如何選一個好物管？看看先行者的做法

羊城派上周推出的物業管理專題引起了不少市民的關注。不少小區業主紛紛通過羊城晚報報料平台、羊城派APP等全媒體埠上「吐槽」小區物業的那些事。

有業主坦言，物管新舊更換本是無奈之舉，若非舊物管服務「不爭氣」，誰也不想如此「折騰」。不過讓業主們擔心的是，花了大量時間精力把舊物管請出小區后，又如何確保請回來了的新物管不會越做越差？為此，記者近日走訪一些已經更換了物管的小區，看看他們的做法。

探索一：維持管理費不變，用公共收益對物管成本進行補貼

今年元旦，海珠區中順領御公館小區舉行了一場別開生面的「百家宴」，數百位居民齊聚一堂，光是宴會桌就擺了60多桌，把小區樓下圍得滿滿當當。原來，這是該小區業委會拿出小區公共收益的一部分請小區全體業主吃的一頓飯。

中順領御公館小區將舊物管辦公室改成撞球室

在業委會成員看來，設宴一方面是希望增加業主之間的交流，另一方面也是希望能以此證明，從舊物管那裡接管回來的小區公共收益未來將全部用在業主身上。

2015年9月，因不滿舊物管的服務質量，業委會在將舊物管請出小區后，重新選聘了新物管對小區進行管理。「在移交前，整個小區非常破爛、公共收益不透明……」小區業委會成員李先生向記者坦言，新物管進入小區，業委會與物管合作，運用小區公共收益，對小區大堂、地板甚至綠化等等公共設施進行重新翻修，原來舊物管辦公的場地也改造成了乒乓球室，供業主娛樂休閑之用。

在羊城派物管專題推出后，有市民也提出疑惑，物管企業靠收管理費盈利，如果舊物管無法在一個小區提供讓業主滿意的服務，那麼如果不把管理費調高，新物管是否做著做著就會「虎頭蛇尾」？

對此，中順領御公館業委會成員李先生坦言，上調物業費，小區業主們在心理上其實不太願意接受，所以他們的做法是維持原來物管費收費標準不變，用小區的公共收益對新物管進行補貼，從而保證小區的物業服務質量。

中順領御公館小區將舊物管辦公室改成乒乓球室

不過記者留意到，儘管與新物管已經磨合了近兩年時間，但中順領御公館在新舊物業交接的過程中依然存在司法糾紛。

根據一份法院判決顯示，該小區業委會此前作出的不同意與前期物業續約以及通過授權業委會代表業主大會選新物管等決議，因未能經專有部分佔建築總面積過半數的業主同意而被撤銷。目前業委會已向最高人民法院進行申訴。

探索二：定期對物管進行考核，做得好將直接獎勵到個人

被譽為「新舊物業」交接典範的天河區半山雍景小區已經更換物管有兩年多的時間。該小區業委會主任肖先生向記者表示，這兩年以來，小區發生了很多的變化，小區水泵、攝像頭重新進行了更換，綠化也進行了改造。

「（業主）絕對沒有意見是假的，但看到小區翻天覆地的變化，業主們總體上還是非常滿意的。」肖先生坦言，目前他們也正打算建議業主與新物管繼續續約。不過肖先生表示，小區的物業管理服務思路未來或許會有調整。他說，這兩年以來，新物管實行的是包干制，所謂包干制，就是指由業主向物管支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。在實施過程中，業主也發現一些問題，例如業主希望某些物業崗位的服務質量可以進一步提升，但迫於物管的成本壓力而很難做出調整。

「物管公司講求利潤，這個我們很理解。」肖先生坦言，為了讓物管能進一步提升服務質量，接下來他們考慮引入酬金制，在公共收益中提取部分作為物管的酬金，其餘的部分則全部用於小區服務建設，「這相當於所有業主湊錢請一個管家，想管理好一點就給多一點錢。」另外，為了進一步刺激物管的積極性，業委會還考慮引入激勵機制，每個月業主將定期考核物業服務工作，如果達到標準，將對物業項目經理進行直接獎勵。

專家：物管公司服務需量化

有從事物管行業的業內人士坦言，物業服務並不像普通的產品，能夠很精確的量化。所以業主在選聘新物管時，要有「一分錢一分貨」的意識。

廣東省華南和諧社區發展中心主任周活寧則坦言，公眾對物業服務標準認知確實存在偏差，這一方面是業主對物管行業不了解，另一方面其實也是很多物管公司自己並沒有嚴格執行量化標準。他表示，其實物管行業自己本身是有一套服務標準，但在實際操作中一部分物業管理公司並未能嚴格執行，例如一天清潔多少次？一天要巡邏多少次？一些物管公司並沒有執行到位，更缺乏監督。他表示，要讓業主明白「一分錢一分貨」的道理，物管公司更應制定好標準，並嚴格執行，只有品牌打響了，才能讓業主信服。

如何選一個好物管？聽物管專家教路

如何才能選聘到一個好物管？廣州市物業管理協會新聞發言人謝凱在接受記者採訪時表示，廣州市物業管理協會一直倡導市場競爭，因為對於物業管理行業而言，有競爭才有發展，才會有成長。他表示，小區業主如果要選聘新物管，以下幾點需要注意：

1.面試物管公司不要只看PPT

在招標的過程中，很多物業公司會帶著精美的PPT來，這些都是精心準備的，只能作為參考。業委會需要考察的是物管公司不經意間做出來的表現。

2.多考察多走訪

對前來投標的物業管理公司要多考察，首先要對方提出4-5個目前在管的項目，然後業委會在不通知的情況下進行摸查。摸查最好集中在以下四個時段：上班期間、下班期間、晚上、節假日。

3.同類項目才有可比性

業主在考察時一定要注意可比性，如果心理價位是每月1塊錢管理費的標準，就不要去考察3、4塊錢管理費的項目。

4.小區比較大的業委會建議向物管公司指定項目經理

在物管市場里，除了公司是品牌之外，個人其實也逐漸形成品牌。業主在考察中，如果覺得哪個小區的項目經理特別適合的，可以在招投標答疑的過程中向甲方要求指定項目經理進行管理。

5.選聘物管過程中，業委會要擺好自己的角色。

業委會是代表全體業主行使權利的機構，要真正服務業主。小區每個業主的利益訴求不一樣，認知度也不同，很多小區往往在選聘新物管時最容易出現分歧甚至演變成衝突，所以業委會做決定前一定要充分聽取絕大部分業主的意見。 （更多新聞資訊，請關注羊城派 pai.ycwb.com）

來源｜羊城派