後距離都會影響採光。下圖中的四個朝向正南的房型， A 只有下午有陽光，B 只有上午有，C 只有中午很短的時間有陽光，D 幾乎沒有直射陽光。

理論上來說，朝正南接受光照時間最長，同時入射角度最佳，光線強烈的中午入射角度高，相對溫和的早晨和傍晚，入射角度低。完美。可是最強烈的陽光下的陰影最深。有朝南，就有朝北的。沒人喜歡完全沒有光線照進來的房間。

通風上面，單面開窗不是不可以，但是貫通通風佔壓倒性優勢。以德國標準，一般來講，卧室和客廳的建議換氣速率應該達到 0.7 每小時。也就是說差不多 3 個小時整個房間的空氣要完全換兩遍。衛生間是 3.0 每小時，廚房是 20.0 每小時。單面開窗的情況下，換氣速率只能達到 10.0 每小時左右。貫通通風 45.0 每小時。

也就是說，不藉助其他工具，單面開窗甚至不能滿足廚房的換氣需要。（這是德國參考數據，中式廚房可能要求更高） 新風技術，機械換氣或者簡單的排油煙機可以改變這個狀況，但是仍然無法改變單面開窗天然的弱勢。

不要看到平面圖很多綠色就覺的綠化會很好。請仔細區分草地，灌木和樹。作用不一樣。

1.3 恰到好處的外表皮

一般來說外表皮多，開窗的可能性就多，房間的光線和通風就會越好。但是外牆越多，保溫隔熱的壓力就越大。下圖中網格是 3x3 米，A 和 B 面積一樣，A 的外牆 18 米，B 的有 30 米，哪個房型冬天更冷夏天更熱呢？

另外 B 房型中還有 4 個圓圈標註的外牆角。那裡是所謂的結構性熱橋。尤其是北方的冬天，內外溫差大，角落的溫度總是低一些。低溫空氣的含水量低，空氣中的水會析出，牆角容易潮濕，甚至發霉。下圖中顏色越紅，溫度越高。

比如落地窗，雖然可能明亮一點，可是少了窗前放置書桌或者矮櫃的空間，小戶型里尤其浪費。還比如角窗，空間上的金角銀邊被窗子佔了不說，那個角落真的是冬冷夏熱。

還有外飄窗，加大了進深，減少了光線入射，同時飄窗的邊框也是典型的熱橋，是熱量流失的點，也因此容易返潮，甚至發霉。當然，窗子密封性能不好的發霉狀況出現不多，就是冷一點。

在這裡推廣一下德國的內開內倒窗。國內曾經常見的外開窗聽說在高層上已經不能使用，常見的還是推拉窗。可是其實在密封，防水，保溫，隔音和開幅上面內開內倒窗都有更大的優勢。

1.5 恰到好處的陽台

有陽台當然很好，可是陽台的進深越大，客廳就越暗。也就是說，極端情況下，如果南面全是陽台，那麼房間里就完全不會有直射光線。這其實是值得考慮一下的問題。

下圖中的兩種陽台，A 的室內光線更豐富。

房高不能太低 ，一般房間的大小，裝修完地面和頂之後，房高應該高於 2.50 米。躍層在空間上很爽快，但是由於熱空氣往上走，尤其在北方會在保溫上有一點吃力。

內部房間安排考量

門廳的必要性

門廳是室內和室外的過度，是一直被比較忽視的空間。從 friends 就開始的美劇裡面那種一開門就是帶開放廚房的客廳更是深入人心。

我個人覺得門廳很重要。能保持空間上的適度分割和過度，也是能維持整潔的一個重要原因。讓房間容易保持整潔其實也是建築師的任務之一，並不只是需要斷舍離那種在個人信仰方面的升華。

更不要說在視覺上面對裡面的私人空間隱私的保護。還有冬天溫暖的室內溫度也不會和樓道裡面的較低溫度毫無阻攔的進行熱交換。

總之，門廳值得多想想。

房間開門和開窗的位置

門和窗的位置是能看出來設計是否用心的地方。開門的地方決定了動線的走向。下圖中 A 的動線比 B 要合理，所以 A 中可以在右上角再方一把椅子，B 中的左邊角落是動線，不好擺放。手繪示意圖，請不要深究比例。

下面 A 裡面就不能像在 B 裡面那樣擺放柜子。這只是門的位置移動了 65 公分的區別。

廁所是否開窗？

廁所真的需要自然光么？其實不是必須的。

大家都喜歡有自然光的廁所，我也是。但是廁所的幾大功能，方便，洗浴甚至洗衣，都對自然光沒有需求。廁所要保證的是比較高的恆定溫度，德國建議是 26 度，還有比較高的通風速率。這樣才能夠避免潮濕和黴菌帶來的危害。

所以，不要看到沒有明衛就一棒打死，尤其是小戶型寸土必爭的情況下。這個要求真的不是必要條件。

開放式廚房？

到底開放式廚房適不適合，我覺得這個已經是在建築層面沒法討論清楚的問題了。但是，如果只是單純的因為炒菜油煙太大而放棄開放式廚房，總覺得有點可惜。所以我想多說幾句。

在德國的新建住宅里，開放式廚房的確已經快成為默認設定了，這和住宅理念的發展有關，並不只是單純的西式和中式的區別。以前的貴族，可能連廚房什麼樣子都不知道。後來在包豪斯時期開始的去階級主義，功能主義背景下才有了現代廚房的雛形法蘭克福廚房（Frankfurt kitchen）。當時的廚房還是完全獨立的房間。後來慢慢的，廚房才開始開放，加進來了展示，交流的功能。

對我來說，和傳統的吃飯時間的對話相比，在開放式廚房裡，交流和互動從準備食材的時候就開始了。所以一個簡單的辦法就是，從能不能更好的交流來判斷廚房要多開放。

下圖 A 和 B，其實沒有很大的區別，B 的開放，可能更多的是開放了油煙，而且從外面能直接看到所有打開的櫃門。廚房要一直保持很整潔，否則一覽無餘的被看到。

C 和 D 把工作台和爐灶從傳統的靠牆移到了房間裡面，展示和交流效果大為改善，並且廚房有一個半開放的區域，不是所有的柜子會打開門的時候就完全展示出來。這種是效果更好的開放廚房。

可以看得出來，理想的開放式廚房，對空間上的要求也相對大一些。並不是所有的房型都適合。

對於油煙的問題，可以通過餐廳和客廳的適當隔離來控制。這樣，既不會又狹小的廚房，也不會有油膩的沙發。又回到開始那點了，只是單純因為油煙太大而放棄，真的有點可惜。

隔音不能忽略

隔音問題不僅僅是鄰居之間矛盾的主因，家庭內部也不能忽略。

客廳的電視聲也可能會吵到隔壁，緊挨著電視牆或者音響的那面牆如果恰好只是石膏板隔牆，緊挨著這面牆睡覺也不是最佳選擇。

無障礙住宅

隨著人口老齡化問題越來越嚴重，無障礙住宅其實是很多人都要考慮到的問題。

內容很多，簡單說說：除了垂直方向上的電梯，沒有台階和門檻，還要保證所有的動線里有直徑 1.50 米的輪椅轉身空間。

門應該大於輪椅的寬度，一般要 90 厘米以上。

廁所的門要朝外開，可以避免暈倒的時候門被擋住無法打開的情況……

雖然對很多人來說這些可能不是當下最重要的，可是一個通過簡單改變就可以改造成無障礙住宅的房型，應該是未來的一個發展方向。

零零散散寫了很多，但是到最後也沒有一個完整的平面圖，其實每個人都有不一樣的那種的適合平面圖。

我希望的，只是能提供一些供考量和判斷的觀點。只有通過自己的考量才能找到最適合的那一個。

下篇：從功能角度看好戶型

這是由明源地產研究院從功能角度風險的好戶型設計。首先講得是戶型方正好，但開間、進深帶來的方正到底多少比例為好了？習慣上，我們把房間的主採光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進深。住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介於1:1.5之間較好。

進深過大，開間過小，會影響戶型採光通風，房間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利於房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到採光通風與保溫兩者間的平衡。一個好的戶型，除了戶型方正外，還有其他一些原則，主要有以下六點。

動區：客廳、餐廳、廚房、次衛等。

靜區：卧室、書房、主衛等。

動區是人們活動較為頻繁的區域，應該靠近入戶門設置，尤其是廚房；而靜區主要供居住者休息，相對比較安靜，應當盡量布置在戶型內側。

動靜分區合理戶型（卧室布置在戶型深側，距離入戶門較遠）

動靜分區不合理戶型（次卧距離入戶門較近，客廳活動對次卧影響較大）

乾濕分區是指廚房、衛生間這兩個濕氣較重且較容易產生臟污的房間應與精心裝修的怕水怕髒的卧室等盡量分離。

目前市面上的大部分戶型還是考慮到了乾濕分區，廚房一般也是設置在入戶門最近的位置，但仍有少量災難級戶型，戶型完全沒有考慮廚房應當如何合理布置。

戶型具有私密性的要求，能夠適當保護居住者隱私。

戶型的私密性主要需做到兩點：

• 首先在入戶門外向戶型內望去時，玄關處應當有所遮擋，避免站在門外就能對屋內一覽無餘；

• 其次是戶型內部客廳、餐廳等公共活動空間與卧室等較為私密的空間有視覺上的遮擋，避免在公共區間就能對私密空間一覽無餘，做到一定程度的「公私分區」。

公私分區較好戶型（參見前面講開間和進深的戶型）

公私分區較差戶型（卧室門直接開在客廳牆壁上，客廳內可看見卧室大部分）

通透性主要是指戶型的通風和採光性能。要保證戶型具有良好的通透性能，

• 首先要求戶型要有良好的進深開間比，即戶型比較方正；

• 其次戶型最好有兩面可以採光和通風，相對兩面採光通風最佳。

通透性最佳——對側採光通風

通透性次佳——相鄰側採光通風

通透性不佳——單面採光通風

動線是指人們在戶內活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現順利轉換。戶型的設計影響到動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質。好的動線能夠提升小戶型利用率，而差的動線會使大戶型變得「大而無當」，浪費空間。戶內主要動線有三類，分別是

• 居住動線、

• 家務動線、

• 來客動線。

動線良好（從入戶門進客廳、卧室、廚房的三條條線不會交叉）

動線較差戶型（進廚房要穿過客廳，進主卧要穿過客廳，客廳都成公共走廊了，另外廚房布置在戶型深區，衛生間距離主卧和次卧都很遠，且正對大門，該戶型堪稱災難級）

地價越來越高，房價越來越高，低價的小戶型日益受到購房者的親睞：究竟多大的空間尺寸能夠滿足人們生活的最低限度？

戶型不能過小，那是不是越大越好呢？不是的，卧室、客廳等超過了一定空間尺度反而會造成空曠感，降低居住者的舒適度。說幾個主要的尺寸：

• 客廳開間不宜小於3.6米。

• 主卧一般採用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等幾個尺寸，最小不得小於3.0×3.3。

• 次卧一般採用3.0×3.3、3.3×3.6。

• 另外風水角度入戶門進來不要是個大走廊，或者正對廁所門。廁所門也不宜正對卧室門。

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