有房有高潮？是時候說說香港樓市了

前段時間，總想著搞個大新聞的香港媒體TVB，終於通過一位港女的金句，挽救了下自己越來越慘淡的收視率。

這真人秀的節操我就不吐槽了，反正如果人人都這麼拜金，按照現在香港房價這趨勢，估計全港都要沒高潮了，大家只能去北京踐行三寶之Sagami了。

關於香港樓市，蝸牛妹過去只推過兩篇文章。

第一篇是在16年2月，香港樓市一片「愁雲慘淡」之際，刊登了一位讀者的來信：《那個說香港地價跌了七成的 你給我出來》。

當時新界北的樓價是香港樓市的重災區，有位天水圍業主林太為自己兒子330萬入市，被記者追問到，專家說現在是高位接火棒哦，最新兩房報價只有290萬哦，樓價可能還要再調整10%，你有啥評論呀？

這位阿媽霸氣回答：買貴40萬有什麼問題，兒子要住啊，如果又升呢？銀行能估到價，這些個專家，食屎啦！

於是乎觀望到2016年10月，蝸牛妹推出了對香港房地產政策的深刻反思文章，《在香港，失去房產，夢想再多我們也將無家可歸》。

事實也證明，和蝸牛妹一樣這麼認為的，還有海航。他們用真金白銀擊敗了無數競爭對手，接連以高溢價拿下了香港啟德的好多塊地皮。

只能說，夢想越大，需要安放的土地也就越來越大，越來越貴。

而上文提到的這位林太，年初330萬買的房子，現在同小區里根本買不到這個價錢啊，400多萬的都幾乎被搶完了。看看香港的中原地產指數的深V，就知道家庭主婦的眼光還是毒辣啊。

好了，下面蝸牛妹就變身師奶，來一篇香港買房帖（土豪應該不需要了，你們可以直接拉到最底下，點讚賞就好了）！

最重要的香港買房之三元悖論，蝸牛師奶給你畫出來了。

請糾正阻礙你在香港買房的最大障礙——要買就要買個大房子！至少100平米起的！！！這種size的，在香港叫做千尺豪宅，一般只存在於TVB的港劇，沒個大幾百萬砸下來做首付，市區房你就別想了。

當然，你要是願意住到大新界、大離島，千尺豪宅還是有可能的。辣么，你就要妥協每天上下班的通勤時間和交通費，隨便哪個晚上浪的晚回家了，的士費不要貴得太心疼哦。

但如果你是個每天七點就要上班，工作的累死累活的金融民工，那買房肯定得是方便第一啊。這時候如果你還要一味追求又大、又新的房子，那我估計你就得為了首付和月供，每天在office加班至天明了。

要還想有點所謂的work life balance，那大概率只能在舊一些的二手房裡找找了。不過不用擔心，香港的樓宇普遍保養比較好，有些三十四年樓齡的房子，看起來也就跟大陸十幾年也差不多。

總之又大、又方便、又便宜的房子，不存在！不存在！不存在！

比你想買什麼房子更重要的一個問題是：你能買得起什麼價位的房子？

這個主要要看金管局的臉色（香港的央媽）。因為前幾年房價一直漲，為了保障香港銀行體系穩定，香港政府和金管局出台了無數辣招（當然沒啥卵用），這就直接導致了人民群眾們只能買細價樓，細價樓越來越少，人民群眾們越來越買不了樓。下面請聽分解。

買房子，你要先付首付。1000萬以上的豪宅，你最多只能向銀行貸款50%，一千萬以下的房子，貸款人收入如果來自香港最多只能貸款60%。

好消息是，為了幫助市民上車，香港還有一種東東叫做按揭保險，即400萬以下房子可以最多貸九成，600萬（記住這個數字）以下的房子最多可以貸八成。

雖然多出來這20%的貸款仍然用的是銀行的balance sheet，但通過按揭保險，將銀行這部分的風險進行了保障。買房人士可以少付兩成首付，銀行也能多賺兩成房價的利息，win win！只要你再多交大幾萬的按揭保險費就好了（不用擔心，這部分也是可以按揭，分在你的月供里的）！當然，你得首次置業、有固定工作。

根據調查機構Demographia的報告，2016年香港樓價平均為港人年收入18.1倍，連續七年成為全球最難負擔的城市。買房貴、租房貴，每一分錢首付省下來都不容易的。

我們就拿600萬的房子來說，假設你符合條件，可以申請八成貸款，那麼你要準備120萬的首付；律師費我算你找了個熟人，7000塊全包了；給政府的印花稅是怎麼也打不了折扣的，3%那就是18萬；還要再交1%的中介費，如果碰到個好中介給你個折扣，我算他收你5萬好了。

算下來，一套600萬的房子，首付你要拿出143.7萬。如果是一手新房，你基本不用裝修；如果買了個二手房，如果需要裝修，那你就要再預至少三個月以及30萬進行裝修。再到搬家、入駐、添置傢具，200萬差不多就沒了。

出完首付，更大的問題在找銀行貸款，你必須通過香港金管局的壓力測試才能找銀行拿到貸款。

按照2%的審批利率，貸款30年，月供18104元，不能超過你的入息50%，即你每月固定收入至少要36208元；按照5.15%的壓力測試利率，月供就升至26209元，不能超過你的入息60%，所以每月固定收入至少要43681元。

BTW，根據香港統計處2016年Q3的綜合住戶統計報告，全港家庭住戶每月入息平均數是26000元，私樓家庭住戶的每月入息平均數是36000元，按照銀行的標準還哪上的了車啊！（北京、上海人民表示笑而不語）

這裡插播下小夥伴發來的香港各家銀行的貸款利率對比手繪板（這個是會浮動的啊，僅供參考）

壓力測試不過咋辦？有以下三種解決方案：一）多付首付；二）加多擔保人；三）買便宜點的房子。

那我們先來降低標準，買個400萬的房子，按揭保險做九成，只要拿40萬首付；7000塊律師費，2.25%的印花稅是9萬；1%的中介費，我按八折3.2萬計算吧。拿下一套400萬的房子，你至少要拿52.9萬出來，如果不用裝修的話。

按照2%的利率，貸款30年，月供13306元，不能超過你的入息40%，你的工資至少要33265元；按照5.15%的壓力測試利率，月供就達到了19657元，不能超過你的入息50%，所以得有39314元的人工才能申請的到按揭哦。

你是不是還以為香港遍地都是不到400萬的房子啊。根據水果日報2017年3月13日的報道，現時本港總放盤量為2.92萬個，而400萬以下的樓盤只有1946個，剔除未補地價的公屋及居屋，能做九成按揭的放盤連1000個都不到。不少作為上車天堂的屋苑，現在只剩下凶宅或者死約在身的盤。

所以在香港要買房，有兩個關鍵條件：第一，你要拿出首付；第二，你要高收入。

如果以上兩個條件都不符合，那麼，還可以去找開發商買新樓。因為開發商有錢，不管多少的樓價，他們通常都可以給你多借錢給你，幫你上車（當然多出來那部分利率是高的）。

比如，新盤的中介費是開發商幫給的，印花稅等也會給你補貼；當然新房子就再不用裝修了，有些電器也是配好了的，省去了一大筆搬家后軟裝費用。

況且最近幾年，開發商的首輪推盤價格都是非常吸引，甚至比周邊二手盤都要低，但能不能在最便宜的第一輪買到，那就是看運氣了。可以感受下現在正在賣的南昌站，看樓的人是有多少。

反正貨一輪一輪的賣，優惠就一輪一輪的減少，越往後買新盤就越貴。

然後就又買不起了……

最後很重要的一點，買房、特別是二手房時候，你得有個好中介幫你找到好房源啊，蝸牛妹過去七年在香港搬了五次家，經歷的中介無數，發現不同中介，除了服務態度不同外，能給你找到的好房源也不同。

同樣的budget，有些中介帶你看的就是讓你心情灰暗的房子，有些能帶你看到「哇」的房子，蝸牛妹最後夾帶私貨，推薦一位我自己很喜歡的中介，中原地產的Eve林依萍（whatsapp：+852 97332606），服務態度與能力兼備，主攻跑馬地及香港個地區新盤，特別適合直接土豪們去掃樓。

祝大家都能買到心水的房子，成為有產階級！