來吧，帶你認清贈送面積的真相

如果開發商真的有心讓利，直接降低房價就行了，何必拐著彎兒「贈送面積」呢，來吧，小編帶你認清真相。

一、開發商「贈送」的面積有風險嗎？

1、有部分「贈送面積」本身就是不能計入房屋的銷售面積之內的，是不能計價銷售的。按照國家有關規定，陽台、露台、飄窗等這些地方本身就只能算半面積或不算面積，這部分面積本來就不應當計入建築面積，應屬購房人所有。

2、「贈送面積」不屬於產權面積，又不會簽入合同內，所以購房者還得做個心理準備。「贈送面積」到手后，有些可能是縮了水的；因為沒有寫進合同，沒有與開發商理論的依據，所以得房率的多少，自己應好好計算。

3、「贈送面積」只有使用權，甚至連使用權都不合法，當然不會計入產權，因而也將不受法律保護，在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等時，沒有人會關心你的「實得單價」「得房率」，你的價值觀將被完全顛覆，權益根本得不到保障。對購房者來說，買「贈送面積」還存在一定的的風險。

根據法規，立面是所有住戶共有，即使要更改，也須得到管理部門的審批。所以交房以後能否把「贈送面積」變成房間，有很多的不確定因素，缺乏法律的保障，說不好到時就變成違章建築了。

同時專家還指出，「贈送面積」沒有計入產權，嚴格來說屬於公共空間。按相關規定，如果把公共空間封起來就是搭建違章建築，到時城管部門要求拆除違章建築，就會損害到購房者的利益。所謂「贈送面積」，前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產權。由於開發商所「贈送」的面積是不計入容積率的，部分贈送面積甚至是涉嫌違法和侵權的面積，其贈送行為均屬無效。即便其能通過「偷面積」達到「贈送面積」的目的，但因為開發商在售房時便已經將贈送面積的成本攤到了房價中，「贈送」仍舊是有名無實，故涉嫌違法虛假宣傳。

通常而言，購房者在買房時，入戶花園、陽台、露台、閣樓、挑高設計的加隔層、飄窗等都算贈送面積，只是有的是贈送，有的則屬於半贈送。具體來說，入戶花園以及沒有封頂的陽台算一半面積，閣樓、地下室、飄窗不滿2．1米不算面積，凸窗不落地的不算面積，露台是完全贈送的。

以上這些是有法律規定的，也就是說，這些本來就是完全或者部分屬於購房者的，只不過在開發商口中變成了開發商對購房者的贈與。

然而，新版《建築工程建築面積計算規範》實施，其中許多規定壓縮了樓盤設計中贈送面積的空間，包括大飄窗不再贈送，而是要算一半的面積；凹陽台算全面積、凸陽台算一半面積；地下室、夾層結構層高大於2．2米算全面積，小於2．2米算一半面積。另外還有一部分贈送面積則是在違規基礎上的贈送，比如有的是鑽了建築面積計算方法的孔子，減少套內面積，這樣開發商既可以少繳稅費，還可以把面積贈給購房者；有的對部分特定購房者所贈送的面積實際上是業主共有的；還有的贈送面積是開發商擅自變更規劃設計違法搭建的。但是新版《建築工程建築面積計算規範》GBT50353－2013（以下簡稱新《規範》）的實施，舊的新版《建築工程建築面積計算規範》GBT50353－2005也隨之廢止。未來開發商可以「贈送的面積」也越來越小了。

二、贈送面積注意事項有哪些？

注意事項一：陽台、入戶花園不再是免費午餐

舊規曾規定凡房屋結構範圍內標註陽台、空中花園、入戶花園等建築空間，均按陽台計算建築面積，即按投影面積計算二分之一面積。而新規規定，凸陽台其結構底板水平投影面積計算二分之一面積，凹陽台其結構外圍水平面積計算全面積。這就意味著，在主體結構內的陽台將全部計算入建築面積，買房送一半陽台的優惠不在有。

注意事項二：大飄窗不再贈送，要算一半面積

舊規曾規定只要「建築飄窗突出外牆結構邊線不大於0．6米、高度（含上下結構厚度）小於2．2米且窗檯面抬高0．3米以上的」就可以不計算建築面積。新規規定，凸（飄）窗凈高大於2．1米、窗檯與室內樓地高差不大於0．45米的，按其圍護結構外圍水平計算二分之一面積。這就意味著那些以前不納入建築面積計算的飄窗，以後都要算一半面積了。

注意事項三：地下室不再免費送

新規規定，地下室（半地下室）結構層高≥2．2米的計算全面積，≤2．2米的計算二分之一面積。按其結構外圍水平面積計算。

注意事項四：夾層面積更明確

熱推的「中空複式」戶型有了更嚴格的規範，建築物內設有局部樓層時，對於局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的按其結構底板水平面積計算。局部樓層結構層高大於等於2．2米的計算全面積，小於等於2．2米的計算二分之一面積。