4月17日,泡沫帝國曾對當天發布的一季度經濟數據進行粗略解讀。得出一個很有趣的結論:實現2017年經濟開門紅的主力軍,竟然不再是房地產和基建,而是外需和全球經濟適當回暖。說白了就是進出口的較快增長和RMB貶值利好。
不過,即便如此,房地產的重要性依舊不言而喻。特別是在一些城市,任憑全國性調控升級,樓市依舊堅挺,甚至繼續上揚。
今天,泡沫帝國根據統計局的數據,分析下一季度房價漲幅前十的城市分別是哪些,為什麼是它們,背後又意味著什麼新趨勢?
環比漲幅前十大城市
首先科普一下,新建住宅價格指數,統計局有兩個數據:一個是「70個大中城市新建住宅價格指數」,一個是「70個大中城市新建商品住宅價格指數」。
區別就在於是否有「商品」二字。新建住宅包括商品住宅,也包括各類限價房、還遷房、經適房等保障性住房——這類房產部分在市場交易中,也有價格體現。
但對於大部分桿友或者說公眾來說,買的新房主要是商品住宅。所以,張銀銀在此以商品住宅價格指數作為參照比較。
1、2017年3月新建商品住宅環比漲幅前十大城市
圖1.2017年3月新建商品住宅環比漲幅前十大城市(因為價格指數一樣,實際有12個) 數據來源|統計局 製圖|泡沫帝國·張銀銀
2、2017年3月二手住宅環比漲幅前十大城市
圖2.2017年3月二手住宅環比漲幅前十大城市 數據來源|統計局 製圖|泡沫帝國·張銀銀
同比漲幅前十大城市
1、2017年3月度新建商品住宅同比漲幅前十大城市
圖3.2017年3月新建住宅同比漲幅前十大城市 數據來源|統計局 製圖|泡沫帝國·張銀銀
2、2017年3月二手住宅同比漲幅前十大城市
圖4.2017年3月二手住宅同比漲幅前十大城市 數據來源|統計局 製圖|泡沫帝國·張銀銀
房價環比和同比漲幅前十排名反映房價新趨勢
1、旅遊城市成為炒房新熱點。通過上圖1.2017年3月新建商品住宅環比漲幅前十大城市,泡沫帝國發現,除了廣州、廈門外,清一色的三四線城市。其中海口、三亞、韶關非常引人注目,環比漲幅分別位居第1、第3。
上圖2.2017年3月二手住宅環比漲幅前十大城市中,秦皇島也位列前十。而這4座城市都以旅遊、環境優美著稱;
2、房價梯度熱潮正向富庶城市群衛星城市、內地轉移。通過上圖1.2017年3月新建商品住宅環比漲幅前十大城市,我們還可以發現靠近珠三角的韶關,3月房價環比漲幅位居第5。既有上段所述旅遊、環境因素,也有靠近珠三角發達經濟區房價熱度轉移原因——環比漲幅第6的揚州、安慶,道理類似。
他們分別是長三角富庶城市、大長三角組成部分。
圖2.2017年3月二手住宅環比漲幅前十大城市中,惠州位列第7,則反映出深圳的剛需效應繼續發酵,周邊城市房價受此影響將是長期性的。
洛陽、南昌、貴陽、九江、南充新建商品住宅環比漲幅靠前,一方面反映出房價梯度熱潮正向內地轉移,另一方面可能也是這些城市及周邊居民返鄉購房持續推動。這些城市就業和吸引力有提升。
按照統計局的官方說法,三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,3月份比2月份擴大0.4個百分點;
3、熱點一二線城市房價高燒不退。通過上圖2.2017年3月二手住宅環比漲幅前十大城市可見,廈門、廣州、北京、無錫、天津、福州這些房價高企、過往漲幅較大的城市仍然位居前列。這充分說明,這些城市的剛需和改善性需求驚人。
同樣,在上圖3.2017年3月新建住宅同比漲幅前十大城市中,泡沫帝國發現,大部分城市和2017年3月二手住宅環比漲幅前十大城市重合。廈門、無錫、南京、惠州、廣州、天津、福州這幾個城市房價較2016年同期不僅漲幅很大,且二手住宅環比漲幅也驚人。
不僅如此,在上圖4.2017年3月二手住宅同比漲幅前十大城市中,廈門、廣州、鄭州、南京、合肥、天津、杭州、福州依舊是高頻詞。這些城市無論新房還是二手房,與2016年同期比,漲幅都創新高。
另外,鄭州、武漢等2016年房價很熱的城市,依舊位列新建商品住宅、二手住宅同比漲幅前十。主要熱點一二線城市房價高燒並沒有褪去的跡象;
4、四大城市群核心城市房價,成為房價堅不可摧的標杆。通過上圖1、2、3、4,槓桿遊戲注意到,長三角、珠三角、京津冀、海西四大城市群的相關城市,無論在新建商品住宅同比還是環比、二手住宅同比還是環比價格指數上,都位居前列。
特別是核心城市南京、杭州、廣州、天津、北京、廈門、福州房價堅挺、漲幅依舊靠前。上海、深圳漲幅雖然沒有進前十,但同比、環比價格指數其實也都很高。
而處於長三角、珠三角城市群外圍或非最核心城市的合肥、無錫、惠州房價相關指數持續較高,則說明兩大世界級城市群的房價效應確實驚人。
樓市調控升級效應待觀察
當然,按照統計局的說法,從同比看,3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比2月份增加4個,回落城市中18個為一二線城市。
從絕對數據上說,一季度,房地產創造的直接增加值同比增速7.8%,顯著高過6.9%的整體經濟增速。同期,工業、批發零售、住宿餐飲、金融業增速均不敵房地產。如果考慮到房地產帶動的相關產業發展,其拉動效應更不必說。
注意,此成績還是在主要一二線城市一而再再而三,收緊調控的大背景下取得的。換句話說,如果調控不升級,房地產的拉動效應該會更明顯,各項房價數據會更刺眼。
不否認,大部分城市的調控繼續升級效果,會在二季度體現,一季度大部分只是個尾巴。但願。