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香港的高房價和學區房教會我們的事

香港的高房價和學區房教會我們的事

前 言

出差泉州、福州歸來,看了8個項目,尤其是其中兩個,讓我很是震撼,震驚,溜進其中一個在建工地呆了整整一上午,我盡量早點整理出來值得學習的部分。沒有加我微信的可以加我微信,朋友圈更新的會及時一些。

整個清明假期的關注點全在雄安新城,出了N多段子,去了N多炒房客,這就是可悲的現狀。

今天給大家分享一下香港的高房價和學區房問題,香港老百姓是怎麼面對的。前段一個在全港收入最低的片區新盤均價卻高達每平方米23-28萬港元,港人是如何忍受的?學區房為什麼不像我們這樣呢?我們的政府的樓市政策都香港模式、新加坡模式、美國模式等都在學,最後會堅持怎麼的模式?

全香港2016年的家庭月收入中位數為2.5萬港元,新盤均價卻紛紛在每平方米20萬港元以上。對於房價長期居於全球前列的香港,這樣的嚴峻反差已經持續多年,香港人是如何忍受高房價,至今還沒有陷入恐慌的呢?

今年以來,北京等不少城市房地產市場進入「高燒」狀態,各地樓市調控不斷升級。說起跟內地一起「燒」得厲害的,當然不能漏掉香港樓市。

雖然與香港利率攸關的美國在三個月內兩度加息,但樓市不但沒有受到衝擊,反而繼續刷新高度。財政司長陳茂波近期在自己的博客上撰文,感嘆今年一月香港樓價已經比97年高峰超過80%,而且還有繼續上升跡象,暗示要考慮推出更多調控措施。

新鴻基地產本月中旬開售的新盤「匯璽」位於全港收入最低,家庭平均月收入僅2萬港元的深水埗區,新盤均價卻高達每平方米23-28萬港元,依然被市場視為「平價」而哄搶,僅僅兩百餘套單位收到約1.2萬認購,中籤幾率接近1/50。

多年來持續位於全球高房價排行榜前兩位,令房子在港人觀念中一直佔據著極誇張的重要地位。2月底開始在無線電視TVB播放的一套真人秀節目《有樓萬事足》,描述不同背景、心態的「港男港女」如何想方設法、扭盡六壬買房,收視持續大熱,其中一位少女談起擇偶要求是「有樓就有高潮」的金句,更成為城中熱話。

根據香港政府的統計數字,全香港2016年的家庭月收入中位數為2.5萬港元。以上文「平價新盤」匯璽來計算,就算不吃不喝也僅夠買約0.1平方米,如果想購買50平方米需要不吃不喝42年。這麼多年來,香港人是為何能夠忍受這樣的超高房價,至今還沒有陷入恐慌呢?

答案其實並不複雜:香港的房價漲跌,與60%的香港人可謂完全無關。目前香港約45%的市民,數代人都居住在資助公共房屋中,每月僅需繳納幾百至最高四千餘港元的租金,就可以一輩子安居樂業。另外還有多於15%的居民已經買下了他們的資助性房屋。購買政府資助性房屋「居者有其屋」的月收入最高限制為5.2萬港元,買這類房子的價格低於市價三成左右,但缺點是不能隨意轉賣。

與外界的理解不同的是,居於「公屋」的並非都是赤貧階層,甚至不一定是低收入家庭。筆者身邊經常有不少畢業不久的大學生,或是新婚夫妻,為了滿足申請公屋的收入門檻而主動「失業」,等到分配公屋后再找工作的例子。一旦獲得分配房屋,即便收入上升也不會被輕易要求搬出,只要收入不超過公屋收入限額的5倍(以兩大兩小四人家庭為例,上限是13.3萬港元)。

因此,在香港真正有購買私營住宅需求,會關心房價漲跌的,至少是月收入4-5萬港元或以上的少部分居民。根據政府統計處截至2016年四季度資料,目前這類家庭全港只有約70萬戶(包括已經購買住宅的),而全港已經購買住宅的家庭則多達122萬個。

香港真正有購房需求的人數是多少?根據多年來不同研究機構的分析,過去10年以來,香港每年的私營房屋需求約為1.8到2萬套之間,也就是每年有買房需求的家庭大約2萬戶,佔全港人口比例不到1%。因此,再高的房價,也並不足以激起全港普遍性的焦慮情緒。

另一方面,香港人買房的難度,其實比外界的估計要小,也不如北上深等城市。

香港730萬人口以本地人為主,最大的移民來源——「單程證」移民大多會計入公屋分配的規劃,買房需求以本地年輕人,尤其是新婚夫婦為絕對主力,即便在沒有高稅率限制的2012年以前,內地來港人士購買住宅比例也從未達到10%。香港區域狹小,交通便利,年輕人婚前大多與父母同住,存出「首付」相對較容易。

美聯物業在今年初的電話訪問顯示,約38%的首次置業年輕人需要父母或者其他家人資助首付,這一比例雖然已經是歷年來最高,但依然低於內地多數城市。而存夠了「首付」之後,香港按揭貸款的月供壓力也並不高。

與北京房貸基準利率4.9%相比,目前香港目前房貸利率各銀行長期穩定在低於2.15%的水平,這意味著600萬港元的新房交掉三成首付后,依照最常用的30年期按揭,每月供款在15000-16000港元左右。由於需要購買住宅的家庭月收入至少在4-5萬港元以上,因此月供的負擔並不算大。

不久前深圳一位「34歲老員工」遭到清退而被迫要賣房的帖子在朋友圈熱傳。此人不得不賣房的關鍵之一是兩套房貸款月供超過3萬元人民幣,而工資月收入只有2萬多,這種情況在香港也是絕不可能發生的。根據香港金管局的規定,在壓力測試下,月供不能超過家庭入息的一半,大部分銀行的壓力測試是現行利率上加上3個百分點,即5.15%。依照這個標準,目前月供大多都低於家庭月收入的40%。

港人普遍將買房叫做「上車」。高房價雖然令人抱怨,但抱怨原因在於讓人錯過「開車」,也就是資產高速增值的機會。這一說法中其實隱藏著一個觀念:買房的群體主要目的是投資,而非自住。

那麼香港的國小生入學又是怎樣的呢?我們看下面的圖

香港的小一入學機制,分為兩個階段:「自行派位」和「統一派位」。

自行派位階段,每所公立國小拿出50%學位面向社會公開招生,家長可以根據子女情況自由選擇,分甲乙兩類,甲類是有兄姐在該校就讀或者父母在該校任職的孩童,必獲錄取。乙類按照積分制,八類,有五類還是與父母兄姐有關,有相同的宗教信仰寫了進來。感覺香港很注重維護孩子與家庭成員之間的緊密關係在學校的維繫,只要孩子有兄姐在該校就讀或父母在該校任職,「必獲錄取」。

不太一樣的是,香港對適齡兒童的規定是翌年9月滿5歲8個月,這個和我們「9月1日之前滿6歲」的規定不一樣。這樣做的好處是,可以讓同年出生的兒童,不管是9月1日之前還是之後出生,都可以在同一年入學。

自行派位之後,是統一派位,這個就不由得家長決定了,但當然還都是「就近入學」的精神。

下面這是很清晰的流程圖:

下面這張圖,香港是以「實際居住地」而不是「擁有產權的房產」來劃分「就近入學」的。「所申報的居住地址須是申請兒童的唯一或主要居所,即日常主要起居生活的地方」。並且租約、稅單、水電煤氣費都可以作為證明文件。

最後這張圖很重要,能看到內地兒童擁有同等權利的報名資格:「居於內地的申請兒童,與其他的申請兒童一樣。如未獲自行分配學位,申請兒童將轉由教育局統一派位,而毋須另行申請。」

我們再來看深圳國小的政策設計,我選用了南山區2016的積分入學制度規則。

(信息整理提供:家家順)

它分為四類:戶籍、住房、計劃生育、社保繳納。

同是就近入學,但整體上說就是:有深圳戶籍,有住房,繳納有社保,符合計生政策,就可以讀到好學校。這裡面,有住房和沒有住房的積分相差最大是35分,有深戶和無深戶的積分相差最大是18分,符合計生政策和不符合者積分相差最大是10分,繳納社保情況積分相差是5分。合計起來,最優者和最差者之間的積分相差最大是69分。內地的大部分城市,和深圳的做法會有不同,但是基本都是以戶籍、房產、計生政策、社保這四大件為核心。

拿香港和深圳這兩者的入學制度比較,有這樣一些不同。

1、香港的小一入學政策設計體現出受教育權是一項公民的基本權利,深圳則更接近條件交換。香港的教育傳達的精神是:讀書是小孩在讀書,那麼政策設計的核心是圍繞著有利於孩童教育本身的便利來的,比如宗教信仰、家庭成員的關係傳承等等,這裡面沒有戶籍、社保、住房情況的要求。簡言之:只要你是香港身份,那麼就當然擁有受教育的權利。內地的則更多是在拼爹拼娘,能不能落戶,能不能買到房,社保有沒有繳納。

2、香港的政策設計更側重於維護教育機會均等,深圳則會滑向事實上的「等級制」。看香港的政策設計,並沒有特別關心家長的財富狀況,也即是說,在孩童的教育上,家長的富有或貧窮不一定必然導致不同的結果。當然,在現實操作中,我們相信不會是這樣,富有者顯然會擁有更多的選擇機會。但是,那不重要,重要的是,這裡面傳達出來的是受教育機會均等的價值觀。但深圳或者北京的政策設計,在結果上會慢慢導致教育的階層化。同樣是「就近入學」,同樣是要求「實際居住地」,

我們都對結果公平的大鍋飯平均主義,正是打破了這個,大部分人才在今天過上了不錯的日子。但是機會均等卻是我們要提倡的,因為它是最接近公平——即便那樣也是不可能實現完美的公平——最不壞的手段。但內地積分入學的政策是在擴大製造機會不均等。

3、落到房產上,香港和深圳這樣的不同的小一學位的政策設計,會對學區房導致不同的結果:香港的政策會減緩學區房價格的上漲(至少不會加劇),而深圳的政策會加劇學位房價格的上漲,進而加重家長們的經濟負擔。因為雙重稀缺資源的捆綁疊加,最終讓學區房的價格成了所有類型房屋中的小鋼炮,一飛衝天,越飛越高。而在香港,當然也一樣有學區房,也一樣有趙薇這樣的明星一擲千金買學區房,但不會像我們這麼誇張。

所以,如果這種學區和房產的捆綁不能脫鉤,那麼,只要大的環境不變,學區房的價格就會只漲不跌。今天看到有觀點說,不要投資學區房了,因為未來可能沒有小孩子讀書了。我認為這是一種天真的想法,即便是將來孩童的數量下降,優質學區房的價格也不會下跌。而學區房的價格也可想而知,可能是漲幅會小一些,但在我們現行的學區制度不改變之前,學區房不可能會變成投資坑。

香港的政策設計當然也並非完美,每年也都有報道,說又查處了多少宗謊報居住地址只為讀個好學校的案例,也都有家長投訴說,為什麼我住在這裡,你要把我的孩子派到那麼遠?而且,香港的學位也是越來越緊張,每年搶學位也是一場大戰。但相對來說,這個遊戲規則的設計,沒有將一部分人拒絕在遊戲之外。這是值得我們借鑒的,我們今天的政策設計,實際上形成的結果是:把一部分窮人拒絕在了遊戲之外。而且,如果說5年前房價還不那麼高,鴻溝還不那麼明顯的話,那麼現在隨著學區房在大城市都高攀到10w+以上,可以說,這個政策設計的負效應在增大,越來越多的窮人被拒絕在了遊戲之外,這是需要正視和警惕的。

也有人會說,大家都是憑能力吃飯,我有錢我就讀好的學校,你沒錢你就努力賺更多的錢,你賺不到更多的錢就只好接受較差的教育,這樣的市場競爭有什麼問題?當然沒有任何問題,自己花錢購買教育,也要比當年全民接受指派的教育好。問題不在於市場,而在於政府,作為公共產品的提供者,政府要採取什麼樣的立場,盡量提供一個相對公平的政策設計,來減緩而不是加劇矛盾。

【本文由「地產觀察V」發布,2017年4月5日】

地產觀察綜合整理,來源:意見領袖(ID:kopleader) 侏羅紀(newjurassic),最後來個福利:

瘋狂的雄安新區:房價一夜翻倍,京津魯牌車停滿售樓處

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