萬達資本布局初露端倪：文旅、酒店管理擬「輕裝」上市

儘管剛剛經歷了一筆「世紀出售」，但萬達對旗下資產的梳理，似乎才剛剛開始。

8月9日晚間，萬達酒店發展（00169.HK）發布公告稱，萬達集團旗下兩大輕資產公司——萬達酒店管理公司和萬達文旅集團，將注入香港上市公司萬達酒店發展，分別作價7.5億和63億人民幣。萬達酒店發展則將旗下4個項目公司的部分股權，售予萬達商業。

這是繼出售13個文旅項目和77個酒店項目之後，萬達的又一次重要資本運作，也是萬達將輕資產項目注入上市平台的一次嘗試。

8月10日，萬達酒店發展收盤報1.390港元，相比前一交易日收盤價上漲約20%。

分析人士指出，經此調整，萬達酒店發展將成為以輕資產為主的上市平台，其對於文旅、酒店等業務的發展能起到較好的支撐。與此同時，經過出售和剝離后，萬達商業回歸A股的步伐或將加快。

所謂重資產是以往萬達商業地產的運作模式，主要體現為大量資金投入、大比例持股，以及從融資、規劃到建設、運營全鏈條操作。但由於該模式資金占用量大、不利於迅速擴張等因素，萬達商業從2015年開始宣布啟動輕資產戰略，並在萬達廣場項目中實施。

如今，萬達廣場的輕資產戰略分為兩類：一是與「有錢沒地」的機構合作開發投資類萬達廣場；另一類是與「有錢有地」的企業開發合作類萬達廣場，凈租金收入3：7分成（萬達佔三成）。這種模式不會佔用大量資金，且更有利於品牌輸出。

搭建「輕資產」上市平台

此次資產梳理，與萬達此前的併購案有著密切的邏輯關係。

7月19日，萬達商業以637.5億元的代價，將13個文旅項目91%的股權，77家城市酒店的全部股權，分別售予融創和富力。但作為「輕資產」戰略的一部分，13個文旅項目仍使用「萬達文化旅遊城」品牌，並由萬達文化集團旗下的萬達文化旅遊創意集團有限公司（即「萬達文旅」）負責運營管理。

此次注入到上市平台的萬達文旅，就是上述公司。按照公告，63億元人民幣的代價，可以由現金、發行股份或可換股債券的任一方式清償。

酒店資產在出售後，並無相應的「代管」條款，但萬達酒店管理（香港）有限公司（即「萬達酒管」）仍然是本土最大的高級酒店管理公司之一，並管理著萬達旗下的數十家酒店。該公司歸屬於萬達商業集團旗下。

在此次交易中，這部分資產作價7.5億元人民幣。

此次交易的另一項內容在於，萬達酒店發展將旗下四個項目公司的部分股權，售予萬達商業。包括桂林項目公司51%的股權、倫敦項目公司60%的股權、芝加哥項目公司60%的股權、悉尼及黃金海岸項目公司60%的股權。

此次交易后，萬達酒店發展旗下的資產迅速「變輕」。尤其考慮到已經將馬德里項目出售，此次交易后，該上市平台上將剩下上述四個項目的剩餘股權，以及福州恆力城項目的全部股權，以及兩個輕資產公司。

萬達文旅和萬達酒管是萬達旗下最重要的輕資產公司。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，此次注入上市平台進一步明確了其戰略地位。

萬達方面也強調，該交易完成後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平台的戰略地位。

嚴躍進還表示，減少重資產、注入輕資產後，萬達酒店發展也將成為萬達輕資產業務的主要上市平台。

或有助於萬達商業回歸A股

萬達酒店發展的前身是2002年在港上市的「恆力商業地產」，2013年6月，萬達商業通過收購成為其控股股東，2014年10月更名為萬達酒店發展。隨後，萬達酒店發展逐漸成為萬達進行海外併購的主要平台。

萬達商業曾於2014年12月在港交所上市，但在2016年9月完成私有化。如今，萬達酒店發展已是萬達旗下唯一的海外上市平台。

將輕資產業務注入這一平台，萬達有著十分縝密的考量。

一直以來，港股對重資產房企的估值普遍不高，如萬達商業在港上市期間，PE一直不超過10，且股價大部分時間裡低於發行價。但輕資產公司（包括輕重結合的房企）因業績穩定，並能帶來穩定的現金流，其市盈率相對較高，可達20多倍。

因此，從市值管理的角度看，注入香港上市平台，顯然更有利於輕資產業務的估值。從這部分業務的發展看，香港上市平台更有利於實現國際化運營，這也與萬達建立國際化公司的戰略目標相符。

此次業務布局，還將對萬達商業回歸A股產生連帶影響。

根據萬達商業於2015年9月報送的招股書，擬上市的資產包中，以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類項目為主。在將大部分酒店、文旅項目售出，將酒店管理業務剝離之後，資產包中將以商場業務為主。這部分商場業務主要是萬達的第三代產品——萬達廣場。

萬達商業旗下共有200多座萬達廣場，儘管2016年以後的萬達廣場多以輕資產的形式來運作，但目前這部分資產仍是「輕重結合」的狀態。

由於萬達廣場運營更為成熟，並能夠輕鬆實現單個項目的資金平衡，其資產質量明顯優於文旅和酒店項目。因此多數分析人士認為，經過兩次出售和剝離，萬達商業將更容易在A股上市。

目前，萬達集團旗下共有商業、文化、網路、金融、大健康五大集團。若萬達商業能順利回A，商業集團旗下將坐擁A股和港股兩個上市平台。文化集團旗下則擁有A股上市公司萬達電影（002739.SZ）。金融集團和網路集團也傳出過準備上市的消息。

在萬達實施多元化的同時，其對資本市場的布局思路已初現端倪。分析人士認為，在推動商業地產轉型的同時，謀求各項業務均衡發展，並最大限度地利用國內外上市平台，將是萬達的長遠目標所在。

數據顯示，2016年萬達集團實現營業收入2549.8億元。其中商業集團收入1430.2億元，文化集團收入641.1億元，金融集團收入213.5億元，網路集團收入41.9億元，分別佔比56.1%、25.1%、8.4%和1.6%。其餘為百貨和其他收入。