代建藍海萬億蛋糕 綠城管理如何搶佔高地？

面對著這片萬億級的藍海市場，綠城管理無疑是走在最前面的標杆型企業。

觀點地產網 「房地產未來的大趨勢就是金融屬性會單獨顯現出來，以後一些專業的金融機構會變成真正的大地主，但這些專業的金融機構不會變成開發商。」

綠城管理總經理李軍簡單的一句概括，道出了房地產行業正在往輕資產方向轉型的趨勢。

事實上，這些年來平安、安邦、生命人壽等「大金主」在土地市場上大手筆買地，或者在資本市場上強勢入股房地產公司的現象，也在不斷印證著李軍的觀點。

一直以來，房地產都被視為重資產行業。如今，金融機構的涉足把重資產部分轉移，而傳統的開發商則逐步向輕資產道路邁進。這時，不參與投資，僅負責開發、運營、營銷、服務的代建市場開始興起。

目前，這個被視為萬億級的藍海市場吸引著越來越多的房企進入，包括綠城管理、萬科、朗詩、建業、濱江……

代建行業的春天

從最初的政府代建算起，房地產代建在國內已經有一定的發展歷史，直到最近幾年，在拿地資金有限，調控風險依舊的現狀下，房地產行業開始往輕資產轉型，代建進入快速發展階段，迎來了生命中的春天。

根據《房地產代建行業發展藍皮書》最新數據顯示，2016年房地產代建的銷售額達932億元，單個企業的平均代建銷售額為49億元。

《藍皮書》預計，2017-2020年，各類房地產房屋需求面積將超70億平方米，其中商品房約46億平方米，非市場化住宅需求約24億平方米，商辦物業需求1億平方米。

若根據2010-2016年房地產代建累計合約總建面的複合增長率19.8%，房地產代建累計合約總建面占房地產累計需求總建面的比例2.7%來估算，2017-2020年代建市場規模總量將超過1.7億平方米。

與此同時，有分析人士指出，代建將成為一個萬億級規模的藍海市場。

「最近幾年出讓的土地，還有接近12萬億左右的可售金額沒有被開發，這些地已經拿了，但是沒有開發出來，因為很多拿地方不專業，或者在資金方面、能力方面存在不足。」

這時候，具備開發運營能力以及品牌優勢的開發商變成了「大紅人」，換句話說，代建的需求變得越來越大。

綠城管理的地位

面對著這片萬億級的藍海市場，綠城管理無疑是走在最前面的標杆型企業。

早在2010年，綠城已經開始涉足代建業務；五年之後，為更好地應對市場變化，綠城將代建業務單獨剝離出來，以代建、品牌輸出為核心的綠城管理應運而生，於2015年9月23日正式掛牌成立。

之後，綠城管理逐漸壯大。2016年底成功整合藍城之後，綠城管理的規模躍居行業第一。最新數據顯示，綠城管理在管項目達172個，包括98個商業代建，66個政府代建，8個管理諮詢項目，項目規模超5000萬平方米。

2016年，綠城管理錄得181億銷售額，成為綠城邁入千億俱樂部的重要推手。而且，在國內房地產代建932億銷售總額中，綠城管理佔比達19.42%，遠超單個企業平均49億的代建銷售額。

在《房地產代建行業發展藍皮書》選定的十九家代表企業中，2010-2016年，這十九家代表企業代建項目的累計合約總建面11153萬平方米，其中綠城管理累計合約總建面達5068萬平方米，市場份額佔比達45.4%。

而且，這種領先優勢還將持續。李軍在接受觀點地產新媒體採訪時指出，從目前情況來看，在代建這個細分領域裡，3到5年內不大可能有人追得上綠城管理。

在市場份額遙遙領先的同時，綠城管理還在不斷建立自己的行業壁壘，搶佔行業高地。

「雖然很多開發商都聲稱自己可以做代建，但我們之間的定位是不一樣的，我們會聚焦更高層面的代建4.0業務模塊。」

李軍稱，綠城代建4.0將是一個上下游產業鏈的聯動，這與過去做代建時僅考慮從委託方單向收費不同。

「其實更多時候是搭建一個平台，在這個過程中，綠城管理跟所有參與者都是共贏關係，同時又是相互收費的關係。這樣，在市場好的時候大家共同發展，市場不好的時候，可以抱團取暖。」

李軍同時指出，推動代建4.0版本的成型，綠城管理也有自身的訴求，因為這個標準一旦定好之後，代建的門檻就會設好，這個行業壁壘也會形成，屆時代建將不再是簡單的誰都可以玩的領域。