部分房企降低自身負債率 房企負債將分化加劇

萬達、融創等房企正在通過多種方式降低負債率。圖為7月19日萬達、融創、富力合作發布會現場。 浦峰 攝

在的企業界，房地產企業一直有著高負債的傳統。在最近10年行業的爆髮式增長之下，高負債、高周轉的運作模式一直是許多房企做大規模、開疆拓土的不二法門，然而這一現象在今年以來卻出現了變化。尤其是近期，部分房企先後表達了降低企業負債率的意願。而與此同時，還有大量房企卻仍然走在規模化擴張的路上。

去降派

規模化企業在降負債

高負債、高周轉、高增長一直是近些年來房企的擴張邏輯。不過記者也注意到，近期，一些龍頭企業進行了有關「降負債」的明確表態。在「降負債」方面動作最大的就是融創和萬達了。

上月，萬達將13個文旅項目和77個酒店項目以637億元的價格甩賣給了融創和富力。對此，萬達集團董事長王健林表示，「此次交易完成後，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。」

而作為房企裡面大規模舉債擴張的典型，融創最近幾年的高速擴張與其居高不下的負債率一直密不可分。

不過，7月25日，融創也發布公告稱，公司將通過先舊后新的方式，擬以18.33港元/股配售2.2億股，計劃募集資金約40.3億港元，摺合5.2億美元以補充資金。兩天後，融創控股有限公司董事長孫宏斌也發微博 表示：「近期我們會停緩發展，加速去化，降低負債率，確保健康安全。我們堅信，企業層面的去庫存去槓桿和金融業的穩定發展，經濟將迎來理性繁榮。」

除此之外，如綠地、世茂等企業，也通過定增、資產證券化、降低融資成本、優化負債結構、資產證券化等手段來降低資產負債率。不過，上述房企目前已公布的財報暫時還沒有體現出負債率下降的趨勢。

對此，房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰分析，目前正在積極主動「去降」的企業大多是已經階段性達成了規模化擴張的。尤其是經過了上一階段的高負債帶來的高增長之後，資金鏈出現了一定壓力的企業。「比如融創，儘管孫宏斌在業內公認的擁有極強的融資能力和銷售能力，但是經過了上半年幾次大規模收購之後，在政策趨緊的背景下，也會選擇放緩發展步伐，通過降負債來規避風險，並且完成對其併購成果的消化。」陳雲峰表示。

探因

融資趨緊倒逼開發商賣樓

在金融行業去槓桿的影響之下，房地產企業的融資環境已經不如前幾年那樣樂觀，融資的渠道也正在逐步收縮。作為一個對於融資依賴程度較高的行業，企業融資收緊對於開發商，尤其是中小開發商來說無疑也是一個利空消息。

根據中房研究院第二季報告顯示：6月末，人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元，同比增長24.2%；地產開發貸款餘額1.36萬億元，同比下降17.9%。可見金融機構正在收緊通往土地市場的貸款閘門，目的是減少開發企業的融資規模，降低土地競拍價格。

上述報告還指出，上半年，房地產自籌資金下降了2.3%。由於IPO、土地競拍貸款、企業債、信託等「創新」融資渠道要進行合規審查，基本被叫停，企業自籌資金出現負增長，因此也倒逼開發企業加速賣樓，通過其他資金中的預收款、定金等回籠資金，維持現金流安全。

在2017融創股東會上，融創執行董事汪孟德也坦言，「今年整個地產行業（融資成本）會上升。對融創而言，今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。」

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，從公司降低負債規模等內容來看，說明投資者對於地產金融背後的風險是有足夠的警惕和擔心的。尤其是近期部分地產企業收購其他一些不良資產以後，所引起的投資是否過於激烈等，都容易引起大家對負債等指標的關注，尤其是類似現金流方面的問題。另外很大的動作在於商業銀行等金融機構採取了自查的模式，這也會引起地產業務相關金融融資方面的收緊。

市場限購致資金流動性緊張

不過，對房企來說，從市場回籠資金這一手段也因為政策原因，受到了較大的制約。

有業內人士指出，一般來說，房企不會因為要去硬性地降低負債率，而犧牲公司已經成熟的發展空間。因此，目前市場上一些房企降負債的動作，除了調整自身資產結構之外，也有一定外部因素的影響。其中一個很大的因素就是今年上半年以來在全國範圍內的限購政策。

「目前很多高周轉戰略的房企都需要依靠項目的快進快出，來實現資金周轉以及債務償還。」克而瑞機構分析師崔秀程表示，從目前的整個市場來講，房企普遍面臨著資金面趨緊的局面。「今年以來，執行高周轉戰略的房企所青睞的一二線城市幾乎都面臨著雙限的強調控，市場預期和走向因此改變，並且將持續一段時間。來自市場和監管的壓力，都讓房企不得不降低負債水平。」

CREIS中指數據顯示，2017年上半年一二線城市樓市成交量均同比回落，一線城市成交面積同比下降了34%，二線代表城市成交面積下降了21%。而中房研究院統計數據也顯示，在其所監測的40個重點城市中，有13個城市的銷售面積下滑，集中在一線及二線城市，其中上海以40.6%跌幅居榜首，此外北京、蘇州、合肥的跌幅也超過30%；廣州、南京、濟南、杭州、長沙、廈門、深圳等城市的跌幅則在3%-13%之間。

沖千億企業負債率上升

在一些企業進行「去降」的同時，還有大量的房企仍走在規模化擴張的路上。根據統計機構Wind數據顯示，截至今年一季度末，申萬一級行業里的129家上市房企里，有101家的資產負債率超過50%，其中61家超過70%。

而這其中，不乏一些房企在今年提出了要衝擊千億甚至2000億元銷售金額的目標。比如佳兆業表示要在兩到三年內實現千億目標，2016年銷售額487億元左右的陽光城也在今年提出了衝擊千億的口號。

根據上述企業已經公布的財報數據，佳兆業的負債率在2016年底達86.1%，較去年年中增長了近3個百分點。而陽光城的負債率則從2015年底的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。

值得注意的是，這些口號喊得很響亮的企業，是有著一定共同點的。那就是目前它們大多保持著300億-500億元的銷售規模，而且無一例外，都是走在高速擴張的路上。就連一些目標沒有這麼激進的企業，其負債率也在增長，比如新城控股2017年的銷售目標為850億元，但是其負債率也從2016年一季度的82.78%增長到85.69%。

事實上，在的房地產行業，對這些中型企業來說，要在幾年之內將自身的規模翻番，免不了需要大舉拿地擴張。而在全國土地市場熱度居高不下，地價高企的背景之下，對於房企的資金壓力也是較大的。因此高負債、高周轉的操作模式就成為其擴張的必要手段。

新城地產副總裁歐陽捷分析指出：「事實上，只要現金流能夠保證，那麼負債率的問題就不是很大。在房企規模化的路上，用高負債進行融資周轉，是一種常見的手段。」

而一位上市房企財務負責人表示，「看房企負債率其實也不能單看數據，還需要關注負債結構。如果短期債比較多，說明房企的融資能力不足，無法拿到低成本的融資。就對流動性的要求比較大，需要周轉率較高。這對於資金鏈的壓力和回款的要求就會比較大。」

分析

規模化是一柄雙刃劍

在不少房地產從業者看來，在如今的房地產市場上，競爭愈發激烈，對中小房企來說，發展的空間已經越來越小。而在這種大環境下，規模化雖然具有一定的風險，但卻是一個出路。

事實上，2013年，當碧桂園以123%的爆髮式增長，成為行業黑馬躍升到千億房企俱樂部的時候，不少房企就已經注意到了規模化所帶來的好處。並且在行業內部，也有很多企業在模仿碧桂園的規模化之路。

不過也有業內人士表示，規模化具有一定的風險，因此在實際執行的時候，如何有質量增長，如何做到規模、利潤、質量和槓桿間的面面平衡是一個涉及廣泛的課題。

「企業的發展是跑馬拉松，不是短距離的衝刺。」凱德首席企業服務官、華北區域總經理陳培進表示，「我們在做規模化的同時還必須考慮能力的平衡，比起盲目拿地，我們更重視戰略性布局。」

而陳雲峰則明確表示，「現在的房地產市場已經進入到了資源整合的階段。沒有做出規模的企業，就意味著拿不到融資、很難取得土地，那麼在這一過程中，也會逐漸地被市場所淘汰掉。」

陳雲峰認為，「規模化也是一柄雙刃劍，尤其房地產市場是受到政策性風險影響較大的市場。如果企業在資金鏈壓力較大的背景之下舉債擴張，那麼一旦出現風險資金鏈斷裂，很可能這些處於擴張期的房企也會死在規模化的路上。」